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올해 경기도 아파트 분양·입주권 거래가 지난해 3분의 1 수준으로 줄어들었다. 정부가 부동산 시장을 안정시키겠다며 내놓은 각종 규제로 분양·입주권 매도 및 매수가 제한되면서 거래시장이 크게 위축된 것으로 풀이된다.22일 국내 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개 자료를 바탕으로 분석한 결과에 따르면 올해 11월 16일 기준 전국 아파트 분양·입주권 거래량은 5만465건으로 작년(10만3천153건) 대비 51.1% 줄었다. 거래 총액도 작년 43조5천억원에서 올해 20조8천억원으로 52.2% 감소했다.특히 경기도 아파트 거래량과 거래총액은 전국 평균보다 크게 줄었다. 올해 거래량과 거래총액은 각각 6천473건, 3조81억원을 기록했다. 이는 작년(2만3천558건·10조2천144억원)의 3분의 1 수준이다.경기도 아파트 거래량은 △2017년 5만3천398건 △2018년 4만2천994건 △2019년 3만318건 △2020년 2만3천558건 △2021년 6천473건으로 해마다 줄어드는 양상이다. 거래가 가장 활발했던 2017년에 비해 87.9% 감소했고, 작년보다는 72.5% 줄었다.거래총액도 급감하는 모습이다. △2017년 20조5천896억원 △2018년 16조4천711억원 △2019년 12조6천295억원 △2020년 10조2천144억원 △2021년 3조81억원 등이다. 2017년, 2020년에 비해서는 각각 70.6%, 85.4% 위축됐다. 아직 올해가 끝난 것은 아니지만, 이 추세대로라면 작년 거래량과 거래총액에는 한참 못 미칠것으로 전망된다.아파트 분양권은 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 청약 당첨시 권리가 주어진다. 입주권은 재건축 및 재개발 등 주택정비사업을 통해 신축 아파트를 살 수 있는 권리로 조합원이 권리를 가지고 있다.직방 측은 정부의 정책효과가 일부 나타난 결과라고 분석한다. 앞서 정부는 조정대상지역 전매제한, 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 민간 택지 전매제한 기간을 소유권이전등기일까지 연장한 바 있다. 사실상 분양권 매매 금지 조치인 셈이다.함영진 직방 빅데이터랩실 실장은 "매도와 매수가 제한되면서 분양권 거래시장이 크게 위축됐으나 분양권 수요가 아파트 매매시장으로 유입되는 풍선효과는 나타나지 않았다"고 말했다. 함 실장은 이어 "수도권의 경우 분양권 시장이 정책 효과로 안정세를 보이지만 신규 청약시장으로 수요유입이 꾸준히 이어지고 있다. 신규아파트 시장 잠재수요는 유지 중"이라고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr기사의 이해를 돕기 위한 자료사진. 수원시 내 한 부동산 모습. /비즈엠DB
앞으로 지방 광역시의 도시지역 민간택지에서 공급되는 아파트 분양권 전매가 금지될 전망이다.국토교통부는 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안이 14일 규제개혁위원회(이하 규개위) 전체회의에 상정될 예정이라고 밝혔다.개정안은 수도권과 지방 광역시 민간택지의 전매제한 규제를 강화하는 내용이다.현재 규제지역이 아닌 수도권과 지방 광역시의 민간택지에서 공급되는 주택은 6개월의 전매제한 기간을 적용받고 있는데 이를 소유권 이전 등기 때까지로 강화한다.이와 함께 수도권에선 과밀억제권역과 성장권리권역에서도 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다.지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간을 투기과열지구에선 3년에서 4년으로, 그 외 지역은 1년에서 3년으로 각각 늘렸다.규개위 심사 이후에는 법제처 심사와 차관회의, 국무회의 등을 거쳐 관보에 게시되면서 공포된다. 개정안은 공포 시 즉시 시행되는 내용이기에 늦어도 내달 중순에는 시행될 수 있을 것으로 전망된다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr수원 지역 공인중개사사무소./비즈엠DB
1순위 청약에 수만 명이 몰렸던 '힐스테이트푸르지오수원'의 분양권 전매 제한이 풀리자 이른바 '미끼 매물'이 극성을 부리고 있다. 부동산 중개업소에서 시세보다 가격을 낮춰 등록해 수요자를 유인하는 것을 말하는데, 이들 중개업소는 분양권 양도 소득세를 매수자에게 떠안기는 방식의 불법 다운 계약까지 부추기고 있는 것으로 드러났다. '로또 분양'으로 불리던 힐스테이트푸르지오수원이 투기지역 지정 등 부동산 규제 약발이 먹힌 것으로 풀이된다.수원시 팔달구 매교역 일대 재개발구역 중 하나인 힐스테이트푸르지오수원의 분양권 전매 제한이 지난 6월 26일부로 종료됐다. 분양 당시 총 951가구(특별공급 제외) 모집에 7만4천519명이 몰렸다. 지역 부동산 업계는 전매 제한 기간 종료 후 3억원 이상의 프리미엄이 붙을 것으로 예상했다.하지만, 부동산 시장의 예상보다 낮은 프리미엄 1억원대 매물이 속속 등장하고 있다.10일 현재 기준 수요자들의 선호도가 높은 전용면적 74㎡(평균 분양가 5억5천200만원)의 경우 총 26개 매물 중 절반 이상인 14개가 1억2천만~1억9천만원 사이에 프리미엄이 붙어 있었고, 나머지는 아예 프리미엄조차 공개하지 않은 채 협의로 결정해야 했다.1억원대 프리미엄이 붙은 매물을 등록한 부동산 중개업소 5곳을 무작위로 선정해 확인한 결과 모두 미끼 매물로 드러났으며, 매도자가 부담해야 하는 양도소득세까지 매수자가 부담하는 조건의 불법 행위를 유도했다해당 단지는 투기과열지구에 속해 분양권 매도자가 프리미엄의 55%(지방세 5% 포함)를 양도소득세로 부담해야 한다. 예를 들어 분양권에 프리미엄 1억원을 붙여 거래했을 경우 양도차익의 55%(5천500만원)가 매도자에게 양도소득세로 부과된다. A 부동산 중개업소 관계자는 "프리미엄은 매수자가 세금 부담을 제외하고 오직 현금으로 받고 싶은 금액을 제시한 것"이라며 "프리미엄이 낮은 만큼 양도소득세는 매수자가 부담해야 한다. 프리미엄 1억~2억원 초반대는 매물은 100% 동일한 조건"이라고 귀띔했다.다른 공인중개사사무소 관계자도 "조합원 입주권 대비 분양권 프리미엄은 3억원 정도가 적정한데 부동산 대책 이후 프리미엄이 높으면 매수자가 부담이 커 문의조차 하지 않는다"면서 "일단 프리미엄을 낮게 올린 후 매수자와 매도자가 서로 윈윈(win-win)할 수 있도록 다운 계약서 작성 등 거래가 가능하게끔 유도하는 게 현재로선 최선의 선택"이라고 털어놨다.분양권 거래 때 세 부담을 줄이기 위해 계약서에는 실제 주고받은 금액보다 낮게 적는 이른바 다운 계약이 이뤄지고 있다는 게 업계 관계자들의 전언이다.다운 계약서를 작성하면 양도 차익이 줄어들어 양도세 부담이 낮아지지만, 적발되면 매도자와 매수자 모두 취득세의 3~5배의 과태료를 내야 한다. 중개업소 역시 6개월 영업정지 등의 처벌을 받는다.다운 계약이 이뤄진 정황은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 확인된다. 지난 6월 29일 전용 74㎡ 분양권 가격이 1억5천만원 이상 오른 7억1천만원대에 매매된 것과 달리 지난 달 거래된 11건 중 평균 분양가 대비 1억원 이상 프리미엄이 붙은 사례가 단 한 건도 없었다. 모두 분양가보다 2천만~3천만원 정도 올린 가격에 실거래가를 신고해 다운 계약이 의심된다.이처럼 매도자의 세 부담을 더는 다운 계약이 횡행하자 매교역 일대에서 불법 중개행위를 하지 않는 중개업소들은 개점 휴업 상태다.팔달구 일대 '클린부동산회'의 한 관계자는 "떴다방을 통해 불법 전매한 분양권이 시세보다 저렴한 가격에 매물로 나오고 있는 형국"이라며 "불법이지만, 사실상 단속이 없다 보니 매수자는 시세보다 싼 값에, 매도자는 세 부담을 줄여주는 불법 분양권 거래가 기승을 부리고 있다. 결국 불법 거래를 하지 않는 중개업소는 손님이 없어 임대료도 내지 못할 정도로 어렵다"고 하소연했다.특히 "당국에서 단속한다고 했는데 아직도 이런 상황이 벌어지고 있다는 사실이 어처구니가 없다"며 "'매교역 푸르지오SK뷰'(팔달8구역)도 이달 중순 전매제한 기간이 끝나는데 똑같은 상황이 벌어질까 걱정"이라고 토로했다.한편, 팔달구 이달 7일부터 9월 29일까지 힐스테이트푸르지오수원의 분양권 매매와 관련해서 부동산 실거래가 거짓 신고 의심자에 대한 1차 특별 정밀조사를 진행 중이다. 조사 후 부동산 거래 계약서 사본 및 거래대금 지급 확인에 필요한 서류 등을 제출받아 거짓 신고로 판명될 경우 행정처분과 함께 사안에 따라 국세청에 통보한다는 방침이다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr태풍 '장미'가 상륙한 10일 오전 '힐스테이트푸르지오수원' 조성 부지./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr
수도권과 지방 광역시 대부분 지역에서 아파트 분양권 거래가 급증한 것으로 나타났다.오는 8월부터 분양권 전매가 사실상 금지되는데 규제 전에 거래 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 경기·인천과 지방 5대 광역시(대전·대구·광주·울산·부산)의 지난 6월 분양권 거래량은 전날까지 7천661건으로 집계됐다. 올 들어 최다치를 기록했다.신고 기한 30일을 고려하면 지난달 거래량은 이달 말까지 더 늘어날 가능성이 크다.지역별 거래량은 인천(1천14건)이 지난 5월 거래량(547건) 대비 85.4% 늘어 가장 높은 증가율을 보였다. 경기(3천175건)와 대구(1천194건)의 증가 폭도 각각 51.1%, 51.7%를 나타냈다. 이들 지역은 1월과 2월에 각각 5천134건, 6천280건으로 증가세를 보였다가 코로나19 여파와 잇따른 부동산 규제 정책으로 3월 4천262건, 4월 4천56건으로 급감했다.그러나 정부가 지난 5월 11일 비규제지역인 수도권과 광역시에서 올해 8월부터 분양권 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기까지로 강화하는 주택법 시행령 개정안을 발표하면서 5월 분양권 거래량은 5천876건으로 반등했다. 이처럼 거래가 늘면서 분양권에 붙는 프리미엄도 상승했다.화성시 병점동 '병점역아이파크캐슬' 전용 105.99㎡ 분양권은 지난 5월 11일 4억3천250만원(3층)에서 지난달 16일 6억4천500만원(4층)으로 2억1천250만원 올랐다. 인천 서구 원당동 '검단 금호어울림센트럴' 전용 84.52㎡ 분양권은 지난 5월 7일 4억40만원(2층)에서 지난달 8일 5억5천240만원(9층)으로 가격이 상승했다.업계 관계자는 "분양권 전매 제한이 강화되기 전에 거래 수요가 급증하면서 가격이 급등한 것"이라며 "8월 이후에는 전매 제한이 상대적으로 자유로운 조합원 입주권에 투자 수요가 몰릴 수 있다"고 전망했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr'힐스테이트 푸르지오 수원' 견본주택 주차장에서 팜플렛을 든 여성이 누군가와 대화를 나누고 있다. /박소연기자 parksy@biz-m.kr
민간택지 분양가 상한제 적용과 전매제한 강화 등 고강도 규제를 앞둔 가운데 이달 전국에서 4만 가구가 일반 분양에 나선다.직방 조사를 보면 6월 서울과 수도권 등지에서 71개 단지, 총 4만4천990가구가 일반 분양한다.서울에선 개포주공1단지를 재건축하는 '디에이치퍼스티어아이파크' 1천235가구(전용 34~179㎡)가 분양을 앞두고 있다.경기 지역에서는 '수원센트럴아이파크자이', '서광교파크스위첸' 등 21개 단지 1만8천416가구가 분양을 준비 중이다.팔달10구역 일대를 재개발하는 수원센트럴아이파크자이는 2천165가구, 수원111-5구역을 재건축하는 서광교파크스위첸은 374가구를 일반분양한다.인천에서는 6개 단지, 총 5천660가구가 분양한다.주안3구역 일대를 재개발하는 '주안파크자이더플래티넘'은 총 1천327가구를, '힐스테이트레이크송도3차'는 총 1천100가구가 분양 예정이다.부평아파트 재건축 단지인 '인천부평우미린'도 이달 분양한다.인천 부평구 부평동 98의 64 일대에 지어지는 이 단지는 총 438가구 중 177가구가 일반분양된다. 전용면적은 59~84㎡로 구성된다.직방 관계자는 "오는 8월 이후에는 준공 전 전매가 불가능하다"며 "정책변경으로 신규 공급물량이 줄어들 것이라는 불안 심리가 더해져 당분간 분양시장에 대한 관심이 높을 것"이라고 예상했다.한편, 지난달 서울에서 분양한 '흑석리버파크자이' 당첨자 중 청약 가점 만점자(84점)가 나오는 등 청약 경쟁률이 더욱 치열해지고 있다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr팔달10구역 조감도./팔달10구역 주택재개발정비사업조합 제공장안5구역 조감도./장안5구역 주택재건축정비사업조합 제공6월 분양예정 주요 아파트./직방 제공
정부가 아파트 분양권 전매제한 기간이 대폭 강화된다.이르면 올해 8월부터 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간이 1~3년에서 3~4년으로 늘어난다.국토교통부는 22일 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다.개정안은 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간을 투기과열지구에선 3년에서 4년으로, 그 외 지역은 1년에서 3년으로 각각 늘렸다.상대적으로 전매행위 제한 기간이 짧은 지방의 공공택지에서 건설, 공급되는 주택의 전매 제한을 강화할 필요가 있다고 판단했다는 게 국토부의 설명이다. 지방의 투기과열지구는 세종시와 대구 수성구가 있다.투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역이 아니더라도 수도권과 지방 광역시 대부분 지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매를 금지하는 내용도 담았다.수도권에서는 과밀억제권역과 성장관리권역, 광역시에선 용도지역 중 도시지역으로 지정된 민간택지에서 나오는 주택의 분양권을 소유권 이전 등기 때까지 전매할 수 없다.한편, 주택법 시행령 개정안은 40일간의 입법예고 기간과 규제심사 등 후속 절차를 거쳐 8월 초 시행될 전망이다./박상일기자 metro@biz-m.kr정부가 아파트 분양권 전매제한 기간을 대폭 강화한다. 사진은 서울시내 아파트 전경./연합뉴스
중흥S-클래스·영통아이파크1·2 수억대 '프리미엄 실현' 노려 탈법용인 상현 등 주변지역 확산 우려광교신도시의 부동산 열풍을 틈타 분양권 전매금지를 어긴 사람들이 무더기로 적발됐다.이번 조사는 각종 의혹이 제기된 특정 아파트 2곳을 전수 조사한 결과로 입주를 앞둔 광교신도시 내 다른 아파트 단지와 용인 상현동까지 확대하면 범법 행위자들이 더 늘어날 것으로 보인다.18일 수원시 등에 따르면 수원 영통구는 지난 1월부터 최근까지 광교신도시를 비롯 관내 신축·신규 입주 아파트 2곳을 중점 조사해 50여건의 분양권 전매제한을 어긴 거래 행위 등을 파악했다.특히 오는 2019년 5월 입주를 앞둔 광교신도시 C-2블록 중흥S-클래스(2천231세대)와 영통아이파크캐슬 1단지(1천783세대)·2단지(1천162세대)에 대한 전수조사를 통해 부동산 중개업자가 개입한 주택법 위반 의심 세대를 적발했다.전매제한 기간은 입주자 모집 이후 최초로 주택공급계약체결이 가능한 날부터 해당 주택의 소유권이전 등기를 완료할 때까지 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정한다.중흥 S-클래스의 전매제한 기간은 2015년 9월 5일부터 1년이었고, 전매제한 기간이 6개월로 정해진 영통아이파크캐슬은 2016년 6월 14일까지였다.중흥S-클래스는 중대형 면적에서 프리미엄이 6억원 이상 붙어 탈법을 통해 단기차익을 챙기려는 유혹이 극심했던 것으로 분석됐다.영통아이파크캐슬은 프리미엄이 소형 면적 기준 1억원을 웃돌아 광교보다는 아파트값 급상승 현상이 빚어지진 않았지만, 역세권에 이은 '학세권(유치원, 학교, 학원 등 교육시설 밀집)' 프리미엄으로 각광을 받으면서 탈법의 온상이 됐다. 주택법에 명시된 전매제한 위반 행위의 벌칙은 매우 중하다. 위반시 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다. 이 행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하로 벌금 상한선이 증액되기도 한다.시는 다운계약 관련 부동산 실거래 조사 과정에서 소명자료를 받은 뒤 계좌 입출금 내역을 검토하는 과정에서 전매제한 위반 행위를 인지하고 1년 넘게 추적했다. 현재 위반 행위자들에 대해선 경찰에 수사의뢰한 상태다.영통구 관계자는 "많은 사람들이 광교 프리미엄 열풍에 편승해 단기 차익을 얻으려고 한 정황이 드러났다"며 "주택가격 안정을 저해하는 행위라는 점, 중한 처벌을 받을 수 있다는 점을 인식해야 한다"고 설명했다. /손성배기자 son@kyeongin.com사진은 기사와 무관함. /연합뉴스
