국토부, 분당등 1기 지역 '노후화'재건축 연한 40년으로 상향 검토등 '투기수요 억제' 단기성 대책 집중아파트 정비 더불어 인구증가 예측간선도로등 기반시설 확충 '시급'경기도 1기 신도시의 노후화가 서서히 현실화되면서 정부와 지자체의 발빠른 대처가 필요해졌다.
정부는 재건축 연한 상향이나 초과이익환수제 등의 정책에 집중하고 있지만, 투기수요를 억제하기 위한 단기 대책 외에 주거 환경개선에 초점을 맞춘 장기대책을 마련해야 한다는 지적이 나온다.■재건축 연한 40년 상향, 1기 신도시 영향은?1일 국토교통부에 따르면 국토부는 현재 30년으로 돼 있는 재건축 연한을 40년으로 상향하는 방안을 내부 검토 중이다. 만약 이 같은 재건축 연한 상향이 이뤄질 경우, 향후 5년 이내 재건축이 가능하게 되는 분당·일산·평촌 등 1기 신도시의 아파트 단지가 직격탄을 맞을 것으로 예상된다. 이미 부동산 업계에는 "과천이 뜨고 분당이 진다"는 소문이 파다하다.만약 이 같은 정책이 실현되면 1970~80년대 지어진 5층 이하 아파트 단지가 위치한 과천으로 재건축 수요가 몰릴 것이란 게 업계의 관측이다.다만, 국토부 측은 "현행법에 재건축은 준공 후 20년 이상 30년 이내에 가능하도록 범위가 정해져 있는데, 그 최대치를 30년에서 40년으로 늘리는 방안을 검토하는 것"이라면서 "40년으로 상향되더라도 지자체가 제 각기 정한 재건축 가능 기준이 있어 큰 문제는 없을 것으로 본다"며 확대해석을 경계했다.국토부의 설명에 따르면 현재 서울시는 1981년 이전 지어진 건물은 준공 후 20년 이후 재건축이 가능하도록 하고 있고, 부산시는 1985년 이전 지어진 건물의 재건축 연한을 25년으로 정하는 등 각기 다른 기준을 적용하고 있다. 이 때문에 재건축 연한의 최대치가 상향되더라도 그 범위 내에서 지자체가 재건축 가능 연한을 새롭게 설정하면 문제 될 게 없다는 것이 국토부의 설명이다.일각에서 제기되는 '재건축 연한 40년 3월 발표설'에 대해서도 "전혀 사실 무근으로 정해진 것이 없다"고 답변했다.■아파트 리모델링보다 중요한 도시 리모델링1기 신도시 노후화에 도시계획 전문가는 주거 환경을 개선하기 위한 거시적인 대책 마련을 주문했다. 경기연구원 공감도시연구실 이성룡 연구위원은 "아파트를 정비하는 것도 필요하지만 결국은 간선도로 등 도시 인프라를 재정비하는 일이 시급하다"고 지적했다.1기 신도시 아파트를 재건축하거나 리모델링하면서 인구가 늘어날 것으로 예상되는 만큼, 도로를 넓히거나 기반 시설을 확충해야 한다는 것이다. 이 연구위원은 신도시를 건설할 때처럼 정부와 지자체가 머리를 맞대고 "도시를 리모델링 하라"고 조언했다.그는 "재건축·리모델링은 개인의 재산권을 회복시켜주는 의미인데, 결국은 인구가 늘어 공공이 사용하는 도로나 공공시설의 부하는 가중된다. 개인 재산권 때문에 공공의 이익이 침해받는 꼴"이라면서 "신도시를 개량해야 한다면, 최종적으로 얼마나 인구가 늘어날 것인지 미리 계산해서 인프라도 보강해야 한다"고 덧붙였다. /신지영기자 sjy@kyeongin.com
2018-02-01 신지영
기간 짧은 리모델링 '현실적 대안'주민 부담 크고 내력벽등 규제 발목평균 용적률 197.6% 이미 건물 높아층고 더 올릴 여력없어 재건축 곤란인프라 보강안된 주택개량 '낭패'만1기 신도시의 노후된 주거환경을 개선하기 위해 아파트를 리모델링·재건축 하는 방법이 현실적인 대안으로 꼽히고 있지만, 거주자의 반대에 부딪치거나 증축 여력이 없어 추진에 어려움을 겪고 있다. 게다가 리모델링이나 재건축이 실행되더라도 도로 등 인프라가 보강되지 않으면 이미 인구 포화 상태인 1기 신도시의 주거 환경이 더 악화될 것으로 예상된다.┃표 참조
■수익성 떨어지는 리모델링지난 1995년 준공된 분당 신도시의 매화마을 1단지는 리모델링이 활발히 추진되다 사업이 중단된 곳이다. 리모델링을 위한 조합을 설립하고 포스코를 시행사로 선정까지 했지만, 1차 안전진단을 받은 뒤인 2015년 돌연 사업이 중단됐다.단지 내 공인중개사는 "아파트가 복도식인데 정부가 내력벽(공간을 구획하는데 쓰이는 벽)을 허물어 옆집과 트는 것을 허용하지 않으면서, 집을 넓히는 것이 제한돼 사업이 멈췄다"고 설명했다.지난 2007년부터 리모델링을 추진한 평촌신도시 목련 3단지도 내력벽 문제가 발목을 잡았다. 2015년 수직 증축이 가능하도록 주택법이 개정되면서 사업이 추진되기 시작했고, 같은 해 8월 금호산업·쌍용건설 컨소시엄을 시공자로 선정했지만 내력벽 철거 허용 여부가 결정되지 않으면서 사업이 일순 멈춰 섰다.그 사이 주민들은 더딘 사업 추진에 실망감을 표출하며, 각각 재건축·리모델링·현상 유지 등 세 부류로 갈라섰다. 목련3단지 송창규 조합장은 "내력벽이 문제가 돼 아예 구조를 그대로 둔 채 리모델링 하는 설계로 지난해 건축심의를 넣었다. 현재는 안전진단을 기다리는 단계"라고 말했다. 이처럼 리모델링은 사업기간이 2~3년으로 짧아 노후 아파트를 개선할 손쉬운 대안으로 꼽히지만, 수익성에 비해 주민 부담이 커 선호 받지 못하는 상황이다.■추진 어려운 재건축재건축은 1기 신도시의 높은 용적률로 추진이 어렵다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 바닥의 연면적을 뜻하는 말로, 이 용적률이 높을수록 고층 건축물이다. 재건축은 저층의 건물을 고층으로 다시 지어, 용적률을 높일수록 수익이 남는 구조다.LH에 따르면 1기 신도시 아파트의 평균 용적률은 197.6%(일산 169%·분당 184%·평촌 204%·산본 205%·중동 226%)로 이미 높은 수준이다. 즉, 재건축을 하더라도 증축 여력이 없어 수익성이 떨어진다. 이 때문에 1기 신도시에서 재건축은 1990년대 초반 지어진 아파트 단지가 아니라, 1970~80년대 지어진 5층 이하의 단지를 중심으로 진행됐다.군포시 산본동에 위치한 5층짜리 아파트(1천728가구) 산본주공1단지가 재건축을 통해 15~34층짜리 2천644가구의 대단지로 탈바꿈한 것이 그 예다. 일부 주민들은 이처럼 집값 상승에 대한 기대심리에 재건축에 찬성하고 있지만, 또 다른 주민들은 30년에 가까운 오랜 거주기간으로 이주에 부담을 느껴 재건축에 반대 의견을 표시하고 있다.주민들의 정주 욕구뿐 아니라 재건축과 리모델링으로 인구가 늘어나는 것도 문제다. 경기연구원 이성룡 선임연구위원은 "도로 등 기본 인프라 보강 없이 리모델링이나 재건축 등 주택개량 사업에 치중할 경우, 자칫 인구 과밀화로 교통 문제를 유발할 수 있다"고 지적했다. /김종찬·권순정·신지영기자 sjy@kyeongin.com
2018-01-30 김종찬·권순정·신지영
1990년대 초 조성 평촌·산본 등수십만명 거주 재건축 대상 불구대안 리모델링마저 출구 안 보여대규모 이탈땐 슬럼화 가능성도
인구의 수도권 집중 속에 주택부족으로 애를 먹던 정부는 1990년대 초 '주택 200만 호 건설'이라는 기치를 내걸고 신도시 건설에 나선다. 분당·일산·산본·평촌·중동 등 경기도내 5곳이 바로 이때 조성된 1기 신도시다. 이들 신도시는 아파트 숲으로 설명되는 대한민국 주거형태의 새로운 모델이 됐고, 해당 지역의 인구는 가히 폭발적으로 늘었다. 하지만 이들 지역도 신(新)도시라는 말이 무색하게 나이가 들어가며 곳곳에서 문제점이 노출되고 있다. 30여 년 전 대규모 도시가 건설됐을 때처럼, 앞으로는 수십만 명이 거주하는 도시가 단체로 노후화에 빠져 재건축 대상이 되는 유례없는 현상을 맞이하게 되는 셈이다. 하지만 이에 대한 대책은 없다. 재건축은 정부 규제와 부동산 규제에 따라 매번 엇갈리고, 이에 대한 대안인 리모델링 사업 역시 지지부진하기는 마찬가지다. 이같은 상황이 지속될 경우 수년 안에 '신도시 슬럼화'가 발생할 수 있다는 지적도 나온다.이에 경인일보는 주택건설의 희망이었던 신도시가 우리 사회에 역습하는 현 상황을 조명하고, 이에 대한 대책과 대안을 제시해보려 한다.28일 오전 안양 평촌의 H아파트. 범계역에서 도보 5분 거리에 있는 이 아파트 입구에는 '노후(급수·급탕)배관 교체공사 안양시 지원사업 공사비 확정', '승강기 전면 교체 공사'란 플래카드가 여러 개 걸려 있었다. 1992년 입주한 이 아파트는 지역 내에서 '녹물아파트'로 불린다. 노후된 배관으로 인해 녹물 민원에 시달려서다. 승강기 또한 만만치 않은 구닥다리여서 고장 나기가 일쑤라는 게 주민들의 하소연이다. 인근 부동산 관계자는 "상담할 때 가장 많이 듣는 질문이 녹물과 관련된 것"이라며 "평촌에 있는 단지가 공통으로 겪고 있는 문제로, 연수기 사용을 권한다"고 말했다. 성남 분당에 거주하는 워킹맘 김선경(45)씨는 올해 안에 분당을 벗어나는 게 목표다. 학군이나 생활환경 등에 대한 불만은 없지만, 노후화된 아파트의 가치가 장기적으로는 결국 떨어질 것이란 걱정 때문이다. 김씨는 "정부도 집값 잡는다고 재개발을 옥죄고 있다"며 "무리를 해서라도 판교로 옮기는 게 목표"라고 했다.군포 산본의 경우 1990년대 초기에 지어진 아파트 중 일부가 지하주차장이 없어, 매일매일이 주차 전쟁이다. 요즘 같은 한파 때면 주차로 인한 민원은 더욱 심해진다. 이중·삼중 주차로 인한 사고 등으로 주민 간 갈등도 심각한 수준이다.지역별로 사례가 나열됐지만, 이같은 문제들은 1기 신도시가 공통적으로 안고 있는 고민이다. 해당 지자체들과 아파트 입주자 모임 등은 이같은 문제를 해결하기 위해 노력 중이지만 역부족이다. 안양만 해도 녹물 발생의 원인으로 지목되는 아연도 강관 세대가 6만여 세대에 달한다. 주차 역시 재건축 등 획기적 대책이 나오지 않는 한 해결이 어려운 과제라는 게 업계의 설명이다. 업계 관계자는 "여러 불편사항에도 불구하고, 학교·학원 및 편의시설과 대중교통 등의 문제로 1기 신도시 선호는 여전한 상태"라며 "하지만 이같은 문제가 지속되고, 현재 거주자들이 이곳을 이탈할 대안이 생긴다면, 1기 신도시 노후화와 함께 슬럼화 할 우려도 있다"고 말했다. /김태성·신지영기자 sjy@kyeongin.com사진은 1990년대 성남 분당 신도시 건설 당시 모습과 현재 모습. /경인일보DB
2018-01-28 김태성·신지영
道인구 9% 서울 인구분산 기여계획대비 입주 늘어 ‘포화상태’생활·상권·교통 등 인프라 장점“도시구성 만족… 재건축 선호”
"신도시가 늙어가고 있다."대한민국 주거 역사의 한 획을 그은 1기 신도시가 이제 노후를 준비해야 하는 시기를 맞았다. 아직 '시세' 상으로는 시장에서 최고 대우를 받고 있는 게 사실이지만, 실제 거주민이 느끼는 노후화에 대한 걱정은 현실 문제가 됐다. 재건축·리모델링 등 노후화 대비책도 제시됐지만, 아직 속시원히 이를 해결한 사례는 없다. 오히려 정부 정책과 정치권 공약에만 휩쓸려 다니며, 시간을 허비하고 있다.경기도민 10명 중 한 명은 1기 신도시에 거주하고 있기 때문에 이 문제는 경기도 차원의 고민거리기도 하다.■황혼기에 접어든 신도시=분당·일산·산본·평촌·중동 5곳의 1기 신도시에는 경기도 전체 인구의 9%(125만명) 정도가 거주하고 있다. 지난 1990년부터 2010년까지 서울시에서 모두 81만여명의 인구가 감소했고, 같은 기간 경기도에선 520만여명의 인구가 증가했다. 1기 신도시들은 이같은 서울 인구를 분산·흡수하는 데 큰 역할을 했다. 1기 신도시 지역은 개발 전까지만 해도 농촌지역으로 거주민이 적었다. 실제 평촌의 경우, 전체 가구의 88%가 개발이 시작된 1990년부터 1995년 사이 입주했다. 분당(58.8%)·중동(58.4%)·일산(60.2%)·산본(55.3%) 역시 절반 이상의 가구 입주가 이 기간에 집중됐다. 신도시 조성이 마무리되고 입주 기간이 15년 이상 지난 2006년 이후 신규 가구의 유입 비율은 0~5% 정도로 큰 폭으로 떨어졌다. 사실상 도시가 성장하지 않는 상태에 돌입한 것이다. ┃표·그래프 참조이들 신도시는 서울의 인구·기능 분산이라는 목적을 달성하는 데는 성공했지만, 계획보다 늘어난 입주 인구로 주차난을 비롯한 각종 문제에 시달리고 있다.117만명을 수용하도록 계획된 1기 신도시에 실제 입주한 인구는 125만명 가량으로 인구가 포화된 상태다. 300세대 미만의 소규모 노후 단지가 다수 포함돼 있다는 점은 1기 신도시의 큰 약점이다. 도내 300세대 미만의 소규모 단지는 비의무관리대상 공동주택에 해당되는데 이들 주 노후 소규모 아파트는 고양시(110개)와 안양시(92개)에 집중돼 있다.■그래도 1기 신도시에 사는 이유=주차난과 시설의 노후화 등은 1기 신도시 아파트의 최대 약점이다. 그럼에도 불구하고 1기 신도시 아파트가격은 여전히 고공행진 중이다. 최근 강남재건축 바람과 맞물려 분당 등은 아파트가격이 고공 행진을 벌이기도 했다. 이곳이 주거지역으로 선호되는 이유는 학교와 같은 생활 기반이 정착돼 있고, 계획도시로 조성돼 상권·교통·공원 등이 잘 갖춰져 있다는 이유다.산본에 거주하는 조모(50)씨는 "직장과 접근성이 좋다. 절대적인 교통의 편리함을 갖추고 있을 뿐 아니라 앞으로도 군포시는 산본을 중심으로 발전할 수 없는 구조다"라고 말했고, 성남시 이매동의 한 공인중개사는 "자족도시로서 성공한 데다 분당선과 신분당선 등 지하철, 촘촘한 광역버스 등으로 서울권에 편입된 점이 장점"이라며 "재건축 연한이 얼마 안 남았고 도시 구성에 만족하는 인구가 많아 이주보다는 재건축을 기다리는 사람이 많다"고 귀띔했다.실제로 이들 5개 1기 신도시의 일일 차량 통행량의 10~27%가 서울시로 유출되는 통행량(산본 6천500대·평촌 5만7천대·분당 7만8천대·일산 9만2천대·중동 9만9천대)일 만큼, 서울과의 접근성은 이들 신도시의 최대 장점으로 꼽힌다. LH 토지주택연구원 관계자는 "1기 신도시는 베드타운 도시로 출발했으나 점차 다양한 기능을 갖춘 도시로 성장했다"면서 "그러나 물리적으로 주거환경의 노후화가 진행되고 있어, 적절한 변화가 필요한 시점"이라고 말했다. /신지영기자 sjy@kyeongin.com분당·일산·산본·평촌·중동 등 경기도내 조성된 1기 신도시가 주거환경의 노후화와 주거 트렌드가 변하면서 적절한 변화가 필요하다는 지적이다. 사진은 1990년대 성남 분당 신도시 건설 당시 모습과 현재 모습. /경인일보DB
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