신축년(辛丑年)인 2021년은 청약 및 임대차와 세금 부문의 변화가 많았다. 신혼부부·생애최초 특별공급 자격이 완화됐고, 민간택지 분양가 상한제 아파트 당첨자 거주의무 기간(2~3년)이 신설됐다. 임대차3법의 마지막 퍼즐인 '전월세신고제'와 인천 계양지구 등 3기 신도시 사전청약도 시행됐다. 종합부동산세와 양도소득세 변화도 컸다. 다주택자 및 단기거래자의 주택 양도세율이 75%로 상향됐고, 종부세 일반세율도 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올랐다. 분양권도 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 60% 세율이 적용된 바 있다. 임인년(壬寅年)인 2022년도 변화가 크다. 대출 등 금융을 비롯해 대선과 지선 등 변수도 있다. 금융의 변화가 크다. 비즈엠이 직방 자료를 토대로 새롭게 시작하거나 변경·시행되는 부동산 제도를 짚어봤다. ■세제 정비 및 대출 강화 -정비사업 범위 확대2022년 1월 1일부로 이른바 '미니 재건축'으로 불리며 경기도 곳곳에서 추진되고 있는 가로주택정비사업을 비롯해 자율주택정비사업, 소규모재개발사업이 정비사업 범위에 포함된다. 기존 정비사업 범위에는 재개발·재건축 등이 포함됐다. 소규모 정비사업들이 범위에 포함되면서 양도소득세 비과세 대상이 된 것이다. 현행법상 1가구 1주택자가 보유한 주택이 정비사업으로 조합원 입주권으로 전환돼 주택 1채를 새로 보유하게 됐을 경우에는 '일시적 2주택'으로 간주한다. 정비사업기간 중 거주 목적으로 취득한 주택을 처분하면 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 된다. 다만, 시행 이후 취득한 조합원 입주권부터 적용한다. 시행 전 취득한 조합원 입주권은 종전의 규정을 따라야 한다. -조합원 비과세 요건 정비조합원 입주권 양도세 비과세 요건도 1일 자로 정비됐다. 조합원 입주권은 다른 주택은 물론 아파트 분양권도 소유하고 있지 않아야만 양도세 비과세가 적용된다. 다만, 2022년 이전에 취득한 아파트 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 즉, 2022년에 당첨된 아파트 분양권 보유자들은 분양권이 1주택으로 포함되지 않아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.-상가주택은 주택부분만 비과세 작년까지는 주택면적보다 상가면적이 작으면 모두 주택으로 봤던 상가주택의 양도세 비과세 조건이 바뀐다. 올해 1월 1일부터는 12억원이 초과하는 고가 상가주택을 처분할 때 면적과 상관없이 '주택부분'만 비과세를 적용해준다. 상가부분은 과세대상이다. 다만, 12억원 이하의 상가주택은 종전의 규정이 적용된다. -주택 부수토지 범위 축소작년 12월 31일까지는 1가구 1주택 부수토지 범위가 용도지역과 관계없이 주택 정착면적의 5배까지 인정했지만, 올해 1월 1일부터는 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소됐다. 이 배율을 초과한 토지는 비사업용 토지로 판단, 양도세 계산 시 주의가 요구된다. -동거주택 상속공제 대상 확대피상속인과 상속인이 10년 이상 동거했을 경우, 상속주택가액의 일부를 상속세 과세가액에서 공제해주는 동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 상속인 범위가 종전에는 '직계비속'에 한정했지만, 올해부터는 '직계비속의 배우자'로 확대됐다. 다시 말해 상속공제 대상이 본인을 기존으로 자식, 손주에 국한되던 것이 직계비속의 배우자까지 늘어난 것이다. 공제 한도는 최대 6억원이다. 연부연납도 연장된다. 상속인의 세부담 완화를 위해 기존 5년까지 허용되던 연부연납 기간도 10년까지로 늘어난다. -미허가 주거용건물 및 미등재 물건 과세 강화건축물 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않는다. 그에 딸린 부속토지도 종합합산과세대상 토지로 간주한다.재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않거나 공부상 등재현황과 다르면 사실상의 현황에 따라 재산세를 매긴다. 다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용해 세부담이 낮아지면 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 이같은 조치는 1월 1일부로 시행된다. -차주단위 DSR 2단계 시행1월부터 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주자'는 개념인 차주단위 DSR 규제가 시행된다. 총 대출액이 2억원이 넘는 차주는 DSR 규제가 적용된다. 은행은 40%, 제2금융권은 평균 50%다. 6월까지는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원 초과 신용대출을 받은 경우도 차주단위 DSR 적용 대상이다. 제2금융권 평균 DSR 기준은 종전 60%에서 50%로 떨어지며, 카드론도 DSR 산정에 포함된다. 또 7월부터는 3단계 DSR 규제가 시행된다. 총 대출액 1억원만 초과해도 은행 40%, 제2금융권 평균 50%의 DSR을 적용받는다. ■임대사업자 관리 강화 상생임대인 양도세 비과세-보증 제도 개선 및 임대사업자 관리강화오는 15일부터는 지자체장의 직원으로 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자의 등록 말소가 가능해진다. 보다 효과적인 임차인 보호를 위해서다. 보증회사는 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출해야 하며, 이를 지자체장이 관리에 활용한다. 보증보험 미가입 사업자는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 받게 된다. 더불어 외국인 임대사업자 등록관리도 강화된다. 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없게 등록 신청 단계서부터 확인하는 것이다. 외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면 외국인등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 기재된 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. -상생임대인 양도세 비과세집주인(임대인)이 기존 계약 종료 이후 새로운 세입자(임차인)과 임대차 계약을 체결할 때 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올리면 '상생임대인'으로 인정받을 수 있다. 계약갱신청구권제를 사용한 갱신 계약뿐 아니라 신규 계약도 5% 이내로 인상한 임대인은 양도세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 규정한다. 다만, 상생임대인 양도세 빕과세는 한시적 특례로 작년 12월 20일부터 오는 12월 31일 사이에 신규 또는 갱신계약이 체결된 경우에 한한다. 1가구 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하여야 적용받을 수 있다. ■재건축 용적률 상향&민관·공동개발 이윤 상한-공공주도 소규모 재건축 용적률 상향이달 20일부터 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH) 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률 상향 등 건축 규제가 완화된다. 주택을 신속히 공급하기 위해서다. 허용되는 용적률은 최대 법정 상한 용적률의 120%까지 허용하며, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대주택을 건설, 기부채납해야 한다. -민·관 공동개발 민간참여자 이윤 상한공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다. 이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고 협약에 대해 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다.협약에 약정된 이윤율을 초과한 민간참여자의 이익은 도시개발특별회계의 재원, 문화·체육시설 등 주민 생활편의 증진을 위한 시설 설치, 임대주택의 건설·공급 사업비용으로 사용된다.시행자가 조성토지를 공급할 때에는 조성토지 공급계획을 지정권자에게 승인을 받아야 하고 시행자가 조성토지를 직접 사용할 때에는 민간참여자의 출자 범위 내에서만 사용할 수 있다. 이 같은 조치는 6월 22일부로 시행된다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2022년 바뀌는 부동산 제도. 2021.1.3. /김동현기자kdhit@biz-m.kr1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향 조치가 시행된 지난달 8일 서울의 한 부동산. /연합뉴스한 시중은행 창구. /연합뉴스

2022-01-03 윤혜경

부동산 시장을 지금처럼 뜨겁게 만든 배경 중 하나로 꼽히는 '제로금리' 시대가 막을 내린다. 1%가 채 안 되는 역대급 저금리에 갈 곳 잃은 유동자금이 예·적금 대비 수익성이 큰 부동산 시장으로 몰렸었으나 기준금리가 다시 1%대로 인상되면서 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다. 25일 한국은행 금융통화위원회는 이날 진행된 통화정책 방향 회의에서 기준금리를 연 0.75%에서 연 1.0%로 0.25%p 인상했다. 한은 금통위는 작년 설 명절 이후 코로나19가 확산세를 보인 이후 현재까지 장장 20개월 동안 경기 방어 차원에서 제로금리를 유지해왔다. 지난해 3월 16일 기준금리를 연 1.25%에서 연 0.75%로 0.5%p 낮춘 것을 시작으로 5월 28일 연 0.75%에서 연 0.5%로 0.25%p 추가 인하를 단행했다. 무려 2개월 만에 기준금리가 0.75%p 내린 것이다. 금리를 크게 내리는 일명 '빅컷'과 추가 인하로 연 0.5%가 된 기준금리는 이후 9차례(2020년 7·8·10·11월, 2021년 1·2·4·5·7월) 동결됐다. 이 같은 초 저금리 기조는 부동산 시장이 주목받는 계기가 됐다. 집값은 천정부지로 치솟았고, 하루가 다르게 오르는 집값에 '패닉바잉'이 온 무주택자들이 '영끌'해 아파트를 산다는 소식이 연일 들려왔다. 수익형 부동산에도 뜨거운 관심이 몰렸다. 지난 11일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 올해 1월부터 9월까지 서울의 상업, 업무용 부동산 매매 총액은 약 35조7천551억원에 달했다. 이는 작년 같은 기간(25조4천억원)보다 10조3천억원 증가한 수준으로, 갈 곳을 잃은 유동자금이 수익형 부동산에 몰린 현실을 단적으로 보여주고 있다. 특히 정부의 규제 칼날이 아파트 시장에 집중되다 보니 상대적으로 규제가 덜한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 몰렸다는 분석이다. 가계대출도 급증했다. 지난 10월 말 기준 은행 가계대출은 1천57조9천억원으로 전달 대비 5조2천억원 증가한 것으로 집계됐다. 시중에 돈이 많이 풀린 부작용으로 물가 상승 우려가 커지는데다 급격한 가계대출 증가 등 금융 불균형 현상이 지속된 탓일까. 한은 금통위는 기준금리를 손질하기 시작했다. 지난 8월 기준금리를 연 0.5%에서 연 0.75%로 0.25%p 인상한 뒤 이달 재차 0.25%를 인상, 기준금리를 연 1%대로 조정했다.기준금리가 오르면 대출을 받은 차주들의 이자 부담은 커질 수밖에 없다. 시간차를 두고 시장금리와 은행권의 금리도 상승해서다. 최근 3.7~5.1%인 시중은행 주택담보대출 혼합형 금리가 조만간 6%대로 오를 수 있다는 전망도 나오는 상황이다. 전문가들은 당분간 주택 거래량이 줄어들 것이라고 내다봤다. 기준금리에 직접적으로 영향을 받는 주택담보대출금리가 이미 지난 9월에 연 3%대를 넘겼고, 추가 인상에 따라 신규로 주택담보대출을 받는 차주의 이자부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩실 실장은 "연 3%대 금리로 2주택 담보대출을 2억원 받았다고 가정해보자. 이번 0.25%p 기준금리 인상으로 연 이자 부담은 기존 600만원에서 650만원으로 약 50만원이 증가한다"고 설명했다. 함 실장은 이어 "기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계대출규제책과 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시킬 것으로 보인다"고 전망했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr기준금리 0.이날 서울 시내 한 은행 외벽에 붙은 대출 관련 안내문. 2021.11.25. /연합뉴스3040 영끌 3040의 영끌 빚투가 재건축 아파트 단지로 쏠리면서 서울 집값을 밀어 올리던 지난 6월 당시 서울 노원구 일대 아파트 전경. /연합뉴스지난 2일 오후 서울 시중은행 창구의 모습. 2021.11.2. /연합뉴스

2021-11-25 윤혜경

소위 '복비'로 불리는 부동산 중개수수료 반값 시대가 열렸다. 한때 고가주택 기준이었던 9억원짜리 주택을 매매할 때는 수수료가 810만원에서 450만원으로, 같은 금액의 임대차 거래는 720만원에서 360만원으로 대폭 줄어든다.반값 복비 시대가 열리면서 소비자들의 중개수수료 부담은 덜었지만, 주택을 주로 소개하는 공인중개사들의 시름은 깊어지고 있다. 집값이 천정부지로 치솟고, 정부의 대출규제로 거래가 줄어든 상황에서 수수료까지 줄어들게 된 탓이다.19일 국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 새 공인중개사법 시행규칙 개정안이 이날 공포와 함께 즉시 시행에 들어갔다고 밝혔다. 새 개정안은 매매 6억원 이상, 임대차 계약 3억원 이상의 최고 요율을 내린 것이 핵심이다.매매는 6억~9억원 구간 요율이 기존 0.5%에서 0.4%로 0.1%p 낮아졌다. 9억원 이상 요율도 새로 생겼다. 이전에는 0.09% 이내에서 협의였지만 이날부터는 △9억~12억원(0.5%) △12억~15억원(0.6%) △15억원 이상(0.7%)으로 세분돼 적용된다. 10억원짜리 주택을 매매할 때 최대요율로 중개수수료를 낸다고 가정해보자. 새 개정안 시행 전에는 중개수수료로 900만원을 지불해야 했지만, 현재는 500만원을 내면 된다. 수수료가 400만원 이상 줄어드는 셈이다. 15억원 주택 수수료는 1천350만원에서 1천50만원으로 300만원 덜 낸다.임대차계약 수수료도 손질됐다. 3억~6억원 구간 요율도 0.1%p 내려 0.3%가 됐다. 매매처럼 6억원 이상 구간 요율도 세분화됐다. △6억~12억원 0.4% △12억~15억원 0.5% △15억원 이상 0.6%다. 종전에는 6억원 이상 임대차 계약은 최대요율 0.8% 내 협의가 전부였다. 수수료가 세분되면서 전세보증금이 6억원인 주택 임대차 거래 수수료는 480만원에서 240만원으로 절반 줄어들게 됐다.최고 요율이란 말처럼 이러한 요율은 공인중개사가 최고로 받을 수 있는 요율이다. 수요자는 매매나 임대차 계약 시 공인중개사와 협의해 요율 내에서 협의할 수 있다. 정부는 중개사가 수요자에게 최고 요율만 요구하지 못하게 하는 조치도 마련 중이다. 사무소에 중개보수 요율을 협상할 수 있다는 내용을 게시하고, 이를 고지하도록 하는 방식의 중개보수 협상 절차를 의무화하는 방안이 그것이다. 이와 더불어 중개사무소가 간이과세자이면서도 부과세 10%를 별도로 요구하는 행위를 막기 위해 사업자가 일반과세자인지 간이과세자인지를 알 수 있도록 사업자등록증을 게시하라는 내용의 방안도 추진 중이다. 이 같은 내용의 시행규칙은 국토부가 별도로 입법 예고하는 등 도입 절차를 밟고 있으며, 법제처 심사 등의 절차를 마무리하면 곧 시행될 전망이다. 중개수수료 손질로 소비자들의 부담은 덜었지만, 공인중개사들은 앞길이 막막하다고 설명한다. 특히 주로 중개하는 물건이 아파트인 중개사들이 그렇다. 토지나 상가, 오피스텔 물건을 다루는 중개사들은 상대적으로 타격이 덜한 편이다. 그러나 이들 모두 정부정책의 실패로 집값이 올라가 중개수수료가 덩달아 올라간 것인데, 공인중개사들의 임금과도 같은 중개수수료를 손질하는 것은 문제라고 입을 모은다.수도권에서 아파트를 주로 중개하는 A 대표 공인중개사는 "지금까지 대부분 금액 조정을 해서 수수료를 받아왔다. 문제는 여기서 더 조정된다는 것"이라면서 "반값 수수료를 외치는 중개업소, 플랫폼 등이 우후죽순으로 생기는 것도 문제다. 반값복비 이후에는 그 반의반을 외치는 플랫폼도 나올 것으로 보인다"고 씁쓸해했다. A 대표는 이어 "9억원 이상 주택을 매매할 경우 양도소득세를 일부 내는데, 경비로 중개수수료가 공제된다. 부동산에 중개수수료를 주냐 양도소득세를 많이 내느냐의 차이일 뿐 거래 당사자는 같거나 오히려 세율이 줄어 비용 부담이 적어질 수 있다"며 "아마 중개수수료 인하로 정부는 세금을 더 많이 걷을 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 오피스텔과 원룸 매물을 다루는 B 중개업소 관계자는 "중개수수료는 집값이 오르면 같이 오르는 구조다. 정부정책과 경제적인 것들이 맞물려서 지금 수수료도 같이 오르는 것"이라고 평했다. 이어 "한 개의 매물을 보여주기 위해서는 중개사들의 시간과 노력이 상당히 들어가는데, 소비자들은 달랑 매물 하나 보여주고 수수료를 가져간다고 생각한다. 중개사들의 노력과 시간을 너무 하찮게 생각하신다"며 "당장 일반 회사만 하더라도 노동자들의 연봉이나 임금이 비싸다고 기본급을 깎지 않는다. 단순히 비싸다는 이유로 비용을 깎는 건 문제"라고 토로했다.상가만 다루는 C 중개업소 대표는 주택 비주택을 막론하고 지금도 최고 요율 내에서 협의하는 경우가 태반인 만큼 차라리 고정 요율을 정하는 것이 소비자와 중개사 모두 '윈윈'하는 것이라고 주장했다. 그는 "중개수수료는 보험과 비슷하다고 생각하면 된다. 모닝과 그랜저의 보험 서비스는 같다. 차량가액에 따라 보험료만 달라질 뿐이다. 중개수수료도 그렇다. 대상 물건에 따라 수수료가 달라지는 것 뿐"이라고 설명했다. 그러면서 "1억원 짜리 매물과 10억원짜리 매물이 중개사고가 발생했을 경우, 처리해야 할 난이도는 확실히 다르다. 그 책임도 중개사에게 온다. 사고가 발생하면 가장 먼저 찾는 이가 중개사"라며 "차라리 고정 요율로 가야 분쟁의 소지가 없다"고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr경기도 한 공인중개사 사무실에 붙어있는 이전 부동산 중개보수 요율표. 2021.10.19. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr부동산 중개보수 상한요율을 절반까지 낮춘 새 중개보수 기준이 19일부터 적용된다. 사진은 19일 오후 서울 시내의 한 공인중개사무소에 붙은 부동산 정책 규탄 안내문. 2021.10.19 /연합뉴스아파트 단지들이 빽빽하게 들어찬 수원시내 일대 모습. /경인일보DB

2021-10-19 윤혜경

한참 설레야 할 '평촌 래미안 푸르지오' 예비입주자들이 때아닌 시름에 빠졌다. 정부가 대출규제를 강화함에 따라 시중은행들이 주택담보대출 한도를 줄이고 집단대출까지 옥죄면서 입주를 앞둔 예비입주자들이 당장 잔금대출을 받기도 어려워졌기 때문이다. 12일 금융권에 따르면 KB국민·신한·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 지난 7일 기준 가계대출 잔액은 703조4천416억원으로 작년 말 대비 5% 증가했다. 금융당국이 제시한 올해 가계대출 총량 증가율 목표치인 6%대에 근접하고 있는 상황이다. 가계대출 총량 증가율 목표치에 대한 금융당국의 견해는 굳건하다. 지난 6일 국회 정무위원회 국정감사에 참석한 고승범 금융위원장은 "앞으로 가계부채 관리 강화 추세는 계속 가져가려고 한다"라고 현재 기조를 이어가겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 시중은행의 가계 대출 제한도 계속되고 있다. 앞서 NH농협은행은 지난 8월 전세자금대출을 비롯한 부동산 관련 신규대출을 한시적으로 전면 중단했고, SC제일은행은 일부 주택담보대출을 중단했다. 하나은행과 KB국민은행은 주택담보대출 등 일부 상품에 대한 대환대출을 잠정 중단했다.전세대출도 막히는 양상이다. KB국민은행은 지난달 29일부터 전세자금 대출 한도를 '임차보증금 증액 범위 내'로 제한했다. 가령 임차보증금이 3억원에서 5억원으로 올랐다고 가정해보자. 그동안은 전세자금 대출이 없는 임차인이라면 임차보증금의 80%인 4억원까지 대출을 받을 수 있었지만, 이제는 임차보증금 증액분인 최대 2억원까지만 대출이 가능한 상황이다. 전세대출과 관련해 하나은행도 이와 비슷한 조치를 시행할 예정인 것으로 알려진다. 금융당국과 은행권이 가계대출 조이기에 나선 탓에 내달 입주가 시작되는 평촌 래미안 푸르지오 예비입주자들은 비상이 걸렸다. 시중은행에서 잔금대출 받기가 어려워졌기 때문이다. 이에 따라 예비입주자들은 금리가 높은 제2금융, 제3금융은 물론 불법 사금융까지 염두에 둬야 할 처지에 놓였다. 잔금을 치르지 못하면 아파트 입주가 어렵기 때문이다.실제 평촌 래미안 푸르지오 사전점검이 있었던 지난달 25일. 아파트 내부에 마련된 신한·우리·Sh수협은행 대출상담소 인근은 예비입주자들로 인산인해를 이뤘다. 볼멘소리도 높았다. Sh수협은행을 제외한 나머지 은행은 조합원에 한해서만 대출을 해준다는 방침을 밝혔기 때문. Sh수협은행 또한 대출이 녹록지 않아 일반분양자들은 실망감을 감추지 못했었다.평촌 래미안 푸르지오 한 예비입주자는 "수협도 문자를 통해 선착순으로 대출을 진행했다"며 "이마저도 입주일을 늦게 지정한 사람은 선착순 대출을 진행한다는 문자조차 받지 못했다"고 설명했다. 평촌 래미안 푸르지오 예비 입주자 커뮤니티에는 대출과 관련한 게시물이 쏟아지는 상태다. "너무 간절해서 눈물이 난다", "예전에는 1금융권 외에는 거들떠도 안 봤는데 지금은 2~3금융권을 고민해야 한다" 등의 내용이 계속해서 올라오고 있는 상황이다. 전문가들은 애꿎은 실수요자 피해를 막기 위한 조치가 시급하다고 강조한다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "가계대출 관리지침이나 방향을 보면 연말까지는 이런 기조가 계속될 것으로 보인다"면서 "정부에서 가계대출을 관리하겠다는 측면은 이해하지만, 금리 인상, 대출규제 강화, 이런 기조로 유지되면 실수요자나 무주택자들의 피해가 가속화될 수 있다"고 설명했다.그러면서 "실수요자들이 피해를 입지 않도록, 재무능력이 뛰어나거나 신용상태가 좋은 이는 '핀셋규제 완화'를 통해 대출이 이뤄질 수 있도록 하는 완화 방안이 필요하다"며 "핀셋규제 완화로 실수요자 및 무주택자가 '내 집 마련'을 할 수 있게 해줘야 선의의 피해가 발생하지 않는다"고 제언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr안양 '평촌 래미안 푸르지오' 사전점검이 있었던 지난달 25일. 예비입주자들이 입주 잔금 대출 상담을 받으려 줄 서 있는 모습. 2021.9.25. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr지난 6일 고승범 금융위원장이 국회에서 열린 정무위원회의 금융위원회의에 대한 국정감사에서 답변하고 있다. 2021.10.6 [국회사진기자단]안양 '평촌 래미안 푸르지오' 사전점검이 있었던 지난달 25일. 예비입주자들이 입주 잔금 대출 상담을 받으려 줄 서 있는 모습. 2021.9.25. /윤혜경기자hyegyung@kyeongin.co

2021-10-12 윤혜경

차주단위 총부채원리금상황비율(DSR) 규제 이후 제2금융권 가계대출이 늘어나고 있는 가운데, 정부가 부동산 관련 대출 감독을 강화하겠다는 방침을 밝혔다. 28일 은성수 금융위원장은 정부서울청사에서 열린 부동산 관계부처 합동브리핑에서 "과도한 레버리지를 활용한 자산시장 투자수요를 억제하고, 부동산 관련 대출 감독을 강화하겠다"고 말했다. 은 위원장은 "이달 1일부터 확대 시행된 차주단위 DSR 규제가 현장에서 차질없이 안착할 수 있도록 면밀히 점검하겠다"고 언급했다. 차주단위 DSR확대 시행을 통해 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주는' 대출 관행이 뿌리내려야 한다는 점을 강조한 것이다. 제2금융권은 강화된 DSR이 적용되지 않는다. 때문에 최근 제2금융권 가계대출이 늘고 있는 상황이다. 정부는 제2금융권 부동산 관련 대출을 억제해 규제차익으로 인한 시장왜곡을 억제하겠다는 계획이다.은 위원장은 "금융권 간 규제가 다른 점을 이용한 제2금융권 대출 확대가 우려되고 있다. 규제차익으로 인한 시장왜곡이 없게 상황을 지속적으로 점검하고 대응할 것"이라면서 "실수요와 무관한 부동산 대출은 지속적으로 점검하겠다"고 말했다. 그는 "다소간의 비판과 부작용을 감수하고서라도 가계부채 증가율이 5∼6% 수준에서 억제될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr28일 은성수 금융위원장이 정부서울청사 브리핑실에서 부동산 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. /연합뉴스

2021-07-28 윤혜경

올해 상반기에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행됐다. 가장 큰 변화는 다주택자와 단기거래자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 인상이라 할 수 있겠다.정부가 다주택자의 매물을 유도하고자 설정한 6개월의 유예기간이 종료되고, 이달 1일부터 다주택자 및 단기거래자가 집을 팔 때 양도세 최고세율이 75%로 상향됐다. 단기보유자의 세율은 크게 인상됐다. 1년 미만 보유주택 기본세율은 40%에서 70%로 30%p 인상됐고, 2년 미만 보유주택은 기존 6~45%에서 60%의 단일세율을 적용한다. 15~54%p 상향된 셈이다.다주택자가 규제지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 상향됐다. 2주택자와 3주택자의 중과세율은 각각 20%, 30%로, 종전 대비 각각 10%p 인상됐다. 이로써 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 10%p 올랐다.또한 분양권이 주택 수에 포함됐으며, 양도세율도 인상됐다. 분양권은 보유기간과 상관없이 50%의 세율이 적용됐으니 올해 6월부터 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율이 적용된다.종부세 일반세율도 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 상향된다. 3주택 이상자, 조정지역 2주택자에 적용되는 세율도 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 바뀐다. 법인에는 6%의 단일세율을 적용한다.이처럼 6월부터 2주택 이상 양도세 중과 부담이 커지면서 시장이 관망세를 보이는 가운데, 하반기에도 다양한 변화가 예고됐다. 국내 부동산 플랫폼 직방 자료를 토대로 7월부터 바뀌는 부동산 제도를 정리해봤다.■7월-실수요자 금융지원 확대, 인천계양 등 1차 사전청약7월 1일부터 무주택 실수요자를 위한 금융지원이 확대된다. 주택담보대출 우대요건 중 소득기준과 주택가격기준이 완화되는 것. 종전에는 주택담보대출 우대를 받으려면 부부합산소득 기준이 8천만원 이하였으나 앞으로는 9천만원 이하로 상향조정된다. 생애 최초 구입자는 1억원 미만으로 조정된다. 주택가격 기준도 완화된다. 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 기준이 바뀐다.담보인정비율(LTV) 또한 조정된다. 투기과열지구 6억원 이하 주택은 LTV가 60%로 현행보다 10% 상향된다. 하지만 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6억~9억원 이하는 50%로 현행과 같다. 조정대상지역의 경우 5억원 이하는 LTV가 70%로 현재보다 10%p 상향된다. 하지만 5억~8억원 이하는 60%로 현재와 같다. 우대혜택이 가계부채와 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원으로 제한된다.주거취약계층인 청년들의 전세보증 1인당 한도도 상향된다. 현재 청년 맞춤형 전세보증 한도는 최대 7천만원이지만, 7월 1일부터는 한도가 1억원으로 상향되고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 보증 한도는 상향되지만, 보증료는 줄어 보다 많은 청년에게 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다. 7월 14일부터는 투기과열지구 지정 검토주기가 1년에서 반기 단위로 단축되고, 새로운 정비사업 유형인 '공공재개발사업·공공재건축사업'이 신설된다. 정비사업은 다양한 변수로 사업이 난항에 빠지는 경우가 많다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하는 것인데, 공공이 참여하면 용적률이 완화되거나 도시공원 또는 녹지 확보기준이 완화되는 등 특례가 적용돼 사업을 촉진할 수 있을 것으로 전망된다.3기 신도시와 공공분양주택 1차 사전청약도 진행된다. 3기 신도시인 인천계양(1천100가구)을 비롯해 4천400가구가 첫 번째 사전청약을 진행한다. 남양주 진접2(1천600가구), 성남 복정(1천가구), 의왕 청계2(300가구), 하남 위례(400가구)가 사전청약을 준비 중이며, 7월 15일에 입주자모집공고가 뜰 예정이다.■8월-지분적립형 분양주택 추가 8월 19일부터는 공공주택 유형 중 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 수분양자가 주택의 일부 지분을 우선 취득한 뒤, 장기간(20~30년 이내)에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식을 말한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 것이 장점이다. 지분을 모두 취득하면 후에 명의변경도 가능하다.■9월-부정 방법 취득 주택 공급계약 취소부정한 방법으로 주택을 공급받을 시 체결된 주택공급계약은 반드시 취소된다는 내용이 담긴 개정된 주택법이 9월 10일부터 시행된다. 기존에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다'. 다만, 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택을 취득한 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관하다는 점을 소명하면 공급계약이 취소되지 않는다.■10월-공공재개발 분양가상한제 제외, 남양주왕숙2 등 2차 사전청약10월 14일부터 공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제에서 제외된다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용 지역에서 공급되는 주택은 최대 5년의 거주의무 및 최대 10년의 전매제한이 적용된다.3기신도시 등 공공분양주택의 2차 사전청약은 10월 중에 진행된다. 10월에는 남양주 왕숙2 1천400가구, 인천 검단 1천200가구, 파주 운정3 1천200가구, 군포 대야미 1천가구, 의정부 우정 1천가구, 성남 낙생 900가구 등이 사전청약을 받을 예정이다. 이중 성남 낙생, 성남 복정2, 군포 대야미, 의왕 월암, 수원 당수, 부천 원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다. ■11월-임대차 실거래 시범공개, 하남교산 등 3차 사전청약임대차3법의 마지막 퍼즐인 전·월세신고제가 6월 1일부로 시행된 가운데, 이 정보를 토대로 한 임대차 실거래정보 시범 공개가 추진 중이다. 임대차 신고제가 시행일로부터 1년간 계도기간을 운영하면서, 이에 따라 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠으나 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 전망된다.3기신도시 등 공공분양주택의 3차 사전청약은 11월 중 진행될 예정이다. 3차 물량은 4천100가구다. 3기 신도시인 하남 교산 1천100가구를 비롯해 시흥 하중 700가구, 양주 회천 800가구, 과천 주암 1천500가구 등이다.■12월-남양주 왕숙 등 4차 사전청약12월 중에는 3기신도시 등 공공분양주택의 4차 사전청약이 진행될 예정이다. 남양주 왕숙 2천300가구, 부천 대장 1천900가구, 고양 창릉 1천700가구 등 3기 신도시에서만 5천900가구가 공급된다. 이밖에 안산 신길2 1천400가구, 시흥 거모 1천300가구, 구리 갈매역세권 1천100가구, 안산 장상1천가구 등 총 1만2천600가구가 공급될 전망이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr7월부터 바뀌는 부동산제도. /박소연기자parksy@biz-m.kr시중 은행의 주택자금대출 창구. /연합뉴스DB지분적립형 분양주택 운영 예시. /국토교통부 제공남양주왕숙지구 조감도. /LH 서울지역본부 제공

2021-06-21 윤혜경

6월 1일 자로 다주택자나 단기거래자가 집을 팔 때 양도소득세 최고세율이 75%로 상향된다. 다주택자의 매물을 유도하고자 설정한 6개월의 유예기간이 종료되는 것이다. 재산세와 종합부동산세 과세 대상자도 확정된다. 여당이 진행 중인 세법 개정 논의는 이달 안에 결론 난다. 1일 정부에 따르면 이날부터 다주택자와 단기 거래자에 대한 양도세 인상안이 시행된다. 우선 단기보유자의 세율이 대폭 인상된다. 종전에는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택에는 기본세율이 적용됐으나 이날부터는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상된다. 2년 미만 보유 주택은 단일세율 60%가 적용된다. 1년 이상 2년 미만 보유 주택 기본세율이 6~45%였던 점을 고려하면 15~54%p 상향되는 셈이다. 다주택자가 규제지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 상향된다. 6월 1일 이전에는 기본세율에에 더해 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%를 중과했으나 현재는 각각 20%, 30%로 조정된다. 2주택자와 3주택 이상자의 양도세율이 각각 10%p 오르는 것이다.이로써 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 10%p 오르게 됐다. 이날 재산세와 종부세 과세 대상자도 확정된다. 현행 세법상 6월 1일이 과세 대상자를 결정하는 시점이기 때문이다. 올해부터 종부세는 일반세율이 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 오른다. 3주택 이상자, 조정대상지역 2주택자에게 적용되는 세율도 1.2~6.0%로 바뀐다. 기존 세율은 0.6~3.2%였다. 법인에는 6%의 단일세율을 적용한다. 여당인 더불어민주당 부동산특별위원회가 내놓은 세법 개정 사안들은 좀 더 지켜봐야 한다. 내부에서도 의견이 분분해서다. 이달 중 열릴 공청회 논의에 이목이 쏠리는 이유다. 현재 정부는 현행 종부세 부과 기준선을 유지하는 가운데 장기거주 공제와 납부유예 제도를 신설하고 공정시장가액 비율을 동결하는 등의 미시 수정안을 주장 중이다.1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 기준 금액을 9억원에서 12억원으로 상향하자는 조치는 아직 검토 중에 있다. 이달 중 정부·전문가 의견 수렴 절차를 거쳐야 하는데 일단 정부에서 반대 기류가 감지되고 있다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr수원시내 한 부동산 중개업소. /비즈엠DB

2021-06-01 윤혜경

정부가 기존 부동산정책의 큰 틀은 유지하되, 세제개편안 등 일부 변화가 필요한 부분은 당정협의를 거쳐 다음 달까지는 매듭을 짓겠다고 밝혔다.20일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계 장관회의를 열고 "기존 부동산 정책의 일부 변화 가능성에 대해 갑론을박 및 불확실성을 걷어내는 것이 시급하다"며 "큰 골격과 기조는 견지하되 변화가 필요한 부분에 대해서는 민의 수렴, 당정 협의 등을 거쳐 가능한 내달까지 모두 결론 내고 발표할 것"이라고 말했다.정부와 더불어민주당은 4·7 재보궐선거 참패로 돌아선 부동산 민심을 확인, 부동산 정책 재검토에 돌입했다. 여당은 당내 부동산특위를 중심으로 실수요자 중심의 종합부동산세, 재산세 완화 등을 검토하고 있지만 의견이 엇갈려 혼선이 계속되고 있다. 현재로선 재산세 감면 상한선을 기존 6억원에서 9억원으로 상향 조정하는 방안 정도만 공감대를 이룬 것으로 알려진다.종부세 과세 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 방안은 '부자 세금 감면'이라는 비판에 직면했고, 송영길 대표가 언급한 무주택 실수요자 주택담보대출비율(LTV) 90% 방안 또한 의견이 분분하다.홍 부총리는 이 같은 정책 혼선이 부동산 시장 혼란을 가중시키고 있다고 보고 당정협의를 거쳐 조속히 결론을 짓겠다는 입장이다.서울 아파트 시장은 보궐선거 이후 가격 상승폭이 점차 커지고 있다. 5월 2주 상승률은 0.09%로 2·4 공급대책 발표 시점인 2월 상승률 0.1%에 육박했다. 강남4구는 0.14%로 상승률이 더 높다.매매수급 지수도 4월 1주 96.1에서 5월 2주 103.5로 상승했다. 이는 매수자가 많다는 의미다.이와 관련해 홍 부총리는 "4월 중순 이후 매수자에서 매도자 우위로 전환된 것은 매우 경계해야 할 변화"라며 "시장 불안은 보궐 선거 이후 수요·공급 불확실성이 확대되고 있는데 기인한 측면이 커 이를 해소하는 것이 시급하다"고 말했다. 2·4 공급대책이 조속히 추진되도록 공공주택특별법, 도시정비법 등 9개 관련법 개정이 이달 중 꼭 이뤄져야 한다는 것이 그의 부연이다.홍 부총리는 이어 "현재까지 21만7천호의 주택공급이 가능한 부지를 확보하고, 현장의 기대감도 꾸준히 고조되고 있다"며 "정부는 법률이 개정되면 즉시 하반기에 예정지구 지정 등 후속절차가 이뤄지도록 준비할 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr20일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 정부서울청사에서 열린 '제22차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하며 발언하고 있다. /연합뉴스

2021-05-20 윤혜경

앞으로 모든 금융권에서 상가나 토지, 오피스텔 등 비주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV) 70% 규제가 적용된다. 16일까지 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장의 이주비·중도금·잔금 대출에 대해서는 종전 규정을 적용하기로 했다.17일 금융권에 따르면 금융위원회는 지난달 29일 발표한 '가계부채 관리방안'과 관련한 행정지도 문건을 최근 은행권에 내려보냈다. 문건은 이날부터 적용되는 비주담대 LTV 70% 한도 규제 확대에 대한 세부 지침이 포함됐다. 기존에는 농협, 수협, 신협 등 상호금융권만 비주담대 LTV를 행정지도로 관리했으나 전 금융권으로 확대한 것. 최근 한국토지주택공사(LH) 일부 직원이 비주담대를 활용해 땅 투기를 했다는 의혹에 따른 대책이다.이에 따라 행정지도 시행일인 이날부터 신규 대출 신청을 하면 LTV 70% 한도 규제가 적용된다.다만, 전날인 16일까지 △부동산매매계약을 체결하고 계약금을 낸 사실을 증명한 차주 △금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주 △금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 차주에 대해서는 종전 규정이 적용된다.16일까지 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장은 이주비 대출, 중도금 대출, 잔금 대출 등도 종전 규정이 적용된다. 착공신고는 했으나 아직 입주자 모집공고를 진행하지 않았을 경우에도 종전 규정을 적용한다. 16일까지 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장 조합원에도 새 규제가 적용되지 않는다.그러나 이미 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장의 분양권이 이날부터 전매된 경우에는 새 규제를 적용받는다.한편, 금융당국은 오는 7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주담대에 대해서는 LTV 40%를 적용할 예정이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr17일부터 은행을 포함한 전 금융권에서 상가나 토지, 오피스텔을 포함한 비(非) 주택담보대출(비주담대) 을 받을 때 담보인정비율(LTV) 70% 규제가 적용된다. 사진은 서울 마포구 공덕동 일대 오피스텔, 상가 모습. /연합뉴스

2021-05-17 윤혜경

전국 집값이 천정부지로 치솟으면서 작년 기준 종합부동산세(종부세)를 고지받은 1주택자가 30만명에 달하는 것으로 나타났다.12일 국토교통위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원이 국세청으로부터 받은 '2016~2020년 주택분 종부세 결정 및 고지 현황' 자료에 따르면 지난해 11월 말 종부세가 고지된 1주택자는 29만1천명으로 조사됐다. 이는 2016년 종부세 결정 인원 6만9천명의 4배에 달하는 수준이다.고지 인원이 결정 인원과 완전히 일치하지는 않지만 종부세 대상 1주택자가 4배 안팎으로 늘어난 것으로 보인다.종부세 대상으로 결정된 1주택자는 △2016년 6만9천명 △2017년 8만7천명 △2018년 12만7천명 △2019년 19만2천명 △2020년 29만1천명으로 해마다 증가하는 양상이다.1주택자의 종부세 세액도 늘고 있다. △2016년 339억원 △2017년 460억원 △2018년 718억원 △2019년 1천460억원 △2020년 3천188억원 등이다.김상훈 의원은 "다주택 투기수요를 억제하기 위한 종부세가 1주택자에 대한 징벌적 세금으로 왜곡됐다"며 "실수요자의 세금 부담을 완화하는 대책이 조속히 마련돼야 한다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서울 송파구 한 부동산중개업소에 재산세, 종합부동산세 등의 세무상담이 적힌 안내문이 붙어있는 모습. /연합뉴스

2021-04-12 윤혜경

변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫 내놓은 대규모 공급대책인 '2·4 부동산대책' 이후 경기도 아파트 매물이 한 달 새 15% 가까이 증가한 것으로 나타났다. 정부의 부동산 대책이 영향을 준 것으로 풀이된다. 16일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)의 매물 증감 데이터를 보면 이날 기준 경기도 아파트 총 매물 수는 10만9천250건으로 지난달 16일(9만5천117건) 대비 1만4천133건(14.85%) 증가했다. 경기도 내에서 매물이 가장 많이 증가한 곳은 안산시 단원구로 1천28건에서 1천479건으로 43.8% 증가했다. 이어 의왕시(35.9%), 용인시 처인구(29.9%), 의정부시(29.3%) 등이 30% 가까이 매물이 증가한 것으로 집계됐다.고양시 일산서구(28.1%), 하남시(26.6%), 성남시 분당구(26.5%), 고양시 덕양구(26.4%), 고양시 일산동구(26.0%), 남양주시(25.7%), 용인시 수지구(24.1%), 광주시(23.9%), 용인시 기흥구(21.9%) 등은 20% 이상씩 매물이 증가했다. 이밖에 양주시(19.1%), 구리시(18.9%), 성남시 중원구(18.9%), 이천시(17.5%), 오산시(16.8%), 안산시 상록구(15.3%), 파주시(14.7%), 가평군(14.6%), 광명시(13.4%), 부천시(12.1%), 안양시 만안구(11.8%), 동두천시(11.0%), 화성시(10.8%), 수원시 장안구(10.6%)도 10% 이상 늘었다.수도권 아파트값이 여전히 강세를 나타내고 있는 가운데 이처럼 매물이 늘어난 이유는 '세금'의 영향으로 풀이된다. 정부 정책에 따라 오는 6월 1일부터 다주택자의 양도소득세 및 보유세 부담이 큰 폭으로 상향된다. 소위 '부자세'로도 불리는 종합부동산세(종부세)는 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 세율이 0.6~2.8%p 뛴다. 종부세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율도 공시가격의 90%에서 95%로 상향된다. 양도세율 또한 2주택자 3주택자 모두 현재 대비 10%p 오른다. 이처럼 6월 1일 이후부터는 본격적으로 부동산 세금이 대폭 상향되기 때문에 주택이 처분할 계획이 있는 다주택자들이 서둘러 매물로 내놓았다는 설명이다. 시장에 매물이 증가하면서 일부 지역에서는 매매가가 떨어지는 양상도 포착됐다.아실의 최고가 순위를 보면 전용면적 84㎡ 기준 안산시 단원구 매매 최고가는 2019년 입주한 '초지역메이저타운푸르지오메트로단지'다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지 전용 84㎡는 올해 1월 8억8천만원(15층)에 거래되다 2월 8억6천500만원(6층)으로 실거래 가격이 1천500만원 떨어졌다.아실 최고가 순위에서 2위를 기록한 '안산레이크타운푸르지오(2016년 입주)'도 비슷한 모습이다. 전용 84.67㎡는 올해 2월 7억원(2층)에 실거래되다 이달 들어 6억9천800만원(5층)으로 소폭 하향조정됐다. 하락 반전으로 보기에는 부족하지만, 강한 상승을 이어가던 때와는 달라진 모습이다. 특히 공동주택 공시가격이 크게 오른 상황인 만큼 본격적으로 매물이 쏟아질 가능성도 있다. 전날 국토교통부는 작년 대비 19% 증가한 공동주택 공시가격안을 발표했다. 올해 경기도 공동주택 공시가격 변동률은 23.96%로 전국 변동률을 웃돈다.전문가들은 이사철 영향에 더해 양도세 중과 등이 임박하면서 그 전에 팔려는 매물이 시장에 나온 것이라고 분석했다.서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "동절기가 지나 이사철이 되면서 시장에 매물이 풀린 영향도 있고, 6월 1일 이후로 양도세 및 보유세 부담이 큰 폭으로 상향되기 때문에 그 전에 팔아야겠다는 매도심리가 작동한 것"이라고 말했다.다만, 서 회장은 매물이 급증하는 현상은 한시적일 수 있다고 봤다. 그는 "양도소득세 유예 기간이 6월까지이지만, 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성은 적을 것으로 보인다"며 "양도세나 종부세 부담은 되겠으나 아파트 자산가치 상승을 더 높게 보기 때문에 보유전략을 취하거나 증여 전략을 펼칠 것"이라고 정리했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr아파트 단지가 밀집한 수원시내 모습. /김금보기자 artomate@biz-m.kr수원의 한 부동산 /비즈엠DB

2021-03-16 윤혜경

시흥 광명 지구 3기 신도시 지정 전 한국토지주택공사(LH) 직원들이 토지를 매입했다는 폭로가 나와 논란이 일자, 정부가 관계 직원들이 다른 3기 신도시에서도 땅 투기 의혹이 있는지 확인한다.3일 국토교통부와 LH에 따르면 정부는 국토부 직원을 비롯해 LH 직원의 땅 투기가 있는지 전수조사에 착수하기로 했다.전날 참여연대와 민주사회를 위한 변호사모임(민변)은 "신도시 지정 후 투기 의혹 제보가 들어와 등기부등본과 LH 직원명단을 대조해보니, LH 직원 여러 명이 토지지분을 나눠 매입한 정황을 확인했다"고 LH 직원들의 땅 투기 의혹을 제기했다. 두 단체는 LH 직원 14명이 연루됐다고 발표했다.이와 관련해 LH는 2명이 전직 직원이고, 12명이 현역이라고 설명했으나 전수조사 과정에서 1명이 더해진 것으로 보인다.이날 국토부에 따르면 LH 직원 13명이 12개 필지를 취득했으며, 두 단체가 제시한 10개 필지 중 2개 필지는 LH 직원 소유가 아닌 것으로 확인됐다. 그러나 추가로 4개 필지의 소유 사실이 확인, 총 12개 필지가 LH 직원 소유인 것으로 파악된다.이들 직원 상당수는 수도권 본부 토지보상 업무 부서에 있었던 것으로 알려진다.현재 내부 조사에서 직원 13명이 광명 시흥 땅을 신도시 지정 전 매매한 것으로 잠정 파악, 직무배제됐다. 국토부는 3기 신도시 전체를 대상으로 국토부, LH, 관계기관의 직원과 가족에 대한 토지거래를 전수조사할 계획이다.국토부 관계자는 "업무 연관성 등을 검토해 위법한 행위를 한 것으로 드러난 LH 직원에 대해선 경찰에 수사의뢰할 예정"이라고 전했다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr광명·시흥 신도시가 들어설 부지를 LH 직원들이 조직적으로 사들였다는 의혹이 제기됐다. 3일 오후 LH 직원 매수 의심 토지인 시흥시 과림동 178-6, 178-7번지 일대에 식재된 묘목이 관리되지 않은 상태로 방치돼있다. 2021.3.3 /김금보기자 artomate@biz-m.kr광명·시흥 신도시가 들어설 부지를 LH 직원들이 조직적으로 사들였다는 의혹이 제기됐다. 3일 오후 LH 직원 매수 의심 토지인 시흥시 과림동 178-6, 178-7, 179-2, 179-3 번지 일대에 식재된 묘목이 관리되지 않은 상태로 방치돼있다. 2021.3.3 /김금보기자 artomate@biz-m.kr

2021-03-03 윤혜경

공공주택지구 조성사업 추진이 예정된 남양주시 진건읍 일원과 하남시 상산곡동 일원이 토지거래허가구역으로 지정됐다.토지거래허가구역으로 지정된 토지를 거래하려면 해당 자치단체장의 허가를 받아야 하며, 이를 어기고 토지를 거래할 시 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 내야 하므로 투지세력이 차단될 가능성이 커진다.8일 경기도는 경기도보와 홈페이지를 통해 지난 5일 열린 경기도 도시계획위원회 토지거래허가구역 지정안 심의·의결 결과를 고시했다.이번에 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 남양주시 진건읍 배양·용정·송능리 일원과 하남시 상산곡·초일동·초이동·광암동 일원 33.543㎢ 규모이며, 지정 기간은 3년이다.토지거래허가구역 지정은 공고일로부터 5일 후 효력이 발생한다. 오는 13일부터 2024년 2월 12일까지 토지거래허가구역에서 토지를 거래하려면 해당 자치단체장의 허가가 필수다.경기도 관계자는 "남양주 왕숙·왕숙2지구, 하남 교산지구 인근에 올해 8월 공공주택지구 추가 조성이 예정돼 있다"며 "이번 사업 추진으로 해당 지역 일원에 지가 급등 및 투기가 우려돼 사전에 토지거래허가구역 지정을 하게됐다"고 전했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr남양주시 토지거래허가구역 지형도면. /경기도청 제공하남시 토지거래허가구역 지형도면. /경기도청 제공

2021-02-08 윤혜경

정부가 2·4 공급 대책을 통해 부산과 대전, 광주 등 5대 광역시에서도 공공 주도 재개발이나 역세권 개발 사업 등을 통해 주택 공급을 확충하는 방안을 내놓아 주목된다.지금까지 역대 정부의 부동산 대책에서 지방 대도시에 대한 공급 방안이 나온 전례를 찾기 어렵다.정부가 4일 발표한 2·4 공급대책에서 주택 공급 목표 83만6천호 중 지방 5대 광역시에서 공급되는 물량은 22만호에 달한다.구체적으로 보면 공공 주도 재개발·재건축이 2만2천호, 역세권·준공업지역·저층주거지 등을 상대로 한 도심공공주택복합사업 물량이 4만9천호, 소규모 정비사업은 3만2천호 등이다. 공공택지 신규 확보도 광역시는 5만6천호, 그외 지방은 2만7천호가 예정됐다.정부는 준비 기간을 거쳐 지방 광역시 등지의 공공택지 후보지를 선정해 추후 발표할 예정이다.지방의 주택 공급은 주로 지역사회의 자체적인 정비사업이나 지구단위계획 사업 등으로 추진됐다. 중앙정부가 관여된 주택 공급 사업은 도시재생 뉴딜이 있기는 하지만 정부가 구체적인 주택 공급 목표를 설정한 것은 이번이 처음이다.정부가 서울 등 수도권을 넘어 지방 대도시에 대한 주택 확충에 나선 데에는 최근 지방 부동산 시장도 양질의 주택 부족으로 국지적인 과열 양상을 보이고 있기 때문이다.지방에서도 최근 집값이 급등하는 등 불안한 조짐을 보이고 있는데, 이를 해결하기 위해선 수도권과 마찬가지로 품질 좋고 저렴한 주택을 많이 공급해 주택 수요에 부응해야 한다는 것이다.수도권에 규제가 강화되자 투자 수요가 상대적으로 규제가 덜한 지방 도시를 돌아다니며 투기적 거래를 하는 모습이 관측되고 있다.이 때문에 정부는 작년 말 부산과 대구, 광주, 울산, 창원 등 주요 지방 대도시를 조정대상지역 등 규제지역으로 묶은 바 있다.지방 대도시에서도 입지가 좋은 신시가지 등 일부 지역에만 수요가 쏠려 변동성이 큰 점도 문제다.이에 역세권 등지를 중심으로 주거 환경을 개선하고 양질의 주택을 추가 공급하면 집값 급등 현상이 줄어들 것이라는 것이 정부의 구상이다.이와 함께 지방의 쇠퇴한 구도심을 정비해야 할 필요성도 높아지고 있다. 기존에 도시재생이 추진되고 있으나 주택 공급 효과를 높이기 위해 본격적인 정비사업을 가동할 필요성이 높아지는 상황이다. /연합뉴스변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. /연합뉴스=사진공동취재단홍남기 경제부총리가 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. 왼쪽부터 김학진 서울시 행정2부시장, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 변창흠 국토교통부 장관. /연합뉴스=사진공동취재단

2021-02-04 연합뉴스

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 정부가 내놓은 부동산 공급 대책에 대해 "공급 쇼크 수준"이라고 평가하면서 주택시장 안정을 확신했다. 홍 부총리는 이날 정부서울청사에서 진행된 대도시권 주택공급 확대 방안 브리핑에서 이같이 말했다. 그는 "이번 대책의 (전체) 공급물량은 83만호로 연간 전국 주택공급량의 약 2배에 이르며, 서울에 공급될 32만호는 서울시 주택 재고의 10%에 달하는 '공급쇼크' 수준"이라면서 "이처럼 막대한 수준의 공급 확대로 주택시장이 확고한 안정세로 접어들 것으로 확신한다"고 말했다. 그는 "다만 분양·입주까지는 다소간 시간이 걸릴 수 있다는 점에서 대책 발표 이후 일시적인 시장 불안 요인이 발생할 소지도 없지 않다"면서 "불안 조짐이 있는 지역은 토지거래허가구역으로 지정하는 등 투기적 거래를 선제적으로 방지할 계획"이라고 말했다. 또 "필요하다면 준비된 고강도 시장안정대책을 추가해 즉각 발표할 것"이라고 부연했다. 홍 부총리는 "정부는 반드시 주택시장 안정과 국민 주거복지가 실현되도록 할 것"이라면서 "'시장이 원하는 주택을 충분히 공급한다'는 정부의 강력한 의지를 믿고 시장 상황 판단과 참여에 진중히 해주실 것을 국민께 요청드린다"고 말했다.정부는 이날 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 총 83만호의 주택을 공급하는 내용 등을 담은 '공공주도 3080 플러스, 대도시권 주택공급 확대방안'을 발표했다.새로운 공급제도를 위해 신속히 법령을 정비해 이주까지 필요한 시간을 기존 공급방식과 비교해 절반 수준(예: 재건축 10년 이상→5년 이내)으로 단축하는 내용도 담고 있다. /연합뉴스홍남기 경제부총리(왼쪽)와 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안을 발표한 뒤 대화하고 있다. /연합뉴스=사진공동취재단

2021-02-04 연합뉴스

앞으로 5년간 경기·인천지역에 30만호 가까운 주택이 공급된다. 서울까지 합치면 수도권에만 60만 호가 넘는 주택이 공급되는 것으로, 대책 없이 뛰고 있는 집값에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 특히 정부는 이번 대규모 주택공급 대책을 1990년대 노태우 정부 때 진행했던 '수도권 200만호 주택공급 계획'에 버금가는 집값 안정 효과를 거둘 것으로 기대하고 있어 향후 주택가격 추이가 주목된다. 정부는 4일 정부서울청사에서 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'('2·4 주택공급 대책')을 발표했다. 문재인 현 정부의 25번째 부동산 대책으로, 지금까지 발표한 주택 공급 대책 중 최대 규모다. 이번 공급계획 내용에 따르면 정부는 오는 2025년까지 공공 재개발·재건축, 역세권 개발 사업, 신규 택지조성 등을 통해 전국에 83만6천호의 주택을 공급한다. 이 중 경기·인천지역에만 분당신도시 3개에 맞먹는 규모인 주택 29만3천호가 공급된다. 서울에는 경기·인천보다 많은 32만3천호를 공급해 수도권에만 61만6천호를 공급한다. 여기에 지방 5대 광역시에도 22만호를 공급해 널뛰는 집값을 잡겠다는 계획이다. 다만 이번 발표에서 이 같은 대규모 물량을 구체적으로 어떻게 공급할지에 대해서는 구체적으로 밝히지 않았다. 경기·인천의 경우 공급물량 29만3천호의 절반 이상을 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보하기로 했는데, 대규모 공공택지를 새로운 신도시 지정 위주로 하기는 쉽지 않아 이미 발표한 3기 신도시를 확장하는 방식이 될 가능성이 높다. 변창흠 국토교통부 장관도 이날 브리핑에서 "이번 발표 물량은 3기 신도시에 추가된 물량이라고 이해하면 될 것"이라고 언급해 이 같은 가능성을 뒷받침 했다. 이 같은 계획이라면 당초 30만호 수준으로 계획됐던 수도권 3기 신도시의 총 규모가 공급이 예상됐던 3기 신도시가 45만~50만호 규모로 대폭 확대될 전망이다. 정부는 아울러 과감한 도심 개발을 통해서도 대규모 물량을 공급한다는 계획이다. 수도권의 경우 역세권 및 저층주거지 등 구도심 개발 위주로 대규모 개발이 추진된다. 경기·인천에는 역세권(1만4천호)·저층주거지(1만3천호)·준공업지역(3천호) 등의 도심공공주택복합사업이 이번 대책에 포함됐다. 정부는 특히, 이 같은 구도심 개발의 경우 사업자가 대규모 개발이익을 거둬가고 집값이 뛰는 것을 방지하기 위해, 정부가 직접 지구지정을 하고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업을 이끄는 방식으로 추진하기로 했다. 정부는 아울러 재개발과 재건축 등 공공기관이 직접 시행하는 정비사업, 민간 주도의 소규모 정비사업, 도시재생사업, 비주택리모델링, 신축매입 등도 활성화해 부족한 물량을 확보할 계획이다. 이 같은 도심공공주택 복합사업과 소규모 재개발사업에는 법정 상한을 초과하는 용적률 인센티브가 주어지고 특별건축지역으로 지정돼 일조권이나 높이 제한 등 각종 도시규제가 완화된다. 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률이 올라간다. 주민 3분의2 이상의 동의를 받으면 사업이 추진되고 지자체 심의 과정 등에 '패스트트랙'이 적용돼 사업 진행 속도가 대폭 빨라진다. 한편, 현 정부는 지난 2018년 신혼희망타운 조성용 공공택지 확대, 수도권 택지 30만호 공급 방안(9·21 대책) 등을 발표하면서 대규모 주택공급 대책의 시동을 걸었다. 이어 지난해에는 5·6 대책을 통해 서울에 7만호를 공급하는 계획을 내놓았고, 8·4 대책을 통해 다시 13만2천호 공급대책을 추가했다. 여기에 이번 2·4대책에서 수도권 61만6천호 공급 대책을 더함으로써 현 정부의 수도권 주택 공급 물량은 총 188만8천호로 늘어났다. /박상일기자 metro@kyeongin.com정부가 2025년까지 수도권에 60만호가 넘는 대규모 주택을 공급한다. 사진은 양주 옥정신도시 일대. /비즈엠DB파주 운정신도시 일대 전경. /비즈엠DB변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안을 발표하고 있다. /연합뉴스=사진공동취재단

2021-02-04 박상일

A씨는 아버지에게 고가 아파트를 증여받을 때 아버지의 담보대출도 함께 인수했다고 세무당국에 신고했다. 하지만 세무당국 조사 결과, 증여받은 이후에도 금융채무는 A씨의 아버지가 갚고 있었던 것으로 파악됐다. 세무당국은 자녀가 실제 채무를 인수하지 않았는데도 인수한 것처럼 꾸며 증여세를 탈루한 이들에게 억대의 증여세를 추징할 예정이다.B씨는 아버지로부터 투기과열지구에 있는 수십억대의 고가 아파트를 증여받을 때 금융채무를 인수하는 조건으로 증여받았다. 고가 아파트를 소유하게 된 B씨는 아버지를 임차인으로 하는 임대계약을 체결한 뒤, 임대보증금을 받아 담보대출을 상환했다. 이후 아버지를 내보내고 자신이 아파트에 입주, 임대보증금을 아버지에게 돌려줘야 하는데도 이를 상환하지 않았다. 세무당국은 임대보증금만큼 편법 증여가 이뤄진 것으로 혐의를 두고 세무검증을 할 계획이다.C씨는 어머니에게 증여 받은 고가 아파트를 공시가격으로 평가해 증여세를 신고, 납부했다. 그러나 증여재산은 시가 평가가 원칙이다. 세무당국은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 동일 단지 유사재산의 매매사례가액을 적용해 재평가한 결과, 이들이 증여세를 과소 신고했다고 보고 세무검증을 진행할 예정이다.국세청은 최근 급증한 주택 증여에 엄정히 대응하고자 주택 증여 관련 탈루 혐의자 1천822명에 대해 세무 검증에 나섰다고 2일 밝혔다.이번 검증 대상은 △증여재산 합산 누락 및 증여재산공제 중복 신고자 1천176명 △공시가격으로 저가신고 및 무신고자 531명 △주택취득 관련 자금출처 부족 혐의자 85명 △증여 이후 채무 면제 등 편법증여 혐의자 30명 등이다. 대부분 지난해에 증여가 이뤄진 주택이며 이전 증여도 일부 포함됐다.사례로 설명한 A씨와 B씨는 증여 이후 채무 면제 등 편법증여 혐의에, C씨는 아파트 증여재산가액 축소 신고 혐의에 해당한다.국세청은 "주택 취득부터 증여 및 그 이후까지 증여 전후 과정을 정밀 분석해 변칙증여 혐의자를 선정했다"며 "앞으로도 부동산 시장동향을 자세히 모니터링해 변칙적 탈루행위를 철저히 검증할 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서울시 내 한 부동산 모습. /연합뉴스부담부 증여를 이용한 주택 편법 증여 사례. /국세청 제공

2021-02-02 윤혜경

서울시 동작구 흑석2구역 등 공공재개발 후보지 8곳이 토지거래허가구역으로 지정됐다.토지거래허가구역에서 면적 18㎡ 이상의 주택이나 상가, 토지 등을 거래하려면 기초지방자치단체장의 허가를 받아야만 가능하므로, 투기수요가 차단될 가능성이 크다.21일 서울시 도시계획위원회는 지난 15일 시와 국토교통부가 발표한 공공재개발 후보지 8곳 총 12만9천979㎡를 1년간 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다.공공재개발 후보지 8곳은 흑석2구역, 양평13구역, 용두1-6구역, 봉천13구역, 신설1구역, 양평14구역, 신문로2-12구역, 강북5구역 등 총 4천700여가구다. 후보지는 사업이 10년 이상 지체된 상태로, 공공재개발을 통해 사업성을 높이고 주민갈등을 해소하면 빠른 시일내 5천여 가구를 공급할 수 있을 것으로 국토부와 서울시는 기대하고 있다. 해당 토지거래허가구역의 허가 대상 면적은 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡초과, 공업지역 66㎡ 초과 토지다토지 거래 허가를 받은 사람은 일정 기간 자기 거주, 자기 경영 등 허가받은 목적대로만 토지를 이용할 수 있다.서울시 관계자는 "공공재개발 사업이 가시화하면서 부동산 과열 가능성이 커졌다"며 "향후 공모신청 구역에 대해서도 토지거래허가구역 지정을 적극 검토할 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서울 동작구 흑석동 흑석2구역 일대 전경. /연합뉴스

2021-01-21 윤혜경

문재인 대통령이 부동산 안정화에 성공하지 못한 게 사실이라고 인정하며 설 전에 국토당국의 대책이 있을 것이라 예고했다. 18일 문 대통령은 청와대 춘추관 2층 브리핑룸에서 온·오프라인 병행으로 진행된 신년 기자회견에서 부동산 문제와 관련해 "부동산 투기를 잘 차단하면 충분한 공급이 될 것으로 판단한 게 사실"이라면서 "부동산 투기에 역점을 두었지만 결국 부동산 안정화에는 성공하지 못했다"고 운을 뗐다. 문 대통령은 부동산 안정화가 성공하지 못한 이유가 저금리와 풍부한 부동자금에 있다고 진단했다. 그는 "다른 나라와 마찬가지로 시중에 유동성이 풍부해지고 저금리 효과로 부동산 시장으로 자금이 몰리고 있는 상황"이라고 말했다.가구 수의 급증도 부동산 시장에 영향을 미쳤다고 봤다. 문 대통령은 "지난해 인구가 감소했는데도, 무려 61만 가구가 늘어났다. 예전에 없던 세대 수의 증가다. 그 이유를 앞으로 분석해봐야겠지만, 가구 수가 급증하면서 수요가 예측했던 공급 물량을 뛰어넘어 공급부족이 부동산 가격 상승을 부추긴 측면도 있다"고 강조했다. 문 대통령은 투기 억제 기조는 유지하되, 공급에 있어서는 특단의 대책을 내놓을 것이라고 예고했다. 그는 "변창흠 국토부 장관이 설 전에 발표할 예정"이라며 "서울시내 공공 부분의 참여와 주도를 더 늘리고, 인센티브를 강화해 절차를 단축하는 방식으로 공공재개발을 추진할 예정"이라고 말했다. 이어 "역세권 개발 신규택지의 과감한 개발을 통해서 시장이 예상하는 수준을 뛰어넘는 부동산 공급을 늘려 공급이 부족하다는 국민들의 불안을 일거에 해소하자는 목적을 두고 있다"며 "저도 기대되고 있으니 발표를 기다려달라"고 덧붙였다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr18일 오전 서울 송파구의 한 부동산중개업소 내 TV에 문재인 대통령의 신년 기자회견 생중계가 나오고 있다. /연합뉴스

2021-01-18 윤혜경
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