타지역 개발까지 함께 포함해 진행환원제 모티브 된 대장동사업 눈길민간사업자 도시계획 변경제안시서울시, 일정이익 환수조건 허용도지역마다 다를 경우 협상 지연 우려공공개발이익 도민환원제는 개발방식에 따라 다양한 형태로 가능하다. 외곽지역의 개발사업과 구도심의 필요사업을 결합하는 '결합 개발' 방식이나 서울시 등에서 진행하는 '사전협상제' 등이 사례다.도민환원제의 모티브가 된 성남시 분당구 대장동 개발사업은 지난 2014년 5월 성남시가 직접 사업에 참여하면서 대장동에서 발생한 개발이익을 1공단(성남시 수정구 신흥동) 공원조성과, 대장동 개발지역의 북측터널공사, 배수지 신설, 임대주택용지를 매입하는 데 사용되도록 했다. 기존의 방식대로라면 별도의 예산을 투입해야 하는 사업을 대장동 개발 사업에 얹어 함께 진행한 것이다.LH가 대장동 개발사업 시행을 포기한 것을 계기로 성남시가 사업에 뛰어들면서 '결합개발' 모델을 제시했다. 결합개발은 개발 대상인 대장동과 물리적으로 떨어져 있는 공간인 제1공단을 함께 개발하는 방식으로 사업 초기부터 눈길을 끌었다.당시 성남시는 성남도시개발공사를 설립하고, 다시 성남도시개발공사가 SPC(특수목적법인)의 최대 주주로 참여해 제1공단지역 공원·지하주차장 조성, 대장동 임대주택용지 등을 개발계획에 함께 담아 사전에 개발이익을 공공목적사업에 사용토록 했다. 이렇게 확보한 공공개발이익은 5천503억원 규모로 추산된다.서울시도 '도시계획변경 사전협상제'를 통해 개발이익의 일부를 환수하고 있다. 이 제도는 일반인이나 민간 사업자가 도시 계획 변경을 시에 제안하고 시는 타당성 검토 후 일정 개발이익을 환수하는 조건으로 허용하는 것을 기본 내용으로 한다. 한전부지를 매입한 현대자동차와의 개발계획 협상 등 2009년부터 16곳을 사전협상제 대상으로 선정해 사업을 진행하고 있다.하지만 개발지역마다 다른 방식의 도민환원제가 시행된다면 그만큼 협상에 많은 시간이 걸리고, 사업 주체 간의 마찰도 있을 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 또 도가 목표한 도민환원제의 목표를 오롯이 달성하기 위해서는 기부채납기준 개선과 개발부담금 관련 법 개정도 필요한 상황이어서 도민환원제의 본격적인 도입까지는 상당한 논의와 제도적 보완이 필요할 것으로 예상된다.이에 대해 도 관계자는 "도민환원제는 도내에서 발생한 개발이익을 도민에게 돌려드린다는 개념"이라며 "아직 제도적으로 보완해야 할 부분이 있고 관련한 지침도 개발하는 등 도민환원제 도입까지 절차가 남아있다. 오는 6월 연구용역을 토대로 구체적인 방안을 마련하겠다"고 말했다. /김성주기자 ksj@kyeongin.com

2019-03-25 김성주

국토부, 산업 기능엔 신경 안쓴 듯'고도제한 완화'로 사업성 높여야연구개발 중심 기업 집적효과 민감주거단지 '南'·산단 '北' 배치 필요수요조사로 분양가 등 조건도 제시정부가 발표한 제3기 신도시에 계양테크노밸리가 포함됐다. 계양테크노밸리는 굴포천 서쪽 개발제한구역을 해제해 335만㎡의 첨단산업단지를 개발하는 사업으로 문 대통령의 대선 공약이기도 하다. 그러나 국토부는 얼마 전까지 첨단산업단지 지정이 어렵다며 주거 위주로 개발할 뜻을 내비쳤다. 판교신도시를 개발할 때도 국토부는 벤처기업 수요가 부족하고 과밀억제권역이라는 이유로 첨단산업단지에 부정적이었다. 손학규 지사와 경기도가 330만㎡의 첨단산업단지가 필요하다고 고집(?)을 부려 그나마 66만㎡의 판교테크노밸리가 지정됐고 결과는 모두 알다시피 성공적이다.이번에도 국토부는 서울 집값 안정을 우선시하고 계양테크노밸리 산업 기능에 개의치 않는 듯했다. 그렇게 되면 인천 원도심이나 검단 신도시 개발에 부정적 영향을 주게 된다며 걱정하는 인천시민이 많았다. 하지만 다행히 인천시의 노력 덕분인지 주거와 산업 비중이 5:5로 결정됐고 주거용지 면적도 우려했던 것보다 작다. 90만㎡의 산업단지 면적은 판교테크노밸리보다 크고 마곡R&D산업단지와 비슷한 규모다. 주거단지 개발이 원도심 개발에 부담을 주겠지만 계양테크노밸리는 서울 바로 옆이므로 서울에서 인구 유입이 많을 것이다. 여기에 더해 산업단지의 개발이 순조롭게 진행돼서 직주근접이 잘 이루어진다면 부작용을 더 줄일 수 있다.계양테크노밸리의 개발을 위해 몇 가지 짚어보자. 중요한 사안 중 하나는 고도제한이다. 우리나라는 ICAO(국제민간항공기구) '권고' 규정을 따라 활주로 반경 4km 이내 45m 고도제한을 적용하고 있다. 김포공항 활주로 높이를 고려하면 계양테크노밸리에 해발 57.86m 이상의 건축물을 지을 수 없다. 대략 아파트 13층 높이다. 업무용 건물 층수는 그보다 낮다. 마곡도 이렇게 개발됐으니 개발에 큰 문제는 없다. 하지만 고도제한 완화로 용적률이 높아지면 사업성이 높아져 계양테크노밸리 개발에 큰 도움이 된다. 고층 아파트가 사업성이 높다는 점은 자명하다. 요즈음 서울 주변에서 지어지는 지식산업센터는 20층을 넘는 경우가 많다.수도권의 다른 테크노밸리와 경쟁해야 하므로 사업성을 무시할 수 없다. 용적률을 높이지 않아도 건폐율을 줄이고 공개공지를 늘려 도시를 더 쾌적하게 만들 수 있다. 2015년 항공법(현 공항시설법) 개정으로 고도제한의 법적 근거가 마련됐다. 하지만 고도제한 완화를 검토 중인 ICAO가 아직 결정을 내리지 않았다며 국토부가 세부 기준을 정하지 않아 법 개정의 실효성이 없는 상태다. 라스베이거스에는 공항 주변에 고층 호텔이 즐비한데 국토부는 ICAO만 쳐다보고 있다. ICAO의 결정이 계양테크노밸리 분양 시점 앞이 될지 뒤가 될지 알 수 없다. 일부러 개발을 늦출 필요는 없지만, 고도제한 완화 가능성을 염두에 두고 유연하게 대처해야 한다.산업단지 배치 문제를 보자. 아직 결정된 게 아니어서 별 의미는 없지만 공개된 개발구상도를 보면 산업단지가 주거지역을 띠처럼 길게 둘러싸고 있다. 연구개발 중심의 기업은 일반 공장보다 집적효과에 민감하다. 서로 모여 있어야 교류가 활발하게 일어나고 혁신에 유리한 환경이 조성된다. 이왕이면 한쪽으로 모아야 한다는 것이다. 계양테크노밸리는 북서쪽이 김포공항 소음의 영향을 받는다. 주거단지를 남쪽으로, 산업단지를 북쪽으로 할 필요가 있다.수요조사도 필요하다. 판교테크노밸리와 마곡R&D산업단지는 제조업이 허용되지 않는다. 반면 서울디지털산업단지는 제조업이 허용되는 지식산업센터가 주류다. 판교는 처음부터 임대를 허용해서 규모가 작기 마련인 벤처기업이 입주할 수 있었다. 임대를 주목적으로 하는 컨소시엄에도 필지를 분양했다. 마곡에선 대기업과 중견기업만 입주가 가능했다. 하지만 기존 입주기업도 입주 후 5년 후엔 여유 공간을 재임대할 수 있고, 서울시도 강소기업을 위한 건물을 직접 짓기 시작했다. 마곡에서도 벤처기업과 소규모 기업 입주가 가능해지는 것이다. 제조업 허용 여부와 분양방식, 입주수요에 대해서는 도시계획 용역회사가 판단하기 어렵다. 수요조사를 통해 시행사나 기업에 직접 물어봐야 한다. 물론 가격을 제시하지 않고 구매 의사를 물어볼 수는 없으므로 예상 분양가와 용적률 등 조건을 제시하고 기업의 의견을 조사해야 한다./허동훈 에프앤자산평가 고문허동훈 에프앤자산평가 고문

2018-12-27 허동훈

송도가 판교·마곡과 비교해서서울 도심 접근성은 나쁘지만정주여건 비슷하고 비용면 큰 장점인프라도 훌륭해 경쟁력 기대쉬운 길보다 노력하는 길 택해야오래전부터 송도에 개발밀도가 높은 R&D단지를 조성해서 일자리를 많이 만들어야 한다는 주장을 해왔다. R&D단지라고 해서 연구소만 들여오자는 것은 아니고 지식산업센터 같은 집합건물에 입주 가능한 도시형 제조업을 포함해서 하는 말이다. 송도는 시세보다 훨씬 낮은 가격에 토지를 공급하고 양산형 공장을 유치해서 수만 평의 부지에서 1천~2천명이 일하는 방식으로 개발하고 있다. 반면에 판교나 마곡의 R&D단지에선 같은 면적에서 수만 명의 전문 인력이 일하고 있다. 후자가 전자보다 지역경제에 도움이 된다는 점을 부정하는 사람은 아직 보지 못했다. 그런데 판교나 마곡은 송도와 다르다는 반론을 간혹 접하게 된다. 여건이 더 좋은 그런 곳에서 하는 일을 따라 하기 어렵다는 것이다. 그런 대답을 들으면 반문하고 싶다. 송도에서 국제업무단지는 되고 R&D단지는 안 되는가?인천시는 경제자유구역 출범 이전부터 송도에 다국적기업 지역본부 등 외국인투자기업의 오피스 비중이 높은 국제업무단지 조성을 추진 중이다. 그런데 업무기능은 대외업무와 영업활동, 대면접촉을 하는 데 유리한 도심지역을 선호한다. 이미 높은 집적이 이루어진 곳을 좋아하는 것이다. 서울의 (강북)도심권, 강남권, 여의도권, 즉 이른바 3대 업무권역이 그런 곳이다. 외국인투자기업이 주로 활동하는 국제업무단지는 이런 곳보다 개발하기 힘들다. 애초에 게일과 포스코건설은 송도에 60개의 업무용 빌딩을 짓겠다고 했다. 지금 지어진 것은 6개 정도 된다. 그런데 공실률이 절반 가까이 된다. 특수한 사정 때문에 입주해있는 포스코 계열사들 때문에 그나마 그 정도 수준을 유지하고 있다. 송도에서 조성하기 어려운 순서대로 나열하면 국제업무단지, 업무단지, R&D단지, 공단이다. 관성적으로 국제업무단지 조성을 주장하면서 그보다 쉬운 R&D단지는 여건이 미흡해서 어렵다고 하면 앞뒤가 맞지 않는다.기업은 편익과 비용을 비교해서 입주할 곳을 선택하지 하나만 보지 않는다. 서울 출퇴근이 힘든 송도가 판교와 마곡과 비교해서 서울 도심 접근성이 나쁜 것은 단점이다. 하지만 정주여건에서 큰 차이가 없고 비용 측면에선 큰 장점이 있다. 인프라도 훌륭하다. 삼성 직원들이 일하기를 기피하는 심리적 저지선은 사업장이 있는 용인 기흥과 수원, 화성까지라고 한다. 송도는 그보다 멀지 않고 정주여건은 더 낫다. 비용을 따져보자. 서울 성수동 지식산업센터 분양가는 평당 1천100만원대다. 서울디지털산업단지 지식산업센터 분양가는 평당 800만 원 전후이다. 서울디지털산업단지가 규모는 훨씬 크지만 편의시설과 기반시설이 부족하다. 인천의 지식산업센터 분양가는 대체로 원도심에선 평당 500만 원 전후, 송도에서 평당 500만 원대 중반이다. 제조업 비중이 상대적으로 높은 곳이 가격이 더 싼 편이다. 공업지역을 놓고 보면 원도심 땅값 시세가 송도와 큰 차이가 없지만 조성원가는 송도가 훨씬 낮다. 대기업엔 추가적 인센티브가 필요할지 모르지만 10층이 넘는 집합건물 즉 빌딩을 지어 혁신형 중소기업이나 벤처기업을 유치할만한 경쟁력이 있다.판교테크노밸리 성공에 고무된 경기도는 추가로 6개의 테크노밸리 조성을 추진하고 있다. 공사 중인 곳도 있고, 보상과 행정절차 때문에 착공하려면 몇 년 기다려야 하는 곳도 있다. 그 대상지엔 판교 두 곳과 일산, 광명·시흥, 양주, 구리·남양주가 있다. 광명·시흥 첨단R&D단지는 목감IC 주변이다. 첨단R&D단지가 거기에선 가능하고 송도에선 안 되는가? 구리·남양주보다 송도가 여건이 나쁜가? 헐값에 땅 파는 것보다 제값에 파는 것이 어렵다. 하지만 쉬운 길보다 다소 어렵더라도 노력하면 갈 수 있는 길을 가야 한다./허동훈 에프앤자산평가 고문허동훈 에프앤자산평가 고문

2018-08-08 허동훈
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