2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"실수요자가 대출을 쉽게 받기 힘든 상황입니다. 2022년에도 이렇게 된다면 실수요자가 쉽게 집을 구매하기는 힘들지 않을까 싶어요."화성시 청계동 동탄대장공인중개사무소에서 만난 윤기원 대표는 2022년에 실수요자들이 주택을 구매하기 적절한 환경인지를 묻자 이같이 답했다. 금융당국은 2021년 하반기부터 대출 잡기에 나선 바 있다. 이 때문에 추석 이후부터 3개월 동안 주택 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다는 설명이다. 대출 없이 현금으로만 주택을 매입하기는 힘든 만큼, 규제가 이어진다면 2022년에도 실수요자들의 주택 마련은 쉽지 않을 것으로 전망된다. 윤 대표는 "금리상승, 대출규제, 집값 급등에 대한 피로감과 2022년 대통령선거까지 4가지가 겹치면서 매수세가 사라졌다. 물론 새해에도 대출은 된다. 하지만 정부에서 총량을 막았기 때문에 규제 전만큼 대출을 다 받을 수 있는 상황은 아니다"라고 말했다. 그는 2020년이나 2021년 상반기처럼 매수세가 강하기보다는 '관망세'에 접어들겠지만 집값이 상승할 가능성은 있다고 봤다. 부동산 시장 흐름을 짚을 때 살펴볼 것이 △수요와 공급 △유동성 △대중심리인데 아직 주택공급이 부족해서다. 수요와 공급만 보더라도 2024년까지 수도권 공급부족 현상이 나타나는 만큼 상승세가 이어질 여지가 있다는 해석이다. 윤 대표는 유동성도 상승세에 힘을 보탤 것으로 진단했다. 그는 "시중에 통화가 엄청 풀렸다. 특히 2022년에는 3기 신도시 토지보상금이 대거 풀린다. 통화량에 따라 집값도 같이 간다"며 "공급부족과 늘어나는 통화량으로 인해 부동산 시장도 상승할 가능성이 있다"고 설명했다. 그러면서 "경기도에 비해 상승 폭이 작았던 서울 강남의 상승세가 두드러질 것으로 보인다"라며 "경기도에서는 1기 신도시 분당이 2022년에 준공 30년에 도달한다. 재건축과 리모델링을 추진하는 곳이 많을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 그의 말대로라면 주택 가격은 오르지만, 대출규제 등으로 오른 집값을 감당하기 어려워 매수가 많지는 않을 것으로 풀이된다. 매매시장과 달리 전세시장은 상반기에 활성화를 보일 것으로 봤다. 윤 대표는 "은행에 확인해보니 2022년 1월 전세자금대출이 벌써 마감이 됐다. 가계부채총량제로 계속 기다렸던 수요자들이 벌써 움직였다는 얘기다. 전세는 매매와 달리 거래가 돌아갈 것으로 보인다"고 말했다. 다만, 새 주택임대차보호법(임대차법) 영향으로 전세 가격이 신규계약과 계약갱신청구권제를 사용한 갱신계약간 가격 격차가 커지는 등 이중, 삼중 가격이 형성되는 기이한 현상이 극대화되며 가격이 오를 것이라고 예상했다. 주택 분양 경기에 대해서는 "이제까지 계속 줄었다. 공급이 없다. 집값을 잡으려면 공급이 많아져야 한다. 공급방법은 두 가지다. 신규 분양과 현재 개인이 가진 매물 출현이다. 그런데 지금 민간건설사들은 분양가상한제 등 규제로 공급을 쏟아내질 않고 있다. 다주택자들도 양도세 중과 등으로 팔질 않는다. 그게 문제다. 건설사는 주택을 짓고, 사실 수요자들은 집을 사고 싶을 때 살 수 있는 그런 보완이 필요하다"고 말했다. 이어 윤 대표는 "지금은 대세 상승장의 후반기다. 수요와 공급, 유동성 때문에 2023년까지는 집값이 계속 오를 것 같다"며 "무주택자는 집을 사는 게 맞고, 1주택자는 지금보다 더 좋은 입지 매물이 있다면 옮기는 것도 괜찮을 듯하다"고 덧붙였다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr윤기원 동탄대장 공인중개사 대표.2021.12.20./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"지금 상황을 보면 일단 가파른 상승세는 꺾였다. 급상승하는 것은 어느 정도 꺾였기 때문에 조정국면을 한 번 거친 뒤 안정화되지 않을까 싶다. 상반기보다는 하반기에 상승세가 둔화되는 '상고하저(上高下低)' 흐름이 나타날 것으로 예상된다."서충원 강남대학교 교수(부동산건설학부장)은 2022년 부동산 시장을 이같이 진단했다. 주택공급 부족현상이 심화되고, 계속되는 정부의 규제 영향에 집값이 뜀박질하는 현상은 2022년 상반기에 둔화됐다가 하반기부터 수그러들 것이라는 설명이다. 경기 지역의 집값은 어떻게 흘러갈까. 서 교수는 경기도 내에서 집값을 리딩하는 신도시 위주로 상승세가 이어질 가능성이 크다고 했다. 대표적으로 성남 분당과 판교, 수원 광교, 화성 동탄, 구리 교문, 김포 한강 등 이미 조성된 1·2기 신도시와 주변 지역을 중심으로 오름세가 이어지는 것. 즉, 신도시 지역 특성상 신규 유입이 많은 등 수요가 꾸준해 가격 하락방어는 물론 타 지역 대비 상승 가능성이 있다는 얘기다.서 교수 또한 정책변수가 2022년 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다. 2022년 3월 제20대 대통령선거를 시작으로 6월 제8회 전국동시지방선거 결과에 따라 시장 판도가 바뀌게 된다는 것이다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보인 이재명 더불어민주당 대선 후보가 승기를 거머쥔다면 '규제 일변도'의 정책을, 윤석열 국민의힘 대선후보가 당선된다면 '시장 친화적' 정책을 실현해 부동산 흐름이 크게 바뀔 것으로 예측했다.그는 부동산 시장의 변수 중 하나로 '대출규제'를 꼽았다. 서 교수는 "집값이 가파르게 올랐는데 대출을 막아버리면 청년 등 무주택자들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 힘들어진다. 결국 이런 대출규제가 가수요를 더 부추겨 집값을 가파르게 상승하게 만드는 결과를 만든다"며 "무주택자들이 자기 집을 마련하는 데 있어 대출규제는 '사다리를 걷어차는 행위'와 같다고 본다. 제가 물론 금융전문가는 아니지만, 대출 같은 것들은 금융시장 흐름에 맡겨놔야 한다"고 말했다. 전세시장은 가격은 오르지만 거래가 활발하지는 않을 것으로 예측했다. 전세시장과 매매시장은 연관이 깊다. 주택 매매값이 오르면 전셋값도 동반 상승하고, 전셋값이 매매값을 올리는 경우도 관측된다. 2020년 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행된 이후 이러한 부작용이 속출한 바 있다. 문제는 주택값이 크게 상승했고, 이에 따른 집주인(임대인)의 종합부동산세와 보유세 등 세금 증가가 시장의 불안정을 초래할 수 있다는 점이다. 이른바 '폭탄 돌리기'처럼 늘어난 세금이 전·월세 세입자(임차인)에게 전가될 가능성 때문이다. 게다가 전세대출 규제도 이뤄지고 있어 임차인들은 임대인이 전세보증금을 상향하면 이를 맞춰주기가 쉽지 않다. 임차인들이 전세에서 월세로 넘어가는 처지에 놓일 가능성이 큰 상황이다.서 교수는 "임대차3법과 대출규제 등으로 전세시장이 직격탄을 맞았다"라며 "우리나라의 전세시장은 '내 집'을 마련하는 데는 긍정적인 면이 많다. 그런데 정부의 정책 실패, 과잉규제 이런 이유로 전세시장이 급격하게 축소되고 이것이 월세로 전환되는 결과를 낳고 있다. 결국 누가 피해를 보겠나. 이는 자명한 사실"이라고 말했다. 주택 분양 및 청약시장은 호황을 맞을 것으로 봤다. 특히 2022년에는 대선과 지선 등 커다란 선거가 있기 때문에 호황이 지속될 가능성이 크다는 설명이다. 주택 분양이 활성화될 수 있는 만큼 무주택자들은 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있을 것으로 예상된다. 다만, 3기 신도시 등 수도권 신규택지 사정청약은 공급 물량이 적어 주택난을 해소하고 집값을 안정화하는 데 큰 영향은 미치지 못할 것이란 게 서 교수의 설명이다.그는 "집 문제를 국가가 책임진다는 것은 거만한 생각이다. 전체주의 국가에서도 해결하지 못했다"며 "지금 집값 폭등은 불안 심리가 폭발된 영향이다. 청년 등 무주택자가 열심히 일을 하다 보면 집을 가질 수 있다는 희망을 보여주면 집값은 안정화될 수 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"2022년 부동산 시장은 '우상향' 기조를 유지하겠지만 예전처럼 급등하는 현상은 나타나지 않을 것. 매도자와 매수자간 힘겨루기가 이어지는 현상이 계속될 것으로 보인다."인천시 계양구에 소재한 경인여대 20주년 기념관에서 만난 서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영과 교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 최근 몇 년 새 부동산 가격이 급등한 결과, 매도자들은 좀 더 높은 가격에 주택을 처분하려는 반면 매수자들은 저렴하게 사려고 하는 힘겨루기가 계속돼 상승세의 기울기가 낮아질 것으로 보인다는 설명이다. 힘의 방향이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 향방이 달라질 가능성이 크다.더욱이 2022년에는 제20대 대통령선거와 제8회 전국동시지방선거가 있다. 대선은 3월에, 지선은 6월에 치러진다. 현 집권 여당인 더불어민주당에서 또 한 번 대통령을 배출하느냐, 거대 야당인 국민의힘에서 당선자가 나오느냐에 따라 부동산 정책의 방향이 달라지기 때문에, 특히 부동산 시장이 어떤 기조로 흘러갈지 예측하기 어렵다.서 회장은 2022년 상반기는 조정의 시간이 될 거라고 내다봤다. 선거가 끝나야 각 후보의 공약에 따라 국토 개발, 경기 활성화 등 부동산 관련 청사진이 본격 공개되기 때문이다. 계획이 공개된 이후인 하반기 들어서야 상승기조를 이어갈 것으로 예상된다는 게 서 회장의 견해다. 즉, '상저하고(上低下高)' 패턴을 그릴 것이란 예상이다. 2022년에는 어떤 지역에서 상승세가 나타날까. 그는 지역 경제를 기반으로 한 수요가 몰리는 서울 강남3구, 입법행정이 이전하는 세종 등지에서 가격 움직임이 예상된다고 전망했다. 경기와 인천에서는 서울 접근성이 좋거나 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 신설되거나 계획되는 지역을 중심으로 상승할 가능성이 크다고 봤다. 경기와 인천에서 GTX가 오가는 곳은 파주, 고양, 성남, 용인, 화성, 인천, 부천, 남양주, 의정부, 과천, 군포, 수원 등이다.이와 더불어 3기 신도시가 예정된 인근 지역도 수요가 몰려 토지가격이 뛸 것으로 예상했다. 신도시 개발지 인근 또한 신도시 건설로 인한 이주수요로 인해 가격 상승을 견인할 것으로 그는 예측했다.실수요자가 '내 집 마련'을 할 수 있는 환경은 조성될까. 서 회장은 '대출규제'가 관건이라고 했다. "정부에서 가계대출을 관리하다 보니 주택 구매가 쉽지 않다. 부동산은 타인의 자본을 끌어 매수하는 게 보통이다. 자기자본을 전부 투입해 매수하기는 현실적으로 쉽지 않다. 2022년에 대출규제가 강화된다면 실수요자가 내 집을 마련하는 것은 상당히 어렵다. 정부에서 가계대출 부실 방지를 위해 전체적인 관리계획을 수립, 시행하는 데는 이의가 없지만, 실수요자가 주택 마련을 하고자 할 경우에는 '핀셋규제완화'를 시행하는 등 보호 장치를 마련해야 한다. 특히 전세자금대출이나 무주택자의 주택구입대출 등 이런 특수한 경우가 그렇다. 실수요자가 내 집 장만에 어려움을 겪지 않도록 제도를 탄력적으로 운영하는 것이 바람직하다."전세시장은 부작용이 속출할 것으로 봤다. 현재 우리나라 전세시장은 2020년 7월 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 전세물건이 감소했다. 최대 거주기간이 2년에서 4년으로 변화된 영향이다. 수요는 일정한데 시장에 나오는 매물은 줄어 가격도 뜀박질하고 있다.시장 가격도 혼돈 상황이다. 임대차3법 중 하나로, 전세 및 월세의 인상률을 5% 이내로 제한하는 전·월세상한제 영향이다. 계약갱신청구권제를 사용해 계약 기간을 연정하면 상승률이 5%로 제한되지만 신규가격은 제한이 없다. 신규계약과 갱신계약의 가격이 혼조하는 현상이 나타나는 이유다. 시간이 지날수록 갱신계약과 신규계약 간 이중가격, 삼중가격 현상이 심화할 것으로 서 회장은 분석했다.전세에서 월세로 밀려나는 현상도 가속화될 것으로 전망했다. 매매가가 상승하면서 전셋값도 오르는 현상이 나타나고 있는데 정부에서 대출규제를 가하다 보니 세입자(임차인)들이 오른 전세보증금을 마련하기 쉽지 않다. 일부 월세로 전환을 해 계약하는 반전세(보증부 월세)로 돌리는 임차인이 새해엔 더 늘어날 수도 있다.3기 신도시 등 수도권 신규택지 사전청약도 전세불안을 부채질 할 수 있는 요소로 꼽았다. "사전청약을 하더라도 입주까지는 최소한 5년 이상이 소요되기에 사전청약으로 인한 시장의 안정을 기대하긴 어렵다. 사전청약 분양을 받은 사람들은 내 집을 마련하지 못하고 계속 전세로 살아야 하는 '전세 계속 수요'로 남기 때문에 전세 가격 불안을 가중시킬 수 있는 부작용도 나타날 수 있다."이러한 부작용을 해소하기 위해서는 전세주택이 시장에 공급될 수 있는 대책의 보완이 필요하다고 강조했다. 다주택자들에 대한 규제를 강화하는 게 아니라 완화를 통해 임대주택 시장을 활성화시켜 공급자 중심의 시장에서 수요자 중심 시장으로 재편해야 한다는 것. 더불어 공공이 임대주택을 늘여 공급을 확대해 수요자 중심으로 시장을 변화해야만 안정이 찾아올 것이라는 설명이다.주택 분양 경기에 대해 서 회장은 시세보다 저렴하게 아파트를 분양하는 분양가상한제로 인해 민간건설사의 공급은 축소되지만 분양시장은 과열 양상을 보일것으로 예측했다. 24만4천343명의 청약자가 통장을 던진 화성 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'가 대표적인 예다. 평균 청약률 809.08대 1을 기록한 해당 단지 전용면적 84㎡ 공급금액은 4억원대로, 인근 집값이 12억원에 거래되는 만큼 수억원의 매매차익이 예상돼 '로또 분양' 이라는 수식어를 얻었다. 서 회장은 "소위 '로또청약' 현상은 분양가상한제가 가장 큰 원인"이라며 "분양가격과 시장가격 간의 격차 때문에 보통 당첨 3개월 이내 분양 아파트값이 시장가격으로 바로 상승하는 효과가 있어 소비자들이 청약에 초점을 맞춘다. 이런 열기는 2022년에도 이어질 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 부동산 가장 큰 변수는 대선에 따른 부동산 정책의 변화, 코로나19 확산 장기화 여부, 세계경제 활성화, 정부의 금융정책 등이다. 이러한 변수 예측은 쉽지 않기에 실수요자들은 시장 상황을 면밀히 살펴봐야 한다. 공급량 등 국지적인 요소를 잘 고려해 현명하게 판단해야 한다"고 조언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서진형 대한부동산학회장.2021.12.14./김동현기자kdhit@biz-m.kr서진형 대한부동산학회장.2021.12.14./김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"2021년보다 상승폭이 둔화되고 안정국면으로 전환될 것으로 보인다. 서울은 3~5%, 경기와 인천은 1~3% 정도의 완만한 상승세를 보이며 강보합을 유지할 것으로 예상된다."서울 강남구 대치동에 위치한 한국자산관리연구원에서 만난 고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 2014년부터 서울과 경기도를 중심으로 집값이 급등한 것이 2022년부터는 거래가 감소하며 상승폭이 둔화, 안정국면으로 전환될 가능성이 크다는 설명이다.부동산은 '지역성'이라는 고유한 특성을 가지고 있는 만큼 권역별 흐름은 다를 것으로 봤다. 특히 서울이 오르면 덩달아 오르는 경기도는 '수·용·성(수원·용인·성남)'의 상승세가 두드러질 것으로 예상했다. 수원과 용인만 하더라도 인구 100만명이 넘어 특례시로 지정됐고, 성남도 100만명에 육박해 꾸준한 수요가 뒷받침되고 있어서다.미래가치를 올려주는 광역교통 호재도 산적해 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 C노선 등의 교통망 확충 계획이 수립돼 있고 재개발·재건축 주택정비사업도 다양하게 추진중에 있어 지역경제 활성화를 도모할 수 있다. 상승 지속성이 유지될 가능성이 크다고 말하는 이유다. 고 원장은 "수요가 받쳐주지 않는 지역은 상승의 지속성이 유지되지 않는다"며 "서울의 집값이 오르는 한 수용성 지역은 인구 100만명이 넘는 지역으로, 강남권 대체 주거지 역할을 한다. 단기적으로 출렁거릴 수는 있지만 수요가 꾸준해 하락방어가 된다"고 말했다. 주택은 한 번 사면 10년 정도 보유하는 것인 만큼 장기거주는 물론 투자가치 측면에서 유망한 지역을 예측하는 것이 중요하다는 조언이다.그렇다면 2022년은 무주택자나 1주택자 등 실수요자들의 주택 마련 적기일까. 고 원장은 차기 정부의 정책에 따라 갈림길에 설 것이라고 내다봤다. 부동산 경기는 크게 5가지 요소인 △수요와 공급 △정책 △금리와 유동성 △구매 심리 △해외 부동산 동향을 통해 예측하는데, 우선 공급부족 문제가 2022년에도 이어질 전망이다. 신규 입주물량이 서울은 50%, 경기와 인천은 20~30% 감소할 것으로 보인다. 집값과 전셋값이 오를 수 있는 구조라는 게 그의 설명이다. 구매심리는 '지금이 고점'과 '상승 가능성' 두 가지로 나뉘는 모습이다. 집값이 상승할 것이란 인식이 팽배했던 과거와 달리 현재는 집값이 오를 만큼 올라 사기엔 늦었다는 견해가 많아져 전보다 거래량이 줄어들고 있다. 여기에 한국은행 기준금리 추가 인상과 이에따른 시중은행의 대출 금리 상승, 대출 규제가 더해져 실수요자들이 쉽게 주택 매입에 나서지 못하고 있다. 집값이 천정부지로 치솟았기 때문에 현금부자가 아니라면 은행에서 대출을 받아야 하는데 원하는 만큼 대출받기도 힘들뿐더러 이마저도 쉽지 않은 상황이다.커다란 변수도 있다. 바로 2022년 3월 9일에 치러질 '제20대 대통령선거'. 차기 정부의 부동산 정책 기조에 따라 시장이 현 정부와 비슷하거나 정반대로 갈 수 있다. 고 원장은 "현재 집값을 신체에 비유하면 '어깨' 수준"이라며 "상승요인과 하락요인이 다 있다. 집값은 쉽게 내릴 것 같지 않지만, 올라도 상승폭은 크지 않을 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 탄생하는 새 정부의 정책이 결정적으로 '영끌'하는 젊은 세대 심리에 큰 영향을 미칠 것이고, 여기에 따라 공급확대와 적절한 규제 개선 대책이 나온다면 '상고하저'의 흐름을 탈 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "무주택자의 경우, 부동산 경기가 나쁠 때가 기회다. 내 집 마련은 필수다. 투자의 개념으로 접근하는 것보다는 '주거'로 인식, 적극적으로 준비해야 한다"며 "가점이 낮거나 자금이 적다면 미분양 주택이나 분양 등을 노리는 방법을 세우는 게 좋다"고 제언했다. 1주택자는 비성장지역에서 성장지역으로, 가급적이면 대지지분이 넓은 새 주택이나 중형아파트로 갈아타는 것이 좋다고 했다. 그는 전세시장과 주택분양 경기는 2021년과 비슷한 수준이 될 것으로 내다봤다. 시장을 안정시키려면 가장 중요한 것이 공급인데, 공급이 부족해 어떤 규제나 대책을 써도 통하지 않고 있어서다. 2020년 7월 시행된 새 주택임대차보호법(임대차법)으로 인해 전세는 신규계약과 갱신계약 사이의 갭 차이가 벌어지고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 종합부동산세(종부세), 재산세 상승 영향으로 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 세 부담을 전가할 가능성이 커져 '월세의 가속화'로 전환될 가능성도 크다. 주택 분양경기를 예측하는 지표 중 하나인 주택보급률을 봐도 수도권 공급은 부족한 상황이다. 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 105는 돼야 하는데 서울은 96, 경기는 100 정도라고 고 원장은 설명했다. 서울과 경기 각각 36만 가구, 20만 가구 정도가 부족해 결국은 전셋값을 올리는 원인이 된다는 지적이다. 이처럼 공급이 부족하니 신규 분양시장은 호경기를 맞을 것이라고 분석했다. 고 원장은 "주택 공급의 가장 큰 문제점은 사업 기간이 길다는 점이다. 청약 후 입주 전까지 무주택기간을 유지해야 해 전·월세로 거주한다. 매매시장과 임대차시장이 서로 상관관계가 높아 임대료가 오르면 결국 매매가격도 오른다"고 설명했다. 이어 "특히 경기도는 서울에서 밀려온 사람들이 많다. 청약에서 해당 지역을 받기 위해 전세로 거주하려는 이들이 유입돼 전·월세가 서울보다 오를 여지가 있다. 3기 신도시 입주까지는 최소 4~5년이 남았기에 전세불안, 전세난민을 해소하는 데 역점을 둬야 한다"고 제언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자 kdhit@biz-m.kr고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년은 집값을 잡겠다는 정부의 고강도 부동산 대책이 쏟아진 한해였다. 대출과 세제를 총망라한 대책부터 수도권에 26만호의 주택을 공급하겠다는 공급대책도 내놨다.신축년인 2021년에는 정부가 발표한 부동산 대책이 대거 시행된다. 당장 1월부터는 종합부동산세와 양도소득세의 세율이 인상되는 한편 무주택자 및 신혼부부의 특별공급과 생애 최초 특별공급 소득요건이 확대된다.변화가 클 것으로 예상되는 2021년. 부동산 전문가들은 2021년에 어떤 변화가 있을 것으로 전망할까.비즈엠은 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수), 함영진 직방 빅데이터랩장 등 전문가 3인에게 2021년 집값 전망을 묻는 개별 인터뷰를 진행했다.■2021년 집값 전망 # 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원"전세난 정상화 속도가 변수""전세·매매 '상고하저' 가능성" 전세시장이 집값의 가장 큰 변수인데, 우선 수요자들이 집을 사는 이유부터 파악해야 한다. 이사를 해야 하는데 당장 전세 매물도 없고 전셋값이 껑충 뛰다 보니 결국 주택을 매입하는 게 그 이유다. 즉, 매수 수요는 전세난 회피수요 성격이 강하다. 전세가 흔들리면 매매도 흔들리기 쉬운데, 전세가비율이 높은 강북이나 수도권, 지방일수록 전세시장 흐름이 중요하다. 전세가가 안정되면 매매가 진정될 가능성이 있으므로, 2021년 집값은 전세시장이 안정돼야 집값이 안정될 가능성이 커진다. 현재 연구기관마다 다르지만 대체로 2021년 전세가격은 상승세를 보일 것으로 전망하고 있다. 매매의 경우 건설산업연구원은 하락을, 대한건설정책연구원은 상승을 점쳤다. 부동산도 주식 시장처럼 전세는 물론 매매도 '상고하저(상반기에는 높고 하반기에는 낮다)' 가능성이 있다. 하반기로 가면 갈수록 금리 정상화가 될 것으로 예상되는데, 금리에 민감하게 움직이는 부동산시장 특성상 영향을 받을 것으로 보이니 기대 상승률을 낮게 잡는 것이 중요하다.#서진형 대한부동산학회장"강남3구와 비규제 주목 예상""신규 분양 아파트 관심 집중"규제지역이 아닌 비규제지역으로 이동하려는 투자세력과 핵심지역인 강남3구로 이동하려는 세력에 의해 비규제지역과 강남3구에 풍선효과가 나타날 것으로 보인다. 비규제지역은 원주나 춘천, 강릉, 제주 등에 몰릴 것으로 예측된다. 신규로 분양하는 아파트 또한 분양가 상한제가 적용되는 아파트가 많기 때문에 앞으로도 계속 '핫'한 상품으로 주목받을 것으로 보인다.#함영진 직방 빅데이터랩장"3천조 넘긴 유동성 장세 유지""전세가 불안이 매매가 상승"2020년 기준금리가 2번 하향 조정되며 저금리 현상과 3천조를 넘긴 풍부한 유동성 장세가 유지되고 있다. 2021년 아파트 입주물량은 22만호 정도로 전년에 비해 16% 정도 감소할 것으로 예상하고, 주택 임대차 3법 개정 이후 신규 임대차 매물이 줄며 전세가 상승이 전국화 양상을 보일 것으로 전망되고 있다.일부 전세불안이 야기되는 지역의 자가 이전이 이어지며, 전세가 불안이 매매가를 받쳐주거나 상승을 이끄는 양상이 이어질 것으로 예상된다.코로나19로 인한 경기 위축의 극복을 위해 2022년까지 저금리 현상이 지속할 전망인데다, 소상공인을 위한 3차 추경과 3기 신도시 토지보상금 유입 등 시장의 부동자금이 풍부한 상황에서 부동산 자산을 대체할 대체 투자처 부재도 지속되고 있어 당분간 부동산 시장에 관심이 지속될 것으로 보인다.■서울/경기/인천 지역별 전망 #박원갑 전문위원 현재 주택시장의 핵심수요층은 30대다. 고가주택을 보유한 베이비붐 세대나 X세대는 추가적인 매입이 어렵다. 규제지역에서 주택 한 채를 더 사게 되면 취득세를 8%를 내야 하기 때문이다. 2021년에는 30대 중심으로 중저가 거래가 계속될 것으로 보이며, 수도권보다 지방이 상대적으로 강세할 것으로 보인다.#서진형 회장서울과 경기도는 약간 상승할 가능성이 높지만 인천은 보합을 유지할 가능성이 크다. 특히 인천은 주택보급률이 높고 공급도 가장 많이 이뤄진 만큼 서울과 경기에 비해서 전체적으로 보합을 유지할 것으로 예상된다.#함영진 랩장과세 및 대출 강화로 서울 강남권 일부 고가주택의 거래시장은 숨을 고르지만, 서울 외곽 및 강북, 경기도, 인천은 전세가격 상승과 실수요자의 중저가 주택 구매 현상이 나타날 수 있다. 중저가 지역과 고가지역과의 갭 메우기 현상이 동반되며 전세, 매매 모두 가격 상승이 유지될 수 있고 규제지역 등은 분양물량의 전매규제가 길어 신축 아파트 유통매물이 축소되고 있다는 것도 새 아파트 희소성을 높이는 부분이 될 전망이다.당분간, 수도권의 택지개발지, 새아파트, 교통망 확충지, 정비사업지 위주의 가격 강세가 예상된다.■김포·파주 등 수도권 규제지역 확대, 집값 잡을 수 있을까#박원갑 전문위원외지인의 수요가 줄어서 집값 상승이 계속될 것으로 보이진 않는다. 하지만 전세난 심화가 계속되고 있어 크게 하락할 것으로 보이지는 않는다.#서진형 회장 규제지역 집값은 약보합으로 갈 것으로 예상되며, 이들 지역 내에서도 핵심지역과 비핵심지역의 양극화가 심화될 것으로 보인다. 우선 수도권과 비수도권의 양극화가 심화될 전망이다. 세력이 쏠리는 수도권은 상승세가 쉽게 잡히지 않을 것으로 보인다.#함영진 랩장다주택자에 대한 과세 및 대출 강화가 투기적 가수요나 외지인 거래, 다주택자의 주택 추가 구입을 막는 현상이 있겠지만, 무주택 실수요자의 유입은 지속될 것으로 예상된다. 거래는 줄되 가격은 강보합 전망된다.■정부의 공급대책, 집값 안정 연결될까#박원갑 전문위원주택시장 안정은 수요조절과 공급확대를 병행해야 효과적인 만큼, 집값 안정에 효과가 있을 것으로 예상된다.#서진형 회장일단은 정부의 공급대책이 공공에 참여하는 공급방향이다. 개발이익을 공공에서 일부 가져와 공급을 하게 되는데, 이때 민간이 참여를 하느냐가 관건이다. 현재 정부에서 추진 중인 공공기여재개발 및 고밀 개발을 가지고는 공급에 실효성을 거두기가 어렵다. 충분히 공급될 가능성이 크지 않아 집값이 전반적으로 상승할 것으로 보인다.#함영진 랩장부동산시장의 공급 특징은 비탄력성이라 단기에 임대차 및 매매가격 안정이 쉽지 않을 수 있다. 시장에 충분한 공급 시그널을 줄 필요가 있다는 면에서 수요대비 부족한 공급이 예상되는 지역의 매입임대 확대 및 장기적 공급확대 시그널을 지속할 필요는 있다고 본다.특히 서울 등 일부 수도권은 정비사업의 규제 완화를 통한 지역 내 교체수요와 노후 수요에 대한 대비가 필요하다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr경기 광주시 남한산성에 바라본 서울의 야경. /연합뉴스박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원.서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수).함영진 직방 빅데이터랩장.서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습. /연합뉴스파주 운정신도시 아파트. /연합뉴스문재인 대통령이 29일 오전 청와대에서 열린 신임 국무위원 임명장 수여식에 참석, 변창흠 국토교통부 장관에게 임명장을 수여한 뒤 기념촬영을 하고 있다. /연합뉴스
2020-12-31 윤혜경
정부의 연이은 부동산 규제에 이어 코로나19 감염증 확산 우려가 커지면서 주식시장뿐 아니라 부동산 시장까지 흔들리고 있다.부동산 전문가들은 이 같은 분위기가 장기화할 경우 2008년 금융위기 당시의 '부동산 폭락'까지는 아니어도, '시장 위축'은 불가피할 것이라는 의견을 내놓고 있다.국토교통부 실거래가를 분석한 결과 12·16 대책 이후 서울·경기 지역 아파트 매매 거래량이 감소했다. 11월 1만1천492건 거래됐으나 12월 9천598건으로 16.5%나 줄었다.올해 1월에는 6천267건으로 전월 대비 34.7% 줄었으며, 코로나19 심각 단계에 들어간 지난달 역시 5천469건으로 감소세를 유지했다.같은 기간 경기도 내 규제지역 거래량을 보면 11월 1만436건, 12월 1만319건으로 하락하더니 1월에는 9천908건으로 급감했다.다만, 상대적으로 규제가 적고, 자금 마련이 쉬운 저가 아파트로 수요가 유입되면서 2월에는 전월보다 632건 늘어난 1만540건을 기록했다.건설 경기도 부진을 면치 못하는 모습이다.주택산업연구원이 발표한 3월 전국 주택사업경기실사지수(HBSI) 전망치는 51.0으로 전월(81.9)보다 30.9p 폭락했다. 이는 지난 2018년 9·13대책 영향을 받았던 같은 해 11월 47.4로 떨어진 이래 17개월 만의 최저 수준이다. HBSI는 한국주택협회·대한주택건설협회 소속 회원사 500여 곳을 대상으로 조사해 공급자(건설사) 입장에서 주택사업 경기를 종합적으로 판단하는 지표다. 이 전망치가 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것이라고 응답한 건설사가 그렇지 않다고 응답한 건설사보다 더 많다는 뜻이고, 100을 밑돌면 그 반대를 의미한다.부동산 전문가들은 비즈엠과 가진 인터뷰에서 "코로나19가 장기화할 경우 집값 하락과 거래감소 등 부동산 경기 악화로 이어질 것"이라고 내다봤다."코로나19 장기화 '시스템 리스크' 작용강남 아파트 시장 동조화 가능성 높아" 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "2008년 10월 리먼 사태가 터지면서 금융시장이 경색됐고, 주택가격도 곤두박질쳤다"며 "당시 강남구 대치동 은마아파트 34평형을 기준으로 4개월간(2008년 9~12월) 20% 정도 하락했다. 송파구 잠실주공 5단지 33평형 등 강남권 재건축 아파트도 비슷하게 떨어졌다"고 말했다.이어 "강북도 예외가 아니어서 노원구 상계동 주공 6단지 24평형도 20% 이상 떨어졌다"면서 "외부 돌발적인 쇼크로 가격이 내려간 만큼 회복세도 V자형으로 나타났다"고 덧붙였다.그는 "물론 과거에 그랬다는 얘기고 앞으로 그대로 이어진다고 단언하기 어렵지만, 이번 코로나19 사태가 부동산 가격에 어느 정도 영향을 미칠지는 사태의 지속 기간과 강도에 달려 있다"며 "지속 기간이 3~6개월 정도 이어지더라도 확진자가 늘지 않아 경제에 미치는 충격의 강도가 크지 않다면 현재의 조정국면이 계속될 것"이라고 전망했다.다만 "기간이 장기화하고 충격의 강도까지 크다면 임계점을 지나 '시스템 리스크'로 작용할 것"이라며 "만약 시스템 리스크까지 부각된다면 부동산 가격 하락으로 나타날 것"으로 예측했다.특히 "코로나 사태가 최악의 순간으로 이어진다면 수도권 일부 지역에서 나타나고 있는 풍선효과도 오래가기 힘들고, 결국 강남 아파트 시장과 동조화할 가능성이 높다"라며 투자자들의 주의를 당부했다."코로나19 금융위기급 번지면 주택시장 가격하락 불가피"함영진 직방 빅데이터 랩장은 "금융위기 당시에는 투매 현상이 벌어졌는데 코로나19 여파가 당시와 같은 충격을 주진 않을 것"이라며 "다만, 우리 경제를 떠받치는 교역과 자영업자 위기 등 실물경제 불안요소가 존재하기 때문에 부동산 시장은 약보합세를 보일 가능성이 크다"고 내다봤다. 이어 그는 "최근 코로나19 사태가 전 세계적인 '팬데믹(대유행)'으로 번지면서 경기 위축 등 경제적 충격이 상당할 것으로 판단된다"며 "자산상품 중 하나인 부동산도 장기적으로 구매수요의 심리적 위축과 거래시장의 하방압력 부담이 있을 수 있다"고 전했다.또 "이 상황이 금융위기급으로 확산한다면 주택시장도 가격하락이 불가피할 것"이라면서 "감염병의 경로를 예측하기 어렵고 불확실성이 커 지금 글로벌 증시도 패닉 상태다. 주택 매입이 필요한 사람은 불확실성이 어느 정도 걷힐 때까지 기다려보고 판단하는 게 낫다"고 조언했다.이 사태가 장기화하면 부동산 시장의 약·보합세는 상당기간 이어질 것이라는 게 전문가들의 관측이다."코로나 확산과 금융시장 불안은부동산 시장 위축으로 이어져"김은진 부동산114 리서치팀장은 "코로나 확산세와 금융시장 불안은 부동산 시장의 심리위축으로 이어질 수 있다"며 "전반적으로 거래량이 줄고, 부동산 시장 선행지표로 여겨지는 재건축과 강남 고가아파트 위주로 호가 하락세가 예상된다"고 말했다.다만, 그는 "유동성 장세, 다주택자들의 임대사업자 등록에 따른 장기보유 등으로 출시되는 매물량이 제한적이기 때문에 금융위기 때처럼 투매 현상이나 가격 급락 가능성은 크지 않다"고 분석했다.코로나19 여파가 부동산시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 낙관론도 나온다."코로나19 사태 5월 종식하면 부동산 시장 영향은 크지 않을 것"권대중 명지대 부동산학과 교수는 "코로나19가 5~6월 전에 종식된다면 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이며, 이 사태가 한풀 꺾이면 안정성·수익성이 큰 부동산 쪽으로 유동자금이 몰릴 것"이라며 "내년 서울 입주물량이 올해의 반 토막일 것으로 예상하는 만큼, 이런 현상은 길면 내년까지 연결될 것이다. 지금은 관망하는 게 좋으며, 주택 구매를 한다면 급급매 위주로 하는 것을 추천드린다"고 말했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr코로나 확산과 거래신고 강화에 강남 4구 아파트값 동반 하락. 사진은 15일 서울 송파구 일대의 아파트단지 모습. /연합뉴스서울·경기 아파트매매 거래량 월별 추이./직방 제공
2020-03-16 이상훈
