2023-08-17 강승호
올해 상반기 인천지역 주택연금 가입자수가 역대 가장 큰 폭 증가한 것으로 나타났다.25일 한국주택금융공사(HF)에 따르면, 올해 1~6월 인천지역 주택연금 가입자 수는 6천539명으로 1년 전(5천439명)보다 1천100명 늘었다. 2007년 도입된 주택연금의 연간 신규 가입자 수는 지난해까지 평균 339명으로 집계됐는데, 1천명을 돌파한 건 올해가 처음이다.주택연금이란 만 55세 이상인 주택 소유자가 집을 담보로 내놓고 국가가 보증하는 연금을 받는 제도다. 주택연금에 가입하려면 현재 거주 중인 소유 주택의 공시가격이 9억원 이하여야 한다. HF는 신청자의 나이와 주택 공시가격, 현재 금리 등을 기준으로 수령액을 산정해 지급한다.
상반기 6539명 전년比 1100명 ↑평균연령 72세 월수령액 90만원
인천지역 주택연금 가입자의 평균 연령은 올해 2월 기준 평균 72세, 평균 월 수령액은 90만원으로 나타났다. 가입자가 보유한 주택의 평균 공시가격은 지난해 기준 4억6천100만원으로, 2017년(2억2천만원)보다 2배 이상 올랐다.주택연금을 신청하는 이들이 급격히 늘어난 것은 수령액 산정 기준과 맞물려 있다. 연금 수령액은 가입자가 소유한 주택 가격이 높고 금리가 낮을수록 많이 책정된다. 따라서 가입 당시의 주택 가격이 내림세이면 더 내려가기 전에 먼저 신청하는 것이 수령액을 받기에 유리하다. 지난해 하반기부터 부동산 하강 국면이 이어지면서 서둘러 가입에 나선 이들이 늘어난 것으로 풀이된다.올해 들어 금리 인하 전망이 나오는 것도 주택연금 가입 규모 확대에 영향을 미쳤다는 분석이다. 주택연금은 주택담보대출처럼 주택을 담보로 대출을 받아 장기간 연금을 받는 개념인데, 금리가 높아지면 대출과 마찬가지로 가입자가 내는 이자가 늘어 수령액이 줄어드는 구조다. 지난해 기준금리가 급등할 당시에는 주택연금을 통한 소득 마련이 불리하다는 전망이 나왔지만, 올해 들어 금리 동결이 이어지면서 금리가 내려갈 것이라는 기대감이 커진 것도 연금 가입 증가에 영향을 줬다.부동산 하강국면속 신청 서둘러금리 인하·퇴직인구 급증도 영향
퇴직인구 증가로 국민연금 수령액이 줄어들면서, 주택연금이 이를 대체할 금융자산으로 평가된다는 시각도 있다. 자본시장연구원이 지난달 발표한 '가계의 사적연금소득과 주택연금의 역할' 보고서를 보면, 주택연금이 퇴직한 가구의 소득을 안정적으로 유지하는 데 도움이 되는 것으로 나타났다. 주택연금은 퇴직 가구의 소득대체율을 최대 18%까지 확보하는 것으로 집계됐는데, 이는 노후 소득을 안정적으로 유지할 수 있는 소득대체율인 20%에 근접하는 수치다. 소득대체율이란 연금 가입 기간의 평균 소득 대비 받아갈 수 있는 연금액 비율이다.자본시장연구원 정화영 연구위원은 "주택연금의 소득대체율은 주택담보대출, 임대보증금 등 모든 부채를 정산하고도 주거안정을 확보할 수 있는 수준의 비율이라는 점에서 가치가 크다"며 "퇴직인구 급증이 임박한 만큼 주택연금 가입자 수는 늘어날 수밖에 없을 것"이라고 말했다. /한달수기자 dal@biz-m.kr사진은 송도국제도시 일대 아파트 단지. /경인일보DB
2023-07-28 한달수
제20대 대통령을 뽑는 대통령선거가 50일 앞으로 다가왔다. 이번 대선의 최대 승부처는 '부동산'이라고 해도 과언이 아니다. 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 총 26번의 부동산 대책을 내놨지만, 집값이 좀처럼 잡히지 않고 상승해서다. 이 때문에 '벼락거지'라는 웃지 못할 신조어도 나왔다. 집값이 폭등하면서 '내 집 마련' 꿈에서 멀어진 무주택자들은 설움과 절망, 분노를 표출하고 있다. 이들의 시선이 대선 후보 부동산 공약으로 향하는 이유다. 어떤 후보가 당선되느냐에 따라 부동산 시류가 달라질 수 있다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보의 부동산 공약 기조는 어떨까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 현 집권 여당 이재명 더불어민주당 대선 후보와, 야당인 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약을 톺아봤다. <편집자 주>
與·野 후보 공통적으로 '250만 가구 공급' 약속與 이재명 '공공 주도'…최소 100만 가구 기본주택野 윤석열 '민간 주도'…원가주택 30만·역세권 20만이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보 모두 250만 가구의 주택을 공급하겠다고 공약한다. 공급 확대를 통해 부동산 민심을 잡겠다는 취지다. 그러나 두 후보의 공급 방법은 다르다.
이 후보는 '공공 주도'로, 윤 후보는 '민간 주도'로 공급하겠다고 제시하고 있다. 이 후보는 최소 100만 가구를 '기본주택'으로 공급하겠단 입장이다. 기본주택은 무주택자에게 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있도록 보장하는 공공주택이다.
윤 후보는 원가주택과 역세권 주택 등 공공주도로 50만 가구를 공급하되, 나머지 200만 가구는 민간주도로 공급하겠다는 구상이다. 원가주택은 시세보다 싼 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 이상 거주할 시 국가에 매각, 시세 차익 이상을 보장받는 주택이다. 역세권 첫 집은 말 그대로 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양주택을 공급하겠다는 설명이다. 이처럼 방점이 다른 두 후보의 공급 방식을 전문가들은 어떻게 바라보고 있을까.
■고종완 한국자산관리연구원장
부동산 성수기에 시행될 제20대 대통령선거는 부동산 시장의 향방을 가르는 중요한 변수다. 그 어느 때 보다 중차대하다. 현재 가장 유력한 대선 후보의 공급 공약은 공통점도 있지만 차이점도 많다. 대척점에 서 있는 부분이 많아 우려가 되기도 한다. 공약이 서로 비슷하기라도 하면 어떤 후보가 당선되든지 간에 비슷한 방향으로 갈 테지만 지금은 예단하기가 쉽지 않다.
우선 공급정책을 살펴보면 두 후보 모두 5년간 250만 가구를 공급하겠다고 한다. 현재 전국적으로는 40만 가구, 수도권은 28만여 가구가 필요하다. 이러한 상황을 감안하면 꽤 많은 물량이다. 양쪽 모두 의욕적인 공급물량을 제시 중이다.
물론 이 물량이 시장에 쏟아진다면 반드시 도움은 된다. 과거 정부에서도 발표만 하고 실천하지 않은 게 대부분이다. 노태우 정부 때 약속한 200만 가구만 공급을 마쳤지 나머지는 대부분 달성을 하지 못했다. 이런 부분이 누적돼 집값 불안이 나타난 것이다. 문제는 구체성이 떨어지고 실현방안이 없다는 점이다. 250만 가구를 공급할 예산도 없고 토지도 없다. 실행될 수 있을지 불투명하다.
"250만 가구 공급, 집값 안정엔 도움""다만 구체적인 실현방안은 없어""어떻게 누가 공급하느냐는 중요치 않아"
공급방식도 너무 다르다. 여당 후보는 공공주도로, 야당 후보는 민간주도로 공급하겠다고 외친다. 한국주택토지공사(LH), 경기주택도시공사(GH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공주도로 이 많은 물량을 공급하기는 쉽지 않다. 어떻게 공급할지, 누가 공급할지는 중요하지는 중요하지 않다. 제가 봤을 때는 '민·관 합동방식'이 중요하다고 본다. 민간의 자본성과 창의성을 끌어들여 협력하면 될 것을 공공이 주도해야 한다 이런 식으로 싸우게 되면 국민들은 불필요하게 갈등만 한다.이 후보 공약의 가장 큰 문제는 공공임대다. 지금 LH가 지탄도 받고 있고 혁신을 못 하고 있다. 게다가 최근 소비자들은 주거의 품질과 가격을 중요하게 생각한다. 공공이 한다고 하면 좋아하질 않는다. 이 후보의 기본주택 개념은 전용 84㎡ 공공임대를 늘인다는 것이다. 월세 60만원만 받고 30년 장기 거주할 수 있게 한다는 것이다.
당장 서민주거복지 향상에는 좋을 수 있으나 30년 이후에 대한 대책은 없다. 임대주택 거주자가 향후 소득이 끊기고 은퇴를 했을 때, 어디서 살아야 할 지에 대한 답이 없는 게 치명적이다.
윤 후보의 원가주택과 역세권 주택은 토지 임대부형식이다. 무주택자에게 시세 50~80% 수준으로 주택을 주되, 5년 후 집을 팔아 시세차익이 발생하면 70%만 가져가고, 30%는 공공이 환수한다는 얘기다. 완전 자가가 아닌 셈이다. 무주택자는 '내 집'을 원하는데, 5년 후 공공이 환수한다고 하니 불만이 생길 수밖에 없다. 두 후보 모두 필요한 택지와 예산을 어떻게 조달할지에 대해서는 침묵하고 있다. ■서진형 대한부동산학회장이재명 후보는 기본주택이라는 개념을 설정해 국민에게 싼 주택을, 윤석열 후보는 청년을 비롯한 무주택자에게 원가주택을 공급하겠다고 얘기한다. 사실 이게 대선이기 때문에 국민들에게 표를 얻기 위한 포퓰리즘적 정책이라고 보면 된다. 실질적으로 기본주택이 됐든 원가주택이 됐든 이런 것들을 공급하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 기본주택이나 원가주택은 이전에 반값아파트, 토지임대부 아파트와 동일한 개념이다. 그런데 기본주택이나 원가주택을 공급하려면 기본적으로 토지와 예산이 필요한데, 이러한 주택을 지을 토지가 그렇게 많지 않고 재정도 취약하다.
"250만 가구 공급, 실행 가능성은 의문""도심 공급 시 용적률 상향 건폐율 하향"청년을 비롯해 무주택자들이 살만한 집을 공급하려면 주택 원가가 3억원 정도는 돼야 한다. 3억원을 들여 50만가구를 공급하려면 150조원의 예산이 필요하다. 공약은 공약일 뿐, 현실적으로 공급하기에는 상당한 어려움이 있을 것으로 보여지는 이유다.기본주택이나 원가주택을 공급할 때에는 무주택자가 원하는 도심에 공급할 수밖에 없는데, 도심에 공급 하려면 '용적률 상향'을 통해 층수를 높여야 한다. 그런데 층수를 높이게 되면 도심의 난개발이 이뤄져 도시환경을 해칠 수 있다. 때문에 계획을 수립할 때, 용적률을 상향하더라도 반드시 건폐율을 낮추고 낮춘 건폐율에 대한 토지용지는 도로나 공원으로 확보해 도시민들에게 돌려줘야 한다. 이렇게 해야만 쾌적한 도시환경을 조성하는데 기여할 수 있다.■서충원 강남대 부동산걸설학부장이재명 후보는 공공주택을 100만가구까지 공급한다는 내용의 '기본주택'을 공약으로 들고 나왔다. 저는 사실 기본주택을 부정적으로 보는 입장이다. 기본주택은 역세권에 시가 10억원짜리 33평 주택을 매달 65만원만 내면 살 수 있게 한다는 취지다. 국민의 반응은 "이제 집값 걱정은 안 해도 되는 거야?"와 "이게 가능한 거야?"로 양분된다. 제 견해는 후자에 가깝다. 과연 시장가격이 그 정도 선에서 형성될지가 의문이다. 위치가 좋은 곳에 100만 가구를 기본주택으로 가능할지, 그리고 어디에 어떻게 만들지 궁금해하는 사람들이 많다.
"기본주택, 실현 가능성 의문""역세권 첫 집, 시프트와 비슷"윤석열 후보의 역세권 첫집 주택은 공공분양주택이다. 쉽게 말하면 역세권 재건축 지역에 기존 300%인 용적률을 400%까지 높이면 100%가 늘어나는데, 100%의 절반을 공공이 분양한다는 것이다. 신도시가 아닌 기존 시가지에 재건축·재개발을 통해 공급하겠다는 것인데 이건 어느 정도 가능성이 있다고 본다. 이러한 사례가 처음이 아니기 때문이다. 서울시가 추진한 시프트(장기전세주택) 정책이 이런 것이다. 지금은 유명무실화된 시프트는 발전시킬 가능성이 크다고 평가할 수 있다.
■윤기원 동탄대장공인중개사무소 대표두 후보 모두 250만 가구를 건설하겠다고 주장하고 있다. 그런데 문제는 250만 가구를 지을 땅도, 예산도 없다는 점이다. 어디서 예산을 마련할지가 논점이다. 두분 다 250만 가구를 공급하겠다고 하는데, 현실적으로 힘들다. 김현미 전 국토교통부 장관이 남긴 유명한 말이 있다. "아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다." 아파트는 빵이 아니기 때문에 상당 시간이 걸린다. 공약이다 보니 빨리 만들 수 있다고 말을 할 수는 있지만, 현실적으로 힘들다. 이재명 후보는 기본주택을 밀면서 임대주택을 공급하고 규제를 하겠다고 했다가 이제는 규제를 완화하겠다고 하는 등 스탠스가 많이 바뀐 상황이다.
"아파트는 빵 아냐…빠른 공급 힘들어""이 후보 공공주도, 윤 후보 시장에 맡겨"윤석열 후보는 과거 보수정당이 그랬듯 규제를 완화하고 시장에 맡기겠다는 기조다. 250만 가구를 건설하되, 재건축·재개발 등을 통해 200만가구를 건설하겠다는 취지로 분석된다. 현 정부에서는 재개발·재건축을 규제하고 있다. 이것을 공공으로 하겠다는 정책이 많이 나왔는데, 이러다보니 정비사업 추진이 더디다. 그런데 윤 후보는 원래 했던 대로 '규제를 풀어줄 테니 시장에서 알아서 해라'라는 기조다. 이 후보는 '공공주도로 민간임대주택을 공급할 테니 임대아파트에 거주하라'는 뉘앙스다.
/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2022 대통령선거 후보 부동산 정책 분석. 2022.1.17. /김동현기자kdhit@biz-m.kr광교신도시 개발 전 전경. /경기주택도시공사 제공고종완 한국자산관리연구원장 /김동현기자아파트 전경의 모습. /비즈엠DB서진형 대한부동산학회장 /김동현기자1990년대 부천 중동신도시 전경. /부천시 제공서충원 강남대 부동산걸설학부장광주시 전경. /광주시 제공윤기원 동탄대장공인중개사무소 대표 /김동현기자
2022-01-17 윤혜경
신축년(辛丑年)인 2021년은 청약 및 임대차와 세금 부문의 변화가 많았다. 신혼부부·생애최초 특별공급 자격이 완화됐고, 민간택지 분양가 상한제 아파트 당첨자 거주의무 기간(2~3년)이 신설됐다. 임대차3법의 마지막 퍼즐인 '전월세신고제'와 인천 계양지구 등 3기 신도시 사전청약도 시행됐다. 종합부동산세와 양도소득세 변화도 컸다. 다주택자 및 단기거래자의 주택 양도세율이 75%로 상향됐고, 종부세 일반세율도 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올랐다. 분양권도 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 60% 세율이 적용된 바 있다. 임인년(壬寅年)인 2022년도 변화가 크다. 대출 등 금융을 비롯해 대선과 지선 등 변수도 있다. 금융의 변화가 크다. 비즈엠이 직방 자료를 토대로 새롭게 시작하거나 변경·시행되는 부동산 제도를 짚어봤다. ■세제 정비 및 대출 강화 -정비사업 범위 확대2022년 1월 1일부로 이른바 '미니 재건축'으로 불리며 경기도 곳곳에서 추진되고 있는 가로주택정비사업을 비롯해 자율주택정비사업, 소규모재개발사업이 정비사업 범위에 포함된다. 기존 정비사업 범위에는 재개발·재건축 등이 포함됐다. 소규모 정비사업들이 범위에 포함되면서 양도소득세 비과세 대상이 된 것이다. 현행법상 1가구 1주택자가 보유한 주택이 정비사업으로 조합원 입주권으로 전환돼 주택 1채를 새로 보유하게 됐을 경우에는 '일시적 2주택'으로 간주한다. 정비사업기간 중 거주 목적으로 취득한 주택을 처분하면 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 된다. 다만, 시행 이후 취득한 조합원 입주권부터 적용한다. 시행 전 취득한 조합원 입주권은 종전의 규정을 따라야 한다. -조합원 비과세 요건 정비조합원 입주권 양도세 비과세 요건도 1일 자로 정비됐다. 조합원 입주권은 다른 주택은 물론 아파트 분양권도 소유하고 있지 않아야만 양도세 비과세가 적용된다. 다만, 2022년 이전에 취득한 아파트 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 즉, 2022년에 당첨된 아파트 분양권 보유자들은 분양권이 1주택으로 포함되지 않아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.-상가주택은 주택부분만 비과세 작년까지는 주택면적보다 상가면적이 작으면 모두 주택으로 봤던 상가주택의 양도세 비과세 조건이 바뀐다. 올해 1월 1일부터는 12억원이 초과하는 고가 상가주택을 처분할 때 면적과 상관없이 '주택부분'만 비과세를 적용해준다. 상가부분은 과세대상이다. 다만, 12억원 이하의 상가주택은 종전의 규정이 적용된다. -주택 부수토지 범위 축소작년 12월 31일까지는 1가구 1주택 부수토지 범위가 용도지역과 관계없이 주택 정착면적의 5배까지 인정했지만, 올해 1월 1일부터는 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소됐다. 이 배율을 초과한 토지는 비사업용 토지로 판단, 양도세 계산 시 주의가 요구된다. -동거주택 상속공제 대상 확대피상속인과 상속인이 10년 이상 동거했을 경우, 상속주택가액의 일부를 상속세 과세가액에서 공제해주는 동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 상속인 범위가 종전에는 '직계비속'에 한정했지만, 올해부터는 '직계비속의 배우자'로 확대됐다. 다시 말해 상속공제 대상이 본인을 기존으로 자식, 손주에 국한되던 것이 직계비속의 배우자까지 늘어난 것이다. 공제 한도는 최대 6억원이다. 연부연납도 연장된다. 상속인의 세부담 완화를 위해 기존 5년까지 허용되던 연부연납 기간도 10년까지로 늘어난다. -미허가 주거용건물 및 미등재 물건 과세 강화건축물 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않는다. 그에 딸린 부속토지도 종합합산과세대상 토지로 간주한다.재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않거나 공부상 등재현황과 다르면 사실상의 현황에 따라 재산세를 매긴다. 다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용해 세부담이 낮아지면 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 이같은 조치는 1월 1일부로 시행된다. -차주단위 DSR 2단계 시행1월부터 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주자'는 개념인 차주단위 DSR 규제가 시행된다. 총 대출액이 2억원이 넘는 차주는 DSR 규제가 적용된다. 은행은 40%, 제2금융권은 평균 50%다. 6월까지는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원 초과 신용대출을 받은 경우도 차주단위 DSR 적용 대상이다. 제2금융권 평균 DSR 기준은 종전 60%에서 50%로 떨어지며, 카드론도 DSR 산정에 포함된다. 또 7월부터는 3단계 DSR 규제가 시행된다. 총 대출액 1억원만 초과해도 은행 40%, 제2금융권 평균 50%의 DSR을 적용받는다. ■임대사업자 관리 강화 상생임대인 양도세 비과세-보증 제도 개선 및 임대사업자 관리강화오는 15일부터는 지자체장의 직원으로 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자의 등록 말소가 가능해진다. 보다 효과적인 임차인 보호를 위해서다. 보증회사는 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출해야 하며, 이를 지자체장이 관리에 활용한다. 보증보험 미가입 사업자는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 받게 된다. 더불어 외국인 임대사업자 등록관리도 강화된다. 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없게 등록 신청 단계서부터 확인하는 것이다. 외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면 외국인등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 기재된 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. -상생임대인 양도세 비과세집주인(임대인)이 기존 계약 종료 이후 새로운 세입자(임차인)과 임대차 계약을 체결할 때 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올리면 '상생임대인'으로 인정받을 수 있다. 계약갱신청구권제를 사용한 갱신 계약뿐 아니라 신규 계약도 5% 이내로 인상한 임대인은 양도세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 규정한다. 다만, 상생임대인 양도세 빕과세는 한시적 특례로 작년 12월 20일부터 오는 12월 31일 사이에 신규 또는 갱신계약이 체결된 경우에 한한다. 1가구 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하여야 적용받을 수 있다. ■재건축 용적률 상향&민관·공동개발 이윤 상한-공공주도 소규모 재건축 용적률 상향이달 20일부터 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH) 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률 상향 등 건축 규제가 완화된다. 주택을 신속히 공급하기 위해서다. 허용되는 용적률은 최대 법정 상한 용적률의 120%까지 허용하며, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대주택을 건설, 기부채납해야 한다. -민·관 공동개발 민간참여자 이윤 상한공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다. 이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고 협약에 대해 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다.협약에 약정된 이윤율을 초과한 민간참여자의 이익은 도시개발특별회계의 재원, 문화·체육시설 등 주민 생활편의 증진을 위한 시설 설치, 임대주택의 건설·공급 사업비용으로 사용된다.시행자가 조성토지를 공급할 때에는 조성토지 공급계획을 지정권자에게 승인을 받아야 하고 시행자가 조성토지를 직접 사용할 때에는 민간참여자의 출자 범위 내에서만 사용할 수 있다. 이 같은 조치는 6월 22일부로 시행된다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2022년 바뀌는 부동산 제도. 2021.1.3. /김동현기자kdhit@biz-m.kr1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향 조치가 시행된 지난달 8일 서울의 한 부동산. /연합뉴스한 시중은행 창구. /연합뉴스
2022-01-03 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"실수요자가 대출을 쉽게 받기 힘든 상황입니다. 2022년에도 이렇게 된다면 실수요자가 쉽게 집을 구매하기는 힘들지 않을까 싶어요."화성시 청계동 동탄대장공인중개사무소에서 만난 윤기원 대표는 2022년에 실수요자들이 주택을 구매하기 적절한 환경인지를 묻자 이같이 답했다. 금융당국은 2021년 하반기부터 대출 잡기에 나선 바 있다. 이 때문에 추석 이후부터 3개월 동안 주택 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다는 설명이다. 대출 없이 현금으로만 주택을 매입하기는 힘든 만큼, 규제가 이어진다면 2022년에도 실수요자들의 주택 마련은 쉽지 않을 것으로 전망된다. 윤 대표는 "금리상승, 대출규제, 집값 급등에 대한 피로감과 2022년 대통령선거까지 4가지가 겹치면서 매수세가 사라졌다. 물론 새해에도 대출은 된다. 하지만 정부에서 총량을 막았기 때문에 규제 전만큼 대출을 다 받을 수 있는 상황은 아니다"라고 말했다. 그는 2020년이나 2021년 상반기처럼 매수세가 강하기보다는 '관망세'에 접어들겠지만 집값이 상승할 가능성은 있다고 봤다. 부동산 시장 흐름을 짚을 때 살펴볼 것이 △수요와 공급 △유동성 △대중심리인데 아직 주택공급이 부족해서다. 수요와 공급만 보더라도 2024년까지 수도권 공급부족 현상이 나타나는 만큼 상승세가 이어질 여지가 있다는 해석이다. 윤 대표는 유동성도 상승세에 힘을 보탤 것으로 진단했다. 그는 "시중에 통화가 엄청 풀렸다. 특히 2022년에는 3기 신도시 토지보상금이 대거 풀린다. 통화량에 따라 집값도 같이 간다"며 "공급부족과 늘어나는 통화량으로 인해 부동산 시장도 상승할 가능성이 있다"고 설명했다. 그러면서 "경기도에 비해 상승 폭이 작았던 서울 강남의 상승세가 두드러질 것으로 보인다"라며 "경기도에서는 1기 신도시 분당이 2022년에 준공 30년에 도달한다. 재건축과 리모델링을 추진하는 곳이 많을 것으로 보인다"고 덧붙였다. 그의 말대로라면 주택 가격은 오르지만, 대출규제 등으로 오른 집값을 감당하기 어려워 매수가 많지는 않을 것으로 풀이된다. 매매시장과 달리 전세시장은 상반기에 활성화를 보일 것으로 봤다. 윤 대표는 "은행에 확인해보니 2022년 1월 전세자금대출이 벌써 마감이 됐다. 가계부채총량제로 계속 기다렸던 수요자들이 벌써 움직였다는 얘기다. 전세는 매매와 달리 거래가 돌아갈 것으로 보인다"고 말했다. 다만, 새 주택임대차보호법(임대차법) 영향으로 전세 가격이 신규계약과 계약갱신청구권제를 사용한 갱신계약간 가격 격차가 커지는 등 이중, 삼중 가격이 형성되는 기이한 현상이 극대화되며 가격이 오를 것이라고 예상했다. 주택 분양 경기에 대해서는 "이제까지 계속 줄었다. 공급이 없다. 집값을 잡으려면 공급이 많아져야 한다. 공급방법은 두 가지다. 신규 분양과 현재 개인이 가진 매물 출현이다. 그런데 지금 민간건설사들은 분양가상한제 등 규제로 공급을 쏟아내질 않고 있다. 다주택자들도 양도세 중과 등으로 팔질 않는다. 그게 문제다. 건설사는 주택을 짓고, 사실 수요자들은 집을 사고 싶을 때 살 수 있는 그런 보완이 필요하다"고 말했다. 이어 윤 대표는 "지금은 대세 상승장의 후반기다. 수요와 공급, 유동성 때문에 2023년까지는 집값이 계속 오를 것 같다"며 "무주택자는 집을 사는 게 맞고, 1주택자는 지금보다 더 좋은 입지 매물이 있다면 옮기는 것도 괜찮을 듯하다"고 덧붙였다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr윤기원 동탄대장 공인중개사 대표.2021.12.20./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"지금 상황을 보면 일단 가파른 상승세는 꺾였다. 급상승하는 것은 어느 정도 꺾였기 때문에 조정국면을 한 번 거친 뒤 안정화되지 않을까 싶다. 상반기보다는 하반기에 상승세가 둔화되는 '상고하저(上高下低)' 흐름이 나타날 것으로 예상된다."서충원 강남대학교 교수(부동산건설학부장)은 2022년 부동산 시장을 이같이 진단했다. 주택공급 부족현상이 심화되고, 계속되는 정부의 규제 영향에 집값이 뜀박질하는 현상은 2022년 상반기에 둔화됐다가 하반기부터 수그러들 것이라는 설명이다. 경기 지역의 집값은 어떻게 흘러갈까. 서 교수는 경기도 내에서 집값을 리딩하는 신도시 위주로 상승세가 이어질 가능성이 크다고 했다. 대표적으로 성남 분당과 판교, 수원 광교, 화성 동탄, 구리 교문, 김포 한강 등 이미 조성된 1·2기 신도시와 주변 지역을 중심으로 오름세가 이어지는 것. 즉, 신도시 지역 특성상 신규 유입이 많은 등 수요가 꾸준해 가격 하락방어는 물론 타 지역 대비 상승 가능성이 있다는 얘기다.서 교수 또한 정책변수가 2022년 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다. 2022년 3월 제20대 대통령선거를 시작으로 6월 제8회 전국동시지방선거 결과에 따라 시장 판도가 바뀌게 된다는 것이다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보인 이재명 더불어민주당 대선 후보가 승기를 거머쥔다면 '규제 일변도'의 정책을, 윤석열 국민의힘 대선후보가 당선된다면 '시장 친화적' 정책을 실현해 부동산 흐름이 크게 바뀔 것으로 예측했다.그는 부동산 시장의 변수 중 하나로 '대출규제'를 꼽았다. 서 교수는 "집값이 가파르게 올랐는데 대출을 막아버리면 청년 등 무주택자들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 힘들어진다. 결국 이런 대출규제가 가수요를 더 부추겨 집값을 가파르게 상승하게 만드는 결과를 만든다"며 "무주택자들이 자기 집을 마련하는 데 있어 대출규제는 '사다리를 걷어차는 행위'와 같다고 본다. 제가 물론 금융전문가는 아니지만, 대출 같은 것들은 금융시장 흐름에 맡겨놔야 한다"고 말했다. 전세시장은 가격은 오르지만 거래가 활발하지는 않을 것으로 예측했다. 전세시장과 매매시장은 연관이 깊다. 주택 매매값이 오르면 전셋값도 동반 상승하고, 전셋값이 매매값을 올리는 경우도 관측된다. 2020년 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행된 이후 이러한 부작용이 속출한 바 있다. 문제는 주택값이 크게 상승했고, 이에 따른 집주인(임대인)의 종합부동산세와 보유세 등 세금 증가가 시장의 불안정을 초래할 수 있다는 점이다. 이른바 '폭탄 돌리기'처럼 늘어난 세금이 전·월세 세입자(임차인)에게 전가될 가능성 때문이다. 게다가 전세대출 규제도 이뤄지고 있어 임차인들은 임대인이 전세보증금을 상향하면 이를 맞춰주기가 쉽지 않다. 임차인들이 전세에서 월세로 넘어가는 처지에 놓일 가능성이 큰 상황이다.서 교수는 "임대차3법과 대출규제 등으로 전세시장이 직격탄을 맞았다"라며 "우리나라의 전세시장은 '내 집'을 마련하는 데는 긍정적인 면이 많다. 그런데 정부의 정책 실패, 과잉규제 이런 이유로 전세시장이 급격하게 축소되고 이것이 월세로 전환되는 결과를 낳고 있다. 결국 누가 피해를 보겠나. 이는 자명한 사실"이라고 말했다. 주택 분양 및 청약시장은 호황을 맞을 것으로 봤다. 특히 2022년에는 대선과 지선 등 커다란 선거가 있기 때문에 호황이 지속될 가능성이 크다는 설명이다. 주택 분양이 활성화될 수 있는 만큼 무주택자들은 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있을 것으로 예상된다. 다만, 3기 신도시 등 수도권 신규택지 사정청약은 공급 물량이 적어 주택난을 해소하고 집값을 안정화하는 데 큰 영향은 미치지 못할 것이란 게 서 교수의 설명이다.그는 "집 문제를 국가가 책임진다는 것은 거만한 생각이다. 전체주의 국가에서도 해결하지 못했다"며 "지금 집값 폭등은 불안 심리가 폭발된 영향이다. 청년 등 무주택자가 열심히 일을 하다 보면 집을 가질 수 있다는 희망을 보여주면 집값은 안정화될 수 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"2022년 부동산 시장은 '우상향' 기조를 유지하겠지만 예전처럼 급등하는 현상은 나타나지 않을 것. 매도자와 매수자간 힘겨루기가 이어지는 현상이 계속될 것으로 보인다."인천시 계양구에 소재한 경인여대 20주년 기념관에서 만난 서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영과 교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 최근 몇 년 새 부동산 가격이 급등한 결과, 매도자들은 좀 더 높은 가격에 주택을 처분하려는 반면 매수자들은 저렴하게 사려고 하는 힘겨루기가 계속돼 상승세의 기울기가 낮아질 것으로 보인다는 설명이다. 힘의 방향이 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 향방이 달라질 가능성이 크다.더욱이 2022년에는 제20대 대통령선거와 제8회 전국동시지방선거가 있다. 대선은 3월에, 지선은 6월에 치러진다. 현 집권 여당인 더불어민주당에서 또 한 번 대통령을 배출하느냐, 거대 야당인 국민의힘에서 당선자가 나오느냐에 따라 부동산 정책의 방향이 달라지기 때문에, 특히 부동산 시장이 어떤 기조로 흘러갈지 예측하기 어렵다.서 회장은 2022년 상반기는 조정의 시간이 될 거라고 내다봤다. 선거가 끝나야 각 후보의 공약에 따라 국토 개발, 경기 활성화 등 부동산 관련 청사진이 본격 공개되기 때문이다. 계획이 공개된 이후인 하반기 들어서야 상승기조를 이어갈 것으로 예상된다는 게 서 회장의 견해다. 즉, '상저하고(上低下高)' 패턴을 그릴 것이란 예상이다. 2022년에는 어떤 지역에서 상승세가 나타날까. 그는 지역 경제를 기반으로 한 수요가 몰리는 서울 강남3구, 입법행정이 이전하는 세종 등지에서 가격 움직임이 예상된다고 전망했다. 경기와 인천에서는 서울 접근성이 좋거나 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 신설되거나 계획되는 지역을 중심으로 상승할 가능성이 크다고 봤다. 경기와 인천에서 GTX가 오가는 곳은 파주, 고양, 성남, 용인, 화성, 인천, 부천, 남양주, 의정부, 과천, 군포, 수원 등이다.이와 더불어 3기 신도시가 예정된 인근 지역도 수요가 몰려 토지가격이 뛸 것으로 예상했다. 신도시 개발지 인근 또한 신도시 건설로 인한 이주수요로 인해 가격 상승을 견인할 것으로 그는 예측했다.실수요자가 '내 집 마련'을 할 수 있는 환경은 조성될까. 서 회장은 '대출규제'가 관건이라고 했다. "정부에서 가계대출을 관리하다 보니 주택 구매가 쉽지 않다. 부동산은 타인의 자본을 끌어 매수하는 게 보통이다. 자기자본을 전부 투입해 매수하기는 현실적으로 쉽지 않다. 2022년에 대출규제가 강화된다면 실수요자가 내 집을 마련하는 것은 상당히 어렵다. 정부에서 가계대출 부실 방지를 위해 전체적인 관리계획을 수립, 시행하는 데는 이의가 없지만, 실수요자가 주택 마련을 하고자 할 경우에는 '핀셋규제완화'를 시행하는 등 보호 장치를 마련해야 한다. 특히 전세자금대출이나 무주택자의 주택구입대출 등 이런 특수한 경우가 그렇다. 실수요자가 내 집 장만에 어려움을 겪지 않도록 제도를 탄력적으로 운영하는 것이 바람직하다."전세시장은 부작용이 속출할 것으로 봤다. 현재 우리나라 전세시장은 2020년 7월 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 전세물건이 감소했다. 최대 거주기간이 2년에서 4년으로 변화된 영향이다. 수요는 일정한데 시장에 나오는 매물은 줄어 가격도 뜀박질하고 있다.시장 가격도 혼돈 상황이다. 임대차3법 중 하나로, 전세 및 월세의 인상률을 5% 이내로 제한하는 전·월세상한제 영향이다. 계약갱신청구권제를 사용해 계약 기간을 연정하면 상승률이 5%로 제한되지만 신규가격은 제한이 없다. 신규계약과 갱신계약의 가격이 혼조하는 현상이 나타나는 이유다. 시간이 지날수록 갱신계약과 신규계약 간 이중가격, 삼중가격 현상이 심화할 것으로 서 회장은 분석했다.전세에서 월세로 밀려나는 현상도 가속화될 것으로 전망했다. 매매가가 상승하면서 전셋값도 오르는 현상이 나타나고 있는데 정부에서 대출규제를 가하다 보니 세입자(임차인)들이 오른 전세보증금을 마련하기 쉽지 않다. 일부 월세로 전환을 해 계약하는 반전세(보증부 월세)로 돌리는 임차인이 새해엔 더 늘어날 수도 있다.3기 신도시 등 수도권 신규택지 사전청약도 전세불안을 부채질 할 수 있는 요소로 꼽았다. "사전청약을 하더라도 입주까지는 최소한 5년 이상이 소요되기에 사전청약으로 인한 시장의 안정을 기대하긴 어렵다. 사전청약 분양을 받은 사람들은 내 집을 마련하지 못하고 계속 전세로 살아야 하는 '전세 계속 수요'로 남기 때문에 전세 가격 불안을 가중시킬 수 있는 부작용도 나타날 수 있다."이러한 부작용을 해소하기 위해서는 전세주택이 시장에 공급될 수 있는 대책의 보완이 필요하다고 강조했다. 다주택자들에 대한 규제를 강화하는 게 아니라 완화를 통해 임대주택 시장을 활성화시켜 공급자 중심의 시장에서 수요자 중심 시장으로 재편해야 한다는 것. 더불어 공공이 임대주택을 늘여 공급을 확대해 수요자 중심으로 시장을 변화해야만 안정이 찾아올 것이라는 설명이다.주택 분양 경기에 대해 서 회장은 시세보다 저렴하게 아파트를 분양하는 분양가상한제로 인해 민간건설사의 공급은 축소되지만 분양시장은 과열 양상을 보일것으로 예측했다. 24만4천343명의 청약자가 통장을 던진 화성 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'가 대표적인 예다. 평균 청약률 809.08대 1을 기록한 해당 단지 전용면적 84㎡ 공급금액은 4억원대로, 인근 집값이 12억원에 거래되는 만큼 수억원의 매매차익이 예상돼 '로또 분양' 이라는 수식어를 얻었다. 서 회장은 "소위 '로또청약' 현상은 분양가상한제가 가장 큰 원인"이라며 "분양가격과 시장가격 간의 격차 때문에 보통 당첨 3개월 이내 분양 아파트값이 시장가격으로 바로 상승하는 효과가 있어 소비자들이 청약에 초점을 맞춘다. 이런 열기는 2022년에도 이어질 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 부동산 가장 큰 변수는 대선에 따른 부동산 정책의 변화, 코로나19 확산 장기화 여부, 세계경제 활성화, 정부의 금융정책 등이다. 이러한 변수 예측은 쉽지 않기에 실수요자들은 시장 상황을 면밀히 살펴봐야 한다. 공급량 등 국지적인 요소를 잘 고려해 현명하게 판단해야 한다"고 조언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서진형 대한부동산학회장.2021.12.14./김동현기자kdhit@biz-m.kr서진형 대한부동산학회장.2021.12.14./김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"2021년보다 상승폭이 둔화되고 안정국면으로 전환될 것으로 보인다. 서울은 3~5%, 경기와 인천은 1~3% 정도의 완만한 상승세를 보이며 강보합을 유지할 것으로 예상된다."서울 강남구 대치동에 위치한 한국자산관리연구원에서 만난 고종완 한국자산관리연구원장(한양대 부동산융합대학원 특임교수)은 2022년 부동산 전망을 묻자 이같이 답했다. 2014년부터 서울과 경기도를 중심으로 집값이 급등한 것이 2022년부터는 거래가 감소하며 상승폭이 둔화, 안정국면으로 전환될 가능성이 크다는 설명이다.부동산은 '지역성'이라는 고유한 특성을 가지고 있는 만큼 권역별 흐름은 다를 것으로 봤다. 특히 서울이 오르면 덩달아 오르는 경기도는 '수·용·성(수원·용인·성남)'의 상승세가 두드러질 것으로 예상했다. 수원과 용인만 하더라도 인구 100만명이 넘어 특례시로 지정됐고, 성남도 100만명에 육박해 꾸준한 수요가 뒷받침되고 있어서다.미래가치를 올려주는 광역교통 호재도 산적해 있다. 수도권광역급행철도(GTX) A노선과 C노선 등의 교통망 확충 계획이 수립돼 있고 재개발·재건축 주택정비사업도 다양하게 추진중에 있어 지역경제 활성화를 도모할 수 있다. 상승 지속성이 유지될 가능성이 크다고 말하는 이유다. 고 원장은 "수요가 받쳐주지 않는 지역은 상승의 지속성이 유지되지 않는다"며 "서울의 집값이 오르는 한 수용성 지역은 인구 100만명이 넘는 지역으로, 강남권 대체 주거지 역할을 한다. 단기적으로 출렁거릴 수는 있지만 수요가 꾸준해 하락방어가 된다"고 말했다. 주택은 한 번 사면 10년 정도 보유하는 것인 만큼 장기거주는 물론 투자가치 측면에서 유망한 지역을 예측하는 것이 중요하다는 조언이다.그렇다면 2022년은 무주택자나 1주택자 등 실수요자들의 주택 마련 적기일까. 고 원장은 차기 정부의 정책에 따라 갈림길에 설 것이라고 내다봤다. 부동산 경기는 크게 5가지 요소인 △수요와 공급 △정책 △금리와 유동성 △구매 심리 △해외 부동산 동향을 통해 예측하는데, 우선 공급부족 문제가 2022년에도 이어질 전망이다. 신규 입주물량이 서울은 50%, 경기와 인천은 20~30% 감소할 것으로 보인다. 집값과 전셋값이 오를 수 있는 구조라는 게 그의 설명이다. 구매심리는 '지금이 고점'과 '상승 가능성' 두 가지로 나뉘는 모습이다. 집값이 상승할 것이란 인식이 팽배했던 과거와 달리 현재는 집값이 오를 만큼 올라 사기엔 늦었다는 견해가 많아져 전보다 거래량이 줄어들고 있다. 여기에 한국은행 기준금리 추가 인상과 이에따른 시중은행의 대출 금리 상승, 대출 규제가 더해져 실수요자들이 쉽게 주택 매입에 나서지 못하고 있다. 집값이 천정부지로 치솟았기 때문에 현금부자가 아니라면 은행에서 대출을 받아야 하는데 원하는 만큼 대출받기도 힘들뿐더러 이마저도 쉽지 않은 상황이다.커다란 변수도 있다. 바로 2022년 3월 9일에 치러질 '제20대 대통령선거'. 차기 정부의 부동산 정책 기조에 따라 시장이 현 정부와 비슷하거나 정반대로 갈 수 있다. 고 원장은 "현재 집값을 신체에 비유하면 '어깨' 수준"이라며 "상승요인과 하락요인이 다 있다. 집값은 쉽게 내릴 것 같지 않지만, 올라도 상승폭은 크지 않을 것"이라고 말했다. 그러면서 "2022년 탄생하는 새 정부의 정책이 결정적으로 '영끌'하는 젊은 세대 심리에 큰 영향을 미칠 것이고, 여기에 따라 공급확대와 적절한 규제 개선 대책이 나온다면 '상고하저'의 흐름을 탈 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "무주택자의 경우, 부동산 경기가 나쁠 때가 기회다. 내 집 마련은 필수다. 투자의 개념으로 접근하는 것보다는 '주거'로 인식, 적극적으로 준비해야 한다"며 "가점이 낮거나 자금이 적다면 미분양 주택이나 분양 등을 노리는 방법을 세우는 게 좋다"고 제언했다. 1주택자는 비성장지역에서 성장지역으로, 가급적이면 대지지분이 넓은 새 주택이나 중형아파트로 갈아타는 것이 좋다고 했다. 그는 전세시장과 주택분양 경기는 2021년과 비슷한 수준이 될 것으로 내다봤다. 시장을 안정시키려면 가장 중요한 것이 공급인데, 공급이 부족해 어떤 규제나 대책을 써도 통하지 않고 있어서다. 2020년 7월 시행된 새 주택임대차보호법(임대차법)으로 인해 전세는 신규계약과 갱신계약 사이의 갭 차이가 벌어지고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 종합부동산세(종부세), 재산세 상승 영향으로 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 세 부담을 전가할 가능성이 커져 '월세의 가속화'로 전환될 가능성도 크다. 주택 분양경기를 예측하는 지표 중 하나인 주택보급률을 봐도 수도권 공급은 부족한 상황이다. 가구 수 대비 주택 수를 나타내는 주택보급률이 105는 돼야 하는데 서울은 96, 경기는 100 정도라고 고 원장은 설명했다. 서울과 경기 각각 36만 가구, 20만 가구 정도가 부족해 결국은 전셋값을 올리는 원인이 된다는 지적이다. 이처럼 공급이 부족하니 신규 분양시장은 호경기를 맞을 것이라고 분석했다. 고 원장은 "주택 공급의 가장 큰 문제점은 사업 기간이 길다는 점이다. 청약 후 입주 전까지 무주택기간을 유지해야 해 전·월세로 거주한다. 매매시장과 임대차시장이 서로 상관관계가 높아 임대료가 오르면 결국 매매가격도 오른다"고 설명했다. 이어 "특히 경기도는 서울에서 밀려온 사람들이 많다. 청약에서 해당 지역을 받기 위해 전세로 거주하려는 이들이 유입돼 전·월세가 서울보다 오를 여지가 있다. 3기 신도시 입주까지는 최소 4~5년이 남았기에 전세불안, 전세난민을 해소하는 데 역점을 둬야 한다"고 제언했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자 kdhit@biz-m.kr고종완 한국자산관리연구원장.2021.12.13./김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 3인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>
2022년 부동산 전망
■고종완 한국자산관리연구원장
"상승세 둔화…경기·인천 1~3% 상승"
"경기, 수·용·성 상승세 두드러질 것"2014년까지 서울과 경기도를 중심으로 집값이 급등했다면 2022년에는 상승폭이 둔화될 가능성이 크다. 거래도 감소하고 안정국면으로 전환할 것으로 예측된다. 다시 말해 변곡점 내지는 전환기를 맞을 것에 무게를 두고 있다.
부동산 전망은 지역별로 세분화해 살펴볼 필요가 있다. 부동산은 지역성을 기반으로 하기 때문에 지역별 움직임이 다르다. 중심지인 서울은 강보합세를 보이며 1~2%, 3~5% 정도의 완만한 상승이 예견된다. 서울의 영향을 받는 경기와 인천은 서울이 오르면 같이 오르는 경향이 있다. 때문에 1~3% 정도의 강보합이 예상된다.
특히 경기도 수·용·성(수원·용인·성남)은 인구 100만명이 넘거나 육박해 서울의 집값이 오르는 가격방어가 될 수밖에 없다.
매매와 전세는 동행하거나 전세가 선행하는데, 2022년에도 전세가 매매보다 조금 더 상승할 가능성이 높을 것으로 전망된다. ■서진형 대한부동산학회장 "기울기 낮아진 우상향 기조"
"경기·인천, GTX 중심 상승"2022년 부동산 시장은 우상향 기조를 유지할 것이다. 다만, 예전처럼 급등하는 현상은 나타나지 않고, 일부 조정을 겪으면서 우상향 기울기가 낮아질 것이다. 상반기와 하반기로 나누면 상반기는 조정의 시간을, 하반기에는 우상향 기조를 유지할 것으로 예측된다. 상반기에는 대선과 지선 등 선거가 있다. 소비자들은 선거 결과를 보고 판단하기에 조정의 시간을 거칠 것으로 본다. 선거가 끝난 하반기에는 어느 정도 경기 활성화, 국토개발 이런 계획들이 발표되기에 상승기조를 이어갈 것으로 전망된다.
부동산 가격이 상승하는 곳은 결국 지역 경제를 기반으로 한 수요가 집중되는 곳이 될 것이다. 경기·인천 집값은 입지가 가장 중요한 요소다. 입지라는 것은 서울 접근성이다. 때문에 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 들어서는 지역을 중심으로 상승할 가능성이 크다고 본다. ■서충원 강남대 부동산건설학부장"상고하저…2~3년 이내 시장 안정""신도시와 주변 지역이 상승 리딩"2021년 하반기부터 가파른 상승세는 꺾인 상황이다. 이런 상승세가 2022년에도 지속될 것으로 보인다. 이후 조정국면을 한 번 거친 뒤 2~3년 이내에 안정화될 것으로 보고 있다. 내년 상반기와 하반기를 나누자면 상반기는 상승세가 이어질 것으로 보이고, 하반기에 상승세가 둔화될 것으로 전망된다.
경기 지역은 집값 상승을 이끄는 몇몇 곳이 있다. 대부분 신도시다. 그런 신도시와 주변 지역이 상승세를 이끌어갈 것으로 보인다. 구체적으로 얘기하자면 분당, 판교, 광교, 동탄 그리고 지금 신도시 건설 중인 교문(구리), 한강(김포) 신도시 지역과 주변 지역을 중심으로 상승세가 이어질 것으로 예상된다.
부동산 시장 주요 변수
■고종완 한국자산관리연구원장
"새 정부의 새 부동산 정책"
가장 중요한 변수는 역시 금리와 대출규제다. 여기서 더 중요한 것은 새 정부의 정책변수다. 부동산 경기에 영향을 끼치는 것이 수급정책과 금리, 유동성, 구매심리, 해외부동산 동향이다. 이 요인들을 살펴볼 때 현재 공급물량은 줄고 있다. 이런 시장에 충격을 줄 만한 것은 정책이다.
만약 단기공급에 실효성이 있는 대책이 나오고, 적정한 규제개혁이 나온다면 공급이 늘어날 수 있다. 불필요한 규제가 사라진다면 소위 '영끌'하는 젊은 세대들이 주택구입을 보류하거나 연기할 가능성이 커진다. 그런 의미에서 2022년에 탄생할 새 정부의 새 부동산정책이 무엇보다 중요하다.
■서진형 대한부동산학회장
"대선 결과에 따른 정책 변화"
2022년 부동산 시장에 가장 큰 변수는 대선 결과에 따른 부동산 정책의 변화다. 정부가 어떤 정책을 펼칠지에 따라 바뀐다. 코로나 사태 장기화 여부, 세계 경제 활성화, 유동성과 저금리도 변수다.
이러한 변수들을 예측하기는 쉽지 않기 때문에 소비자들은 시장상황을 좀 더 살펴보고 공급량이라던가 국지적인 요소를 잘 고려해 판단하는 것이 현명하다.
■서충원 강남대 부동산건설학부장
"3월 대통령선거·6월 지방선거 결과"
2022년 3월에 대선이, 6월에 지선이 있다. 정책변수가 매우 큰 영향을 미칠 것으로 생각하는 이유다. 정책변수라는 것은 뭐냐면 결국은 시장친화적인 정책이냐 또는 거기에 반해서 규제 일변도의 정책이냐 이 싸움이다.
또 하나는 시장변수다. 우리가 생각해야 할 것이 거시경제 미시경제를 포함해 세계 금융시장의 흐름과 변화다. 미국을 중심으로 한 테이퍼링 등 미·중간의 무역전쟁, 금리의 변화 이런 것들이 부동산 시장에 굉장히 큰 영향을 미칠 것으로 내다보고 있다.
/윤혜경기자 hyegyung@kyeongin.com왼쪽부터 고종완 한국자산관리연구원장, 서진형 대한부동산학회 회장, 서충원 강남대 부동산건설학부장./김동현기자kdhit@kyeongin.com사진은 수원 영통지역 구축 아파트 밀집 단지. /비즈엠DB
2021-12-30 윤혜경
이재명 더불어민주당 대선후보가 문재인 정부의 부동산 정책을 꼬집으며 공급이 부족해 집값이 오르는 일이 없도록 하겠다고 밝혔다. 이 후보의 공약 중 하나가 5년간 주택 250만 가구 공급인데, 공급 폭탄으로 집값 상승을 잡겠다는 얘기다.28일 서울 여의도 CCMM 빌딩에서 열린 한국지역언론인클럽 초청 토론회에 참석한 이 후보는 "부동산으로 돈 벌지 못하겠다고 했는데 못 했다"라고 문 정부의 정책을 지적하며 "내 판단에 부족하지 않다는 생각이 들어도, 시장을 존중하는 게 맞다"고 부동산 정책에 대한 소신을 밝혔다. 시장이 만족할 수준으로, 공급이 부족해 집값이 오르지 않게 만들겠다는 게 이 후보의 청사진이다.그는 "기존 공급목표가 민간을 포함, 280만 가구다. 그 외 추가로 할 수 있는 것은 서울, 부산, 대구 등의 도심을 관통하는 도로"라며 "여길 지하화하면 도심 재정비 효과가 있고, 상당 정도 주택공급이 가능하다"고 말했다.용적률을 높여 주택을 짓는 방법도 언급했다. 그는 "서울 용산공원도 일부는 청년공공주택을 짓자는 의견이 있다. 용적률을 높이면 아주 조금만 해도 많이 지을 수 있다. 서울공항, 김포공항 얘기도 있다"면서도 "그런 것들은 공급 총량을 봐서 판단할 문제다. 하겠다, 말겠다는 것은 투기하라는 소리밖에 안 돼서 고민된다"고 설명했다.또 "이미 있는 도심의 택지 용적률 또는 층수 규제를 완화, 공급 늘리는 것이 다음으로 빠르고 쉬운 일"이라며 "이러면 엄청난 개발이익이 특정인에 귀속되므로 일부는 공공환수하고, 청년주택을 일정 부분 지어 공공주택으로 관리하는 방법이 있다"고 했다.다주택자 매물 출현도 거론했다. 이 후보는 공급 정책으로 "기존 다주택자가 시장에 내놓는 게 가장 빠르다"며 "다주택자를 위해 양도세를 깎자는 게 아니고 시장 공급을 늘리는 쉽고 빠른 길이라 상당한 효과가 있을 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr이재명 더불어민주당 대선후보가 27일 오후 서울프레스센터에서 한국지방신문협회 서울정치부장단 기자간담회에서 발언하고 있다. 2021.12.27 /김도우기자 pizza@biz-m.kr
2021-12-28 연합뉴스
경기도 아파트값이 7주 연속 상승세가 둔화됐다. 10월 2주부터 11월 4주까지 7주 연속 상승폭이 꺾이는 모습이다. 수요와 공급을 알 수 있는 매매수급지수 또한 기준점인 '100'에 가까워지며 매수세가 진정되고 있다. 26일 한국부동산원 11월 4주 주간아파트가격동향조사 시계열 자료를 보면 경기도 아파트 매매가격지수 변동률은 전주 0.24%에서 금주 0.21%로 0.03%p 하락했다. 10월 1주 0.41%에서 10월 2주 0.39%로 내림세를 기록한 뒤 현재까지 0.35%→0.33%→0.29%→0.27%→0.24%→0.21%로 매주 하향곡선을 그리고 있다. 매수심리는 하락세다. 11월 4주 경기도 아파트 매수심리지수는 100.1로 전주(100.6) 대비 0.5p 하락한 것으로 조사됐다. 매수심리 또한 10월 2주를 기점으로 매수세가 위축되는 모습이다. 10월 1주 106.3에서 10월 2주 107.4를 기록한 뒤부터 지금까지 106.0→105.5→104.6→104.3→100.6→100.1을 기록 중이다. 작년 5월 3주(100.1) 이후 매도자 우위 시장이 지속됐으나 10월 2주부터 안정세에 접어든 것으로 풀이된다. 0에서 200으로 나타내는 매매수급지수는 100을 기준으로 두고, 100보다 높으면 주택을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 것을, 100보다 낮으면 사려는 사람보다 처분하려는 사람이 많다는 의미다. 즉, 100을 초과하면 매도우위, 100 미만이면 매수우위 시장이라는 뜻이다. 권역별로는 김포, 고양, 파주가 속한 경의권이 97.6으로 가장 낮았다. 이어 과천과 성남 등이 포함된 경부1권(97.9), 동부1권(98.5), 서해안권(100.6), 경원권(101.3), 경부2권(102.4), 동부2권(110.3) 순이었다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr사진은 수원 영통지역 구축 아파트 밀집 단지. 2021.7.19 /김금보기자 artomate@biz-m.kr
2021-11-26 윤혜경
경기도 아파트값이 지난주에 이어 이번 주에도 상승폭이 내렸다. 10월 2주부터 금주까지 6주 연속으로 둔화되는 모습인 것. 금융당국 가계 대출 규제와 시중은행의 대출 금리 상승으로 주택 구입이 쉽지 않아졌기 때문으로 풀이된다. 18일 한국부동산원이 발표한 2021년 11월 3주(15일 기준) '전국 주간 아파트가격 동향' 조사 결과에 따르면 경기도 아파트 매매가격은 0.24%, 전세가격은 0.17% 상승했다. 같은 기간 전국 아파트 매매가격(0.20%), 전세가격(0.15%)보다는 상승세가 높다. 그러나 전체적인 상승폭은 하향곡선이다. 10월 1주 0.41%에서 10월 2주 0.39%로 0.02%p 내린 것을 시작으로 현재까지 상승폭이 줄어들고 있다. 10월 3주부터 11월 3주 매매가격 상승폭은 0.35%→0.33%→0.29%→0.27%→0.24%다. 금주 경기도 규제지역 중 평균 매매가격을 웃돈 곳은 총 14곳으로 집계됐다. 안성이 0.55%로 상승폭이 가장 컸고, 오산(0.39%), 군포(0.37%), 안양 동안구(0.34%), 부천·안산·시흥(0.32%)이 0.30%를 넘겼다. 비규제 지역인 이천도 0.53%의 상승률을 기록한 것으로 조사됐다. 이어 안양 만안구(0.29%), 의왕(0.29%), 수원 영통구(0.28%), 평택(0.28%), 고양(0.26%), 파주(0.25%), 수원 권선구(0.25%)도 평균 매매가격을 넘겼다. 전셋값도 3주 연속 내림세다. 10월 4주 0.25%에서 11월 1주 0.22%로 감소한 뒤 11월 2주와 3주 각각 0.19%, 0.17%를 기록했다. 10월 4주 대비 0.08%p 줄었다. 경기도 규제지역 중 평균 전셋값을 넘긴 곳은 12곳이었는데, 안성이 상승률 0.44%로 두드러졌다. 시흥도 0.44%를 기록했다. 이어 오산(0.37%), 안산(0.32%), 광명(0.24%), 고양(0.21%), 군포·양주·수원 권선구(0.20%), 평택·의정부·용인 처인구(0.19%) 등이 평균치를 넘겼다. 비규제 지역에서는 이천이 증일·장천동 중저가 단지가 주목받으며 전셋값 상승률 0.47%를 기록했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr사진은 수원 영통지역 구축 아파트 밀집 단지. 2021.7.19 /김금보기자 artomate@biz-m.kr
2021-11-18 윤혜경
경기도 아파트 가격 상승폭이 5주 연속 둔화됐다 금리인상과 대출 규제 등 영향으로 관망세가 이어지는 것으로 풀이된다.11일 한국부동산원이 발표한 11월 2주(8일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향 조사 결과에 따르면 경기도 아파트 매매가격은 0.27%, 전세가격은 0.19% 상승했다. 전주 대비 각각 0.02%p, 0.03%p 하락했다.매매가격은 10월 2주부터 줄곧 하향세다. 10월 1주 0.41%로 상승한 이후 10월 2주부터 현재까지 0.39%→0.35%→0.33%→0.29%→0.27%로 5주 연속 감소했다.다만, 전주와 비슷하게 이천과 오산, 군포, 안산 상록구, 안성시의 상승세는 두드러졌다. 이천(0.52%)은 부발역 인근과 증포·안흥동 일대 중저가가, 오산은 저평가 인식이 있거나 교통 접근성 개선 기대감이 있는 오산·원동 위주로 올랐다. 군포(0.40%)는 산본·당동 역세권이, 안산 상록구(0.39%)는 성포동 등 교통호재 및 정비사업 추진 기대감 단지 위주로 시장에서 주목을 받았다. 안성시(0.38%)는 석정·당왕동과 공도읍 중저가 위주로 상승세를 보였다.전세가격은 2주 연속 내림세다. 10월 4주 0.25%를 기록한 뒤 11월 1주 0.22%, 11월 2주 0.19%로 주마다 0.03%p씩 감소하고 있다.세부적으로 보면 안성(0.50%)은 주거환경 양호한 공도읍과 중리동 위주로, 이천(0.45%)은 호법면의 준신축과 안흥동 구축 위주로 올랐다. 시흥(0.44%)은 교통환경 양호한 지역 신축이, 안산 상록구(0.36%)는 월피·본오동 중저가가, 양주(0.30%)는 고읍지구 주요 단지와 회정동 구축 위주로 상승한 것으로 조사됐다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr사진은 수원시내 아파트 숲. 2020.2.3 /김금보기자 artomate@biz-m.kr
2021-11-11 윤혜경
정부가 2019년 '12·16 대책'을 통해 규제지역 내 15억원이 넘는 아파트 매입 시 주택담보대출을 전면 금지한 지 어느덧 2년 가까이 됐지만 초고가 아파트의 오름세는 여전한 모습이다. 대책 전과 비교했을 때 전용면적 85㎡ 초과 아파트는 평균 매매가격이 4억원 이상 상승하는 등 대출금지 이후에도 상승세가 이어지는 등 수요 억제의 한계점이 드러난다는 지적이다.11일 부동산R114에 따르면 2019년 12월 전용 85㎡ 초과 대형 아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7천934만원이었다. 대출 금지선인 15억원 경계선에 위치한 셈이다.정부의 대출금 제로라는 대책이 나왔지만 오름세는 이어졌다. 2020년 말에는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9천641만원을 기록했고, 2021년 11월에는 18억7천824만원(8.98% 상승)에 달했다. 결과만 놓고 보면 초고가 아파트 대출금지에도 26% 이상 상승했다.강남3구, 용산구, 광진구 일대 대형 면적 실거래를 통해 초고가 아파트 시세 상승 현황을 짚어보자. 12·16대책 발표 당시 강남구 대형아파트는 호당 평균 매매가가 25억9천884만원으로 이미 대출 금지선을 넘겼지만, 현재는 31억244만원으로 발표 전보다 5억원가량 상승했다.동일한 기준으로 서초(20%, 5억2천만원 상승), 송파(28%, 5억원 상승), 용산(20%, 4억4천만원 상승), 광진(21%, 3억2천만원 상승) 등이 3억원 이상 오른 것으로 집계됐다. 대출금지라는 특단의 조치에도 상승 흐름이 제어됐지 못했다는 평가다.전문가들은 정부의 수요 억제 정책이 반짝 효과에 그칠 수 있다며 우려의 목소리를 낸다.윤지해 수석연구원은 "DSR제도의 본격 시행일을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상된다"며 "아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세가격의 상승세도 지속될 것으로 보인다"고 설명했다. 그러면서 "이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기는 어려워 보인다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2021.11.5. /연합뉴스2017~2021년 서울 85㎡초과 대형아파트 매매가격 변동률. /부동산R114 제공
2021-11-11 윤혜경
