윤지해 부동산R114 수석연구원

경착륙을 우려하던 부동산 시장이 다소나마 회복국면에 진입한 분위기다. 정부가 1월3일에 전향적인 규제완화 정책을 발표했고 급격한 하락을 이끌던 금리인상과 대출규제, 가격부담 등의 요인에도 많은 변화가 있었기 때문이다.

이처럼 속도감 있는 시장 변화에 소비자들의 시장 전망 또한 널뛰기 중이다. 지난 6월 부동산R114가 전국 2천73명을 대상으로 '하반기 주택시장 전망' 설문조사를 진행한 결과, 10명 중 4명이 하반기 주택매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다. 직전 조사에서 하락 응답이 65%로 압도적이었던 점을 고려하면 보합 쪽으로 다수 이동했다고 볼 수 있다.

한편 임대차시장 내에서의 전세가격 전망은 매매시장과 마찬가지로 하락(32.71%) 전망이 상승(26.77%)보다 우세하게 나타난 반면, 월세가격은 상승 전망이 42.45% 비중을 차지해 하락 전망(12.83%) 대비 3배 이상 응답자가 많았다. 최근 시장 트렌드처럼 전세에서 월세로의 구조 변환이 급격히 늘어날 경우 임대차시장의 중장기 방향성에 어떤 영향력을 발휘할지 주목할 필요가 있는 결과다.

전세가격 하락 전망을 선택한 경우는 '임대인의 임차보증금 반환(역전세) 리스크(44.40%)'를 주요 이유로 체크했다. 2021년 하반기 최고점에 체결된 전세계약의 만기가 임박했기 때문으로, 한국은행의 최근 발표에 따르면 역전세 위험가구는 약 102만 가구로 과거 대비 물량이 2배가량 늘어난 상황이다. 

하반기 주택시장 2073명 설문조사
10명 중 4명 '매매가격 보합' 전망
전세 하락·월세는 상승 응답 우세

한편 전세가격이 오른다고 응답한 555명 중 33.15%는 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 예상했다. 가격 부담감과 높은 금리 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세 수요를 늘릴 수 있다는 의미다.

매매가격이 하락할 것으로 전망한 응답자 2명 중 1명은 '경기 침체 가능성'을 주된 이유로 선택했다. 연초 이후 경제성장률 전망의 지속적인 하향 조정과 수출 부진 등으로 경기 침체 우려감이 높아진 상황이다. 그다음 하락 요인으로 '대출 금리 인상 가능성(10.91%)' 응답이 높았지만, 직전 조사에서 30.81% 비중을 나타냈다는 점을 고려하면 최근 금리 동결 지속에 다소 안도하는 모양새다.

한편 매매가격 상승에 대한 응답자는 '핵심 지역 고가아파트 가격 상승(25.10%)', '급격한 기준 금리 인상 기조 변화(23.47%)' 등을 주요 이유로 선택했다. 최근 서울 일부 지역이 상승 흐름으로 돌아선 가운데 강남3구와 용산 등 고가지역이 상승을 이끄는 영향으로 풀이된다.

지난해 급격한 가격 조정을 이끌었던 금리 변수의 경우 미국 등 선진국을 중심으로 물가 피크아웃(정점에 이른 뒤 상승세 둔화)으로 중앙은행이 금리 인상에 대한 속도조절에 나선 분위기다.

하반기 핵심 변수로는 소비자 10명 중 4명이 '국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건(23.44%)'과 '한국은행 기준금리 추가 인상 여부(18.28%)' 등을 선택했다. 다만 직전 조사에서 기준금리 인상 여부에 대한 응답이 1위를 기록했던 점에 비춰보면 다가올 하반기에는 소비자가 금리 이슈보다 경기 여건 변화에 더 민감해진 것으로 보인다.

정부, 전세사기 등 선제대응 발표
역전세 우려감 등 해소… 변수 추가

7월4일 정부가 하반기 경제정책방향을 발표하며 부동산 시장이 가장 우려하던 임대차시장 리스크(역전세와 전세사기 등) 선제 대응 방안을 발표했다.

내용을 살펴보면 오는 7월 말부터 1년 한시로 전세 보증금 반환 대출에 한하여 DSR(총부채원리금상환비율)을 미적용하고 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. 이달 말 대책이 시행되면 일정 수준 이상의 연 소득이 확보된 임대인들은 유동성 제약이 상당 수준 해소되며 전세보증금 상환 여력이 크게 확대될 것으로 보인다.

이에 따라 하반기 역전세 우려감이 상당 부분 해소될 것으로 예상되는 만큼, 소비자 심리나 시장 전망 관점에 다시금 급격한 변화 요소가 추가됐다고 평가된다.

/윤지해 부동산R114 수석연구원