수도권 부동산의 중심 비즈엠

2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>

고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자 kdhit@biz-m.kr

"2021년보다 상승폭이 둔화되고 안정국면으로 전환될 것으로 보인다. 서울은 3~5%, 경기와 인천은 1~3% 정도의 완만한 상승세를 보이며 강보합을 유지할 것으로 예상된다."

서울 강남구 대치동에 위치한 한국자산관리연구원에서 만난 고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 2014년부터 서울과 경기도를 중심으로 집값이 급등한 것이 2022년부터는 거래가 감소하며 상승폭이 둔화, 안정국면으로 전환될 가능성이 크다는 설명이다.

부동산은 '지역성'이라는 고유한 특성을 가지고 있는 만큼 권역별 흐름은 다를 것으로 봤다. 특히 서울이 오르면 덩달아 오르는 경기도는 '수·용·성(수원·용인·성남)'의 상승세가 두드러질 것으로 예상했다. 수원과 용인만 하더라도 인구 100만명이 넘어 특례시로 지정됐고, 성남도 100만명에 육박해 꾸준한 수요가 뒷받침되고 있어서다.

미래가치를 올려주는 광역교통 호재도 산적해 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 C노선 등의 교통망 확충 계획이 수립돼 있고 재개발·재건축 주택정비사업도 다양하게 추진중에 있어 지역경제 활성화를 도모할 수 있다. 상승 지속성이 유지될 가능성이 크다고 말하는 이유다.

고 원장은 "수요가 받쳐주지 않는 지역은 상승의 지속성이 유지되지 않는다"며 "서울의 집값이 오르는 한 수용성 지역은 인구 100만명이 넘는 지역으로, 강남권 대체 주거지 역할을 한다. 단기적으로 출렁거릴 수는 있지만 수요가 꾸준해 하락방어가 된다"고 말했다. 주택은 한 번 사면 10년 정도 보유하는 것인 만큼 장기거주는 물론 투자가치 측면에서 유망한 지역을 예측하는 것이 중요하다는 조언이다.

그렇다면 2022년은 무주택자나 1주택자 등 실수요자들의 주택 마련 적기일까. 고 원장은 차기 정부의 정책에 따라 갈림길에 설 것이라고 내다봤다. 부동산 경기는 크게 5가지 요소인 △수요와 공급 △정책 △금리와 유동성 △구매 심리 △해외 부동산 동향을 통해 예측하는데, 우선 공급부족 문제가 2022년에도 이어질 전망이다. 신규 입주물량이 서울은 50%, 경기와 인천은 20~30% 감소할 것으로 보인다. 집값과 전셋값이 오를 수 있는 구조라는 게 그의 설명이다.

구매심리는 '지금이 고점'과 '상승 가능성' 두 가지로 나뉘는 모습이다. 집값이 상승할 것이란 인식이 팽배했던 과거와 달리 현재는 집값이 오를 만큼 올라 사기엔 늦었다는 견해가 많아져 전보다 거래량이 줄어들고 있다. 여기에 한국은행 기준금리 추가 인상과 이에따른 시중은행의 대출 금리 상승, 대출 규제가 더해져 실수요자들이 쉽게 주택 매입에 나서지 못하고 있다. 집값이 천정부지로 치솟았기 때문에 현금부자가 아니라면 은행에서 대출을 받아야 하는데 원하는 만큼 대출받기도 힘들뿐더러 이마저도 쉽지 않은 상황이다.

커다란 변수도 있다. 바로 2022년 3월 9일에 치러질 '제20대 대통령선거'. 차기 정부의 부동산 정책 기조에 따라 시장이 현 정부와 비슷하거나 정반대로 갈 수 있다.

고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자kdhit@biz-m.kr

고 원장은 "현재 집값을 신체에 비유하면 '어깨' 수준"이라며 "상승요인과 하락요인이 다 있다. 집값은 쉽게 내릴 것 같지 않지만, 올라도 상승폭은 크지 않을 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 탄생하는 새 정부의 정책이 결정적으로 '영끌'하는 젊은 세대 심리에 큰 영향을 미칠 것이고, 여기에 따라 공급확대와 적절한 규제 개선 대책이 나온다면 '상고하저'의 흐름을 탈 것으로 보인다"고 설명했다.

이어 "무주택자의 경우, 부동산 경기가 나쁠 때가 기회다. 내 집 마련은 필수다. 투자의 개념으로 접근하는 것보다는 '주거'로 인식, 적극적으로 준비해야 한다"며 "가점이 낮거나 자금이 적다면 미분양 주택이나 분양 등을 노리는 방법을 세우는 게 좋다"고 제언했다. 1주택자는 비성장지역에서 성장지역으로, 가급적이면 대지지분이 넓은 새 주택이나 중형아파트로 갈아타는 것이 좋다고 했다.

그는 전세시장과 주택분양 경기는 2021년과 비슷한 수준이 될 것으로 내다봤다. 시장을 안정시키려면 가장 중요한 것이 공급인데, 공급이 부족해 어떤 규제나 대책을 써도 통하지 않고 있어서다. 2020년 7월 시행된 새 주택임대차보호법(임대차법)으로 인해 전세는 신규계약과 갱신계약 사이의 갭 차이가 벌어지고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 종합부동산세(종부세), 재산세 상승 영향으로 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 세 부담을 전가할 가능성이 커져 '월세의 가속화'로 전환될 가능성도 크다.

주택 분양경기를 예측하는 지표 중 하나인 주택보급률을 봐도 수도권 공급은 부족한 상황이다. 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 105는 돼야 하는데 서울은 96, 경기는 100 정도라고 고 원장은 설명했다. 서울과 경기 각각 36만 가구, 20만 가구 정도가 부족해 결국은 전셋값을 올리는 원인이 된다는 지적이다. 이처럼 공급이 부족하니 신규 분양시장은 호경기를 맞을 것이라고 분석했다.

고 원장은 "주택 공급의 가장 큰 문제점은 사업 기간이 길다는 점이다. 청약 후 입주 전까지 무주택기간을 유지해야 해 전·월세로 거주한다. 매매시장과 임대차시장이 서로 상관관계가 높아 임대료가 오르면 결국 매매가격도 오른다"고 설명했다. 이어 "특히 경기도는 서울에서 밀려온 사람들이 많다. 청약에서 해당 지역을 받기 위해 전세로 거주하려는 이들이 유입돼 전·월세가 서울보다 오를 여지가 있다. 3기 신도시 입주까지는 최소 4~5년이 남았기에 전세불안, 전세난민을 해소하는 데 역점을 둬야 한다"고 제언했다.