올해 상반기 인천지역 주택연금 가입자수가 역대 가장 큰 폭 증가한 것으로 나타났다.25일 한국주택금융공사(HF)에 따르면, 올해 1~6월 인천지역 주택연금 가입자 수는 6천539명으로 1년 전(5천439명)보다 1천100명 늘었다. 2007년 도입된 주택연금의 연간 신규 가입자 수는 지난해까지 평균 339명으로 집계됐는데, 1천명을 돌파한 건 올해가 처음이다.주택연금이란 만 55세 이상인 주택 소유자가 집을 담보로 내놓고 국가가 보증하는 연금을 받는 제도다. 주택연금에 가입하려면 현재 거주 중인 소유 주택의 공시가격이 9억원 이하여야 한다. HF는 신청자의 나이와 주택 공시가격, 현재 금리 등을 기준으로 수령액을 산정해 지급한다.
상반기 6539명 전년比 1100명 ↑평균연령 72세 월수령액 90만원
인천지역 주택연금 가입자의 평균 연령은 올해 2월 기준 평균 72세, 평균 월 수령액은 90만원으로 나타났다. 가입자가 보유한 주택의 평균 공시가격은 지난해 기준 4억6천100만원으로, 2017년(2억2천만원)보다 2배 이상 올랐다.주택연금을 신청하는 이들이 급격히 늘어난 것은 수령액 산정 기준과 맞물려 있다. 연금 수령액은 가입자가 소유한 주택 가격이 높고 금리가 낮을수록 많이 책정된다. 따라서 가입 당시의 주택 가격이 내림세이면 더 내려가기 전에 먼저 신청하는 것이 수령액을 받기에 유리하다. 지난해 하반기부터 부동산 하강 국면이 이어지면서 서둘러 가입에 나선 이들이 늘어난 것으로 풀이된다.올해 들어 금리 인하 전망이 나오는 것도 주택연금 가입 규모 확대에 영향을 미쳤다는 분석이다. 주택연금은 주택담보대출처럼 주택을 담보로 대출을 받아 장기간 연금을 받는 개념인데, 금리가 높아지면 대출과 마찬가지로 가입자가 내는 이자가 늘어 수령액이 줄어드는 구조다. 지난해 기준금리가 급등할 당시에는 주택연금을 통한 소득 마련이 불리하다는 전망이 나왔지만, 올해 들어 금리 동결이 이어지면서 금리가 내려갈 것이라는 기대감이 커진 것도 연금 가입 증가에 영향을 줬다.부동산 하강국면속 신청 서둘러금리 인하·퇴직인구 급증도 영향
퇴직인구 증가로 국민연금 수령액이 줄어들면서, 주택연금이 이를 대체할 금융자산으로 평가된다는 시각도 있다. 자본시장연구원이 지난달 발표한 '가계의 사적연금소득과 주택연금의 역할' 보고서를 보면, 주택연금이 퇴직한 가구의 소득을 안정적으로 유지하는 데 도움이 되는 것으로 나타났다. 주택연금은 퇴직 가구의 소득대체율을 최대 18%까지 확보하는 것으로 집계됐는데, 이는 노후 소득을 안정적으로 유지할 수 있는 소득대체율인 20%에 근접하는 수치다. 소득대체율이란 연금 가입 기간의 평균 소득 대비 받아갈 수 있는 연금액 비율이다.자본시장연구원 정화영 연구위원은 "주택연금의 소득대체율은 주택담보대출, 임대보증금 등 모든 부채를 정산하고도 주거안정을 확보할 수 있는 수준의 비율이라는 점에서 가치가 크다"며 "퇴직인구 급증이 임박한 만큼 주택연금 가입자 수는 늘어날 수밖에 없을 것"이라고 말했다. /한달수기자 dal@biz-m.kr사진은 송도국제도시 일대 아파트 단지. /경인일보DB
2023-07-28 한달수
신축년(辛丑年)인 2021년은 청약 및 임대차와 세금 부문의 변화가 많았다. 신혼부부·생애최초 특별공급 자격이 완화됐고, 민간택지 분양가 상한제 아파트 당첨자 거주의무 기간(2~3년)이 신설됐다. 임대차3법의 마지막 퍼즐인 '전월세신고제'와 인천 계양지구 등 3기 신도시 사전청약도 시행됐다. 종합부동산세와 양도소득세 변화도 컸다. 다주택자 및 단기거래자의 주택 양도세율이 75%로 상향됐고, 종부세 일반세율도 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올랐다. 분양권도 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 60% 세율이 적용된 바 있다. 임인년(壬寅年)인 2022년도 변화가 크다. 대출 등 금융을 비롯해 대선과 지선 등 변수도 있다. 금융의 변화가 크다. 비즈엠이 직방 자료를 토대로 새롭게 시작하거나 변경·시행되는 부동산 제도를 짚어봤다. ■세제 정비 및 대출 강화 -정비사업 범위 확대2022년 1월 1일부로 이른바 '미니 재건축'으로 불리며 경기도 곳곳에서 추진되고 있는 가로주택정비사업을 비롯해 자율주택정비사업, 소규모재개발사업이 정비사업 범위에 포함된다. 기존 정비사업 범위에는 재개발·재건축 등이 포함됐다. 소규모 정비사업들이 범위에 포함되면서 양도소득세 비과세 대상이 된 것이다. 현행법상 1가구 1주택자가 보유한 주택이 정비사업으로 조합원 입주권으로 전환돼 주택 1채를 새로 보유하게 됐을 경우에는 '일시적 2주택'으로 간주한다. 정비사업기간 중 거주 목적으로 취득한 주택을 처분하면 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 된다. 다만, 시행 이후 취득한 조합원 입주권부터 적용한다. 시행 전 취득한 조합원 입주권은 종전의 규정을 따라야 한다. -조합원 비과세 요건 정비조합원 입주권 양도세 비과세 요건도 1일 자로 정비됐다. 조합원 입주권은 다른 주택은 물론 아파트 분양권도 소유하고 있지 않아야만 양도세 비과세가 적용된다. 다만, 2022년 이전에 취득한 아파트 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 즉, 2022년에 당첨된 아파트 분양권 보유자들은 분양권이 1주택으로 포함되지 않아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.-상가주택은 주택부분만 비과세 작년까지는 주택면적보다 상가면적이 작으면 모두 주택으로 봤던 상가주택의 양도세 비과세 조건이 바뀐다. 올해 1월 1일부터는 12억원이 초과하는 고가 상가주택을 처분할 때 면적과 상관없이 '주택부분'만 비과세를 적용해준다. 상가부분은 과세대상이다. 다만, 12억원 이하의 상가주택은 종전의 규정이 적용된다. -주택 부수토지 범위 축소작년 12월 31일까지는 1가구 1주택 부수토지 범위가 용도지역과 관계없이 주택 정착면적의 5배까지 인정했지만, 올해 1월 1일부터는 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소됐다. 이 배율을 초과한 토지는 비사업용 토지로 판단, 양도세 계산 시 주의가 요구된다. -동거주택 상속공제 대상 확대피상속인과 상속인이 10년 이상 동거했을 경우, 상속주택가액의 일부를 상속세 과세가액에서 공제해주는 동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 상속인 범위가 종전에는 '직계비속'에 한정했지만, 올해부터는 '직계비속의 배우자'로 확대됐다. 다시 말해 상속공제 대상이 본인을 기존으로 자식, 손주에 국한되던 것이 직계비속의 배우자까지 늘어난 것이다. 공제 한도는 최대 6억원이다. 연부연납도 연장된다. 상속인의 세부담 완화를 위해 기존 5년까지 허용되던 연부연납 기간도 10년까지로 늘어난다. -미허가 주거용건물 및 미등재 물건 과세 강화건축물 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않는다. 그에 딸린 부속토지도 종합합산과세대상 토지로 간주한다.재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않거나 공부상 등재현황과 다르면 사실상의 현황에 따라 재산세를 매긴다. 다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용해 세부담이 낮아지면 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 이같은 조치는 1월 1일부로 시행된다. -차주단위 DSR 2단계 시행1월부터 '갚을 수 있는 만큼만 빌려주자'는 개념인 차주단위 DSR 규제가 시행된다. 총 대출액이 2억원이 넘는 차주는 DSR 규제가 적용된다. 은행은 40%, 제2금융권은 평균 50%다. 6월까지는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원 초과 신용대출을 받은 경우도 차주단위 DSR 적용 대상이다. 제2금융권 평균 DSR 기준은 종전 60%에서 50%로 떨어지며, 카드론도 DSR 산정에 포함된다. 또 7월부터는 3단계 DSR 규제가 시행된다. 총 대출액 1억원만 초과해도 은행 40%, 제2금융권 평균 50%의 DSR을 적용받는다. ■임대사업자 관리 강화 상생임대인 양도세 비과세-보증 제도 개선 및 임대사업자 관리강화오는 15일부터는 지자체장의 직원으로 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자의 등록 말소가 가능해진다. 보다 효과적인 임차인 보호를 위해서다. 보증회사는 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출해야 하며, 이를 지자체장이 관리에 활용한다. 보증보험 미가입 사업자는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 받게 된다. 더불어 외국인 임대사업자 등록관리도 강화된다. 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없게 등록 신청 단계서부터 확인하는 것이다. 외국인이 주택 임대사업자로 등록하려면 외국인등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 기재된 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. -상생임대인 양도세 비과세집주인(임대인)이 기존 계약 종료 이후 새로운 세입자(임차인)과 임대차 계약을 체결할 때 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올리면 '상생임대인'으로 인정받을 수 있다. 계약갱신청구권제를 사용한 갱신 계약뿐 아니라 신규 계약도 5% 이내로 인상한 임대인은 양도세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 규정한다. 다만, 상생임대인 양도세 빕과세는 한시적 특례로 작년 12월 20일부터 오는 12월 31일 사이에 신규 또는 갱신계약이 체결된 경우에 한한다. 1가구 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하여야 적용받을 수 있다. ■재건축 용적률 상향&민관·공동개발 이윤 상한-공공주도 소규모 재건축 용적률 상향이달 20일부터 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH) 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률 상향 등 건축 규제가 완화된다. 주택을 신속히 공급하기 위해서다. 허용되는 용적률은 최대 법정 상한 용적률의 120%까지 허용하며, 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대주택을 건설, 기부채납해야 한다. -민·관 공동개발 민간참여자 이윤 상한공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다. 이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고 협약에 대해 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다.협약에 약정된 이윤율을 초과한 민간참여자의 이익은 도시개발특별회계의 재원, 문화·체육시설 등 주민 생활편의 증진을 위한 시설 설치, 임대주택의 건설·공급 사업비용으로 사용된다.시행자가 조성토지를 공급할 때에는 조성토지 공급계획을 지정권자에게 승인을 받아야 하고 시행자가 조성토지를 직접 사용할 때에는 민간참여자의 출자 범위 내에서만 사용할 수 있다. 이 같은 조치는 6월 22일부로 시행된다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2022년 바뀌는 부동산 제도. 2021.1.3. /김동현기자kdhit@biz-m.kr1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향 조치가 시행된 지난달 8일 서울의 한 부동산. /연합뉴스한 시중은행 창구. /연합뉴스
2022-01-03 윤혜경
정부의 2·4 공급대책 발표 이후 용산과 강남 등 서울 아파트 매매가격이 하락하며 안정세가 나타나는 것으로 조사됐다.29일 국내 부동산 플랫폼 직방은 지난해 8월부터 올해 3월까지 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과, 2·4대책과 공시가격 현실화 등 정부의 정책이 효과를 보이고 있다고 진단했다.조사에 따르면 전월대비 매매거래가격이 하락한 아파트 주택형 비중은 2020년 10월 39.9%까지 늘어나다가 올해 2월 4일에는 23.1%로 줄어들었다. 그러다 2·4대책 이후 매매가 하락 비중이 33.3%로 증가, 매매시장이 안정세로 돌아섰다. 2·4 대책 이후 권역별로 매매거래가격이 하락한 주택형은 마·용·성(마포·용산·성동구)이 39.4%로 가장 높은 비율을 보였다. 이어 강남 3구(36.2%), 그 외 서울(33.3%), 노·도·강(노원·도봉·강북구) 순이었다.대책 전후로 매매거래가격이 하락한 주택형 비중은 용산이 53.3%로 가장 높았다. 이어 강남(43.3%), 강서(42.6%), 서대문(41.7%), 강북(41.4%), 동대문(40.9%) 등 서울 전역에서 매매거래가격이 하락했다. 정부의 정책 효과가 가격수준이나 지역에 한정되지 않은 것이다. 여기에 다주택자 보유세 강화 정책이 맞물려 서울 아파트 매매시장이 안정세를 보이게 된 것으로 보인다.다만, 현재의 시장 안정세가 본격적인 하락세나 장기적인 가격 하락세라고 판단하긴 이르다는 지적이다.직방 관계자는 "하락 주택형 비중이 2·4대책 이후 증가했으나 여전히 절반 이상은 상승한 것으로 나타났다"며 " 재개발·재건축 규제 완화에 대한 기대심리가 남아 있고, 기존 가격 상승의 주원인인 저금리와 풍부한 현금 유동성이 유지되고 있는 부분도 시장불안이 다시 발생할 수 있는 잠재적 리스크"라고 설명했다. 그러면서 "서울 아파트 매매시장이 대세 하락기인지 일시적인 가격 안정기인지는 2021년 상반기 동안의 시장 흐름에 따라서 결정될 것으로 예상된다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서울 강남 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스DB서울 아파트 매매거래가격 변동별 주택형 비중. /직방 제공
2021-03-29 윤혜경
변창흠 국토교통부 장관 취임 이후 첫 내놓은 대규모 공급대책인 '2·4 부동산대책' 이후 경기도 아파트 매물이 한 달 새 15% 가까이 증가한 것으로 나타났다. 정부의 부동산 대책이 영향을 준 것으로 풀이된다. 16일 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)의 매물 증감 데이터를 보면 이날 기준 경기도 아파트 총 매물 수는 10만9천250건으로 지난달 16일(9만5천117건) 대비 1만4천133건(14.85%) 증가했다. 경기도 내에서 매물이 가장 많이 증가한 곳은 안산시 단원구로 1천28건에서 1천479건으로 43.8% 증가했다. 이어 의왕시(35.9%), 용인시 처인구(29.9%), 의정부시(29.3%) 등이 30% 가까이 매물이 증가한 것으로 집계됐다.고양시 일산서구(28.1%), 하남시(26.6%), 성남시 분당구(26.5%), 고양시 덕양구(26.4%), 고양시 일산동구(26.0%), 남양주시(25.7%), 용인시 수지구(24.1%), 광주시(23.9%), 용인시 기흥구(21.9%) 등은 20% 이상씩 매물이 증가했다. 이밖에 양주시(19.1%), 구리시(18.9%), 성남시 중원구(18.9%), 이천시(17.5%), 오산시(16.8%), 안산시 상록구(15.3%), 파주시(14.7%), 가평군(14.6%), 광명시(13.4%), 부천시(12.1%), 안양시 만안구(11.8%), 동두천시(11.0%), 화성시(10.8%), 수원시 장안구(10.6%)도 10% 이상 늘었다.수도권 아파트값이 여전히 강세를 나타내고 있는 가운데 이처럼 매물이 늘어난 이유는 '세금'의 영향으로 풀이된다. 정부 정책에 따라 오는 6월 1일부터 다주택자의 양도소득세 및 보유세 부담이 큰 폭으로 상향된다. 소위 '부자세'로도 불리는 종합부동산세(종부세)는 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 세율이 0.6~2.8%p 뛴다. 종부세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율도 공시가격의 90%에서 95%로 상향된다. 양도세율 또한 2주택자 3주택자 모두 현재 대비 10%p 오른다. 이처럼 6월 1일 이후부터는 본격적으로 부동산 세금이 대폭 상향되기 때문에 주택이 처분할 계획이 있는 다주택자들이 서둘러 매물로 내놓았다는 설명이다. 시장에 매물이 증가하면서 일부 지역에서는 매매가가 떨어지는 양상도 포착됐다.아실의 최고가 순위를 보면 전용면적 84㎡ 기준 안산시 단원구 매매 최고가는 2019년 입주한 '초지역메이저타운푸르지오메트로단지'다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지 전용 84㎡는 올해 1월 8억8천만원(15층)에 거래되다 2월 8억6천500만원(6층)으로 실거래 가격이 1천500만원 떨어졌다.아실 최고가 순위에서 2위를 기록한 '안산레이크타운푸르지오(2016년 입주)'도 비슷한 모습이다. 전용 84.67㎡는 올해 2월 7억원(2층)에 실거래되다 이달 들어 6억9천800만원(5층)으로 소폭 하향조정됐다. 하락 반전으로 보기에는 부족하지만, 강한 상승을 이어가던 때와는 달라진 모습이다. 특히 공동주택 공시가격이 크게 오른 상황인 만큼 본격적으로 매물이 쏟아질 가능성도 있다. 전날 국토교통부는 작년 대비 19% 증가한 공동주택 공시가격안을 발표했다. 올해 경기도 공동주택 공시가격 변동률은 23.96%로 전국 변동률을 웃돈다.전문가들은 이사철 영향에 더해 양도세 중과 등이 임박하면서 그 전에 팔려는 매물이 시장에 나온 것이라고 분석했다.서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "동절기가 지나 이사철이 되면서 시장에 매물이 풀린 영향도 있고, 6월 1일 이후로 양도세 및 보유세 부담이 큰 폭으로 상향되기 때문에 그 전에 팔아야겠다는 매도심리가 작동한 것"이라고 말했다.다만, 서 회장은 매물이 급증하는 현상은 한시적일 수 있다고 봤다. 그는 "양도소득세 유예 기간이 6월까지이지만, 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성은 적을 것으로 보인다"며 "양도세나 종부세 부담은 되겠으나 아파트 자산가치 상승을 더 높게 보기 때문에 보유전략을 취하거나 증여 전략을 펼칠 것"이라고 정리했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr아파트 단지가 밀집한 수원시내 모습. /김금보기자 artomate@biz-m.kr수원의 한 부동산 /비즈엠DB
2021-03-16 윤혜경
2020년은 정부의 부동산 대책이 쏟아진 해였다고 해도 과언이 아니다. 수도권 대부분을 투기과열지구 및 조정대상으로 묶고 주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화한 6·17대책, 종합부동산세(종부세) 세율을 6%대 이상으로 대폭 인상하고 등록 임대사업자에게 주던 세제혜택이 축소되는 방안이 담긴 7·10 대책, 수도권에 총 26만호의 신규 주택을 공급하고 수도권 재건축·재개발 및 3기 신도시의 용적률을 올리겠다는 8·4 공급대책 등이 연이어 발표됐다. 지난 11월 19일에는 풍선효과로 집값이 급등한 김포시를 규제지역으로 지정한다는 문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 발표되기도 했다. 쏟아지는 정부의 부동산 대책으로 제도 변경이 잦아지면서 부동산 시장은 혼란에 빠진 모습이다. 특히, 지난 7월 31일 자로 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 수도권 부동산 시장은 혼돈에 빠졌다. 이와 관련해 국토교통부와 법무부 등에 민원에 쏟아지자 정부는 임대차법 관련 해설서를 만들어 배포했다. 관계부처 담당 공무원도 명쾌한 대답을 내놓지 못하자 정부가 직접 나선 것이다. 2021년에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행될 예정이다. 세금 정책을 비롯해 청약제도 등 바뀌는 부동산 제도를 비즈엠이 정리해봤다. ■종합부동산세 세율 인상 및 세 부담 상한 변경고령자 공제율 상향부부 공동명의 공제방식 선택우선 종합부동산세부터 살펴보면 크게 △세율 인상 및 세부담 상한 변경 △고령자 공제율 상향 △부부공동명의 공제방식 선택 등이 바뀐다. 종부세는 내년 1월부터 세율이 인상된다. 세율 기준 올해 대비 2배 가량 오른다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다. 한편, 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용하여 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다. 세 부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 200%에서 300%로 인상되고, 법인 보유주택 세부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.고령자 공제율은 상향된다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정이다.앞으로 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 예를 들어 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다. 만약 1가구 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용 받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에게 신청해야 한다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원이 넘는 경우 보유 기간이 길어지고 나이가 많아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.■양도소득세최고세율 인상1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경양도소득세 관련 변화는 △최고세율 인상 △1가구 1주택 보유기간 산정방식 변경 △분양권 주택 수에 포함 △장기보유특별공제 거주요건 추가 △2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상 △법인 보유 주택 추가세율 인상 등이다. 양도세는 내년 1월 1일자로 소득세 최고세율이 45%로 상향된다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 내년부터는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.내년 1월부터는 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 바뀐다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있는데, 2021년부터는 보유기간 산정방식이 변한다. 2주택 이상 소유자가 1주택만 남기고 나머지를 처분해 1주택자가 됐을 경우, 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만, 부득이한 사유로 인해 일시적 2주택 등 1주택 비과세를 받는 주택은 예외다.분양권도 주택 수에 포함장기보유특별공제 거주요건 추가법인 보유 주택 추가세율 인상아파트 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 앞으로 조정대상지역의 주택을 팔 때는 분양권도 주택 수에 포함된다. 단, 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 한해서만 적용되며, 현재 보유 중인 분양권은 포함하지 않는다.1가구 1주택의 장기보유 특별공제의 경우 '거주기간'도 따지게 된다. 현재는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 때 최대 80%이 장기보유특별공제를 적용했지만, 내년부터는 보유기간 외 거주기간도 보게 된다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.법인이 보유한 주택 추가세율 인상도 내년 1월에 이뤄진다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역의 다주택자 세율이 대폭 인상된다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택에는 기본세율을 적용됐으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.분양권의 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권의 경우 보유기간과 상관없이 50%의 세율을 적용하고 있으나 내년 6월 이후에 양도하는 분양권은 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.2021년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 2021년 5월 말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 유리하다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2021년 확 바뀌는 부동산제도① 종부세·양도소득세. /박소연기자parksy@biz-m.kr남산에서 바라본 서울 시내. /연합뉴스/기획재정부 제공서울시내 아파트 전경./연합뉴스인천의 한 신도시 인근 부동산중개업소./ 연합뉴스파주 운정신도시 일대. /연합뉴스
2020-12-30 윤혜경
국세청은 올해 종합부동산세(종부세) 납세의무자 74만4천명(세액 4조2천687억원)에게 납세고지서를 발송했다.국세청이 25일 발표한 2020년도 종부세 고지 내용을 보면 올해는 부동산 공시가격 상승과 공정시장가액 비율 인상 등 영향으로 전년 고지 대비 인원은 25%(14만9천명), 세액은 27.5%(9천216억원) 각각 늘었다. 주택분의 경우 올해 종부세 납부 대상자는 66만7천명, 세액은 1조8천148억원으로, 대상자는 작년(52만명)보다 14만7천명(28.3%) 늘었고, 세액은 5천450억원(42.9%) 증가했다.종합합산 토지분 및 별도합산 토지분 종부세는 9만8천명에게 2조4천539억원이 부과됐다. 작년보다 인원은 6천명(6.5%), 금액은 3천766억원(18.1%) 늘어났다.종부세는 매년 6월 1일 기준으로 각자 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계가 자산별 공제액을 초과하는 사람에게 부과된다. 주택 공제액은 6억원(1가구 1주택자는 9억원)이다. 종합합산 토지와 별도합산 토지 공제액은 각각 5억원, 80억원이다.올해 주택분 종부세 대상자와 세액이 많이 늘어난 데에는 시세 상승을 반영한 공시가격 상승, 공시가격 현실화율 상향조정, 종부세 과세표준을 산출하기 위해 공시가격에 곱해주는 공정시장가액 비율 상향조정(85→ 90%) 영향 등이 복합됐기 때문으로 풀이된다. 종부세율은 작년과 같다.올해 주택분 종부세 대상 66만7천명 중 서울 거주자(39만3천명)가 58.9%를 차지한다. 세액(1조1천868억원)으로는 65.4%에 해당한다. 작년과 비교하면 9만5천명(31.9%), 3천571억원(43.0%) 각각 늘었다. 경기도가 14만7천명(2천606억원)으로 작년보다 3만명(25.6%) 늘었고, 세액은 729억원(38.8%) 증가했다. 한편, 납세의무자는 오는 12월 15일까지 내면 된다./김명래기자 problema@biz-m.kr국세청이 올해 종합부동산세 납세의무자 74만여명에게 납세고지서를 발송했다. 사진은 국세청 본청. /연합뉴스DB국세청 홈페이지캡처.
2020-11-26 김명래
