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한국개발연구원(KDI)이 2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못하는 '준공 후 미분양' 물량이 최대 3만호에 이를 수 있다고 경고했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26일 KDI 정책포럼 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향' 보고서에서 2019년 준공 후 미분양 물량이 최대 2만5천561호, 2020년이면 3만51호에 이를 것으로 추산했다.이는 2019∼2020년 분양 물량이 29만7천호인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)이 1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다.다른 시나리오에서는 주택가격상승률이 차입금리보다 0.23%포인트 낮을 것으로 추정돼, 이 경우에는 올해 미분양 물량이 2만4천550호, 내년에는 2만7천946호일 것으로 예상됐다.올해 5월 기준 미분양 물량이 1만8천558호인 것과 비교하면 급격한 증가다. 이 같은 미분양 급증세는 2015년 집중됐던 주택공급 급증에 따른 것으로 풀이된다.KDI가 아파트 분양물량과 미분양의 상관관계를 분석한 결과 분양 물량이 10% 증가하면 3년 뒤에는 준공 후 미분양 물량이 3.8% 증가하는 것으로 나타났다.분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 전망이다.아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6∼1.121% 하락하는 것으로 나타났다.서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월과 2018년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것이라고 송 부장은 지적했다.일례로 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 18만7천호며, 중위 전셋값은 2017년 말(2억5천만원)보다 2천만원 내린 2억3천만원으로 예상된다.이는 건축업계와 금융권에도 불안 요인이다. 2011년에도 미분양 해소 과정에서 100대 건설사 중 25%가 법정관리 또는 워크아웃을 신청했고 실제로 부도를 맞은 업체의 수도 145곳에 달했다.금융권에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 발생한 제2금융권을 중심으로 재무 건전성이 크게 악화해 이른바 '저축은행 사태'를 부르기도 했다.한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제점이다.올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1천명당 주택 수는 412호로 추정된다.2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 '기초주택수요'는 34만8천220호지만, 실제 주택 인허가 물량은 55만4천136호에 달한다. 20만호가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈이다.국토교통부가 발표한 분양가상한제와 3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다"며 "3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다"고 지적했다.이어 "분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 '밀어내기'가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것"이라며 "정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 말했다./이승철기자 leesc@biz-m.kr사진은 기사내용과 관계없음. /비즈엠DB
백운 '효성해링턴' 4천여가구 등아파트입주 급증 반면 거래 급감입주민들 보증금 반환 분쟁 우려오는 3월 의왕백운 효성해링턴플레이스 아파트에 입주를 계획하고 있는 A씨는 지금 살고 있는 아파트 전세가 빠지지 않아 전전긍긍하고 있다. 답답한 마음에 부동산을 찾아가 봐도 전세를 찾는다는 문의조차 없다는 대답만 들을 뿐이다. A씨는 "한 달 후 이사를 가야 하는데 집주인은 기다려보자는 말만 하고 보증금 반환에 대한 확답을 주지 않는다"며 "비슷한 처지에 있는 이웃들이 많아 더 불안하다"고 말했다.의왕 내 아파트 신규 입주물량이 쏟아지는 가운데 부동산 경기침체가 맞물려 전세 계약을 두고 임대·임차인 간 분쟁이 우려된다. 업계는 이런 분위기가 내년 중순까지 지속될 것으로 전망하고 있다.부동산 업체 등에 따르면 이달 28일 효성해링턴플레이스 아파트 4천여 세대 입주를 시작으로 오는 5월 백운밸리골드클래스 420세대, 11월 포일센트럴푸르지오 1천774세대, 내년 1월 백운밸리제일풍경채 594세대 등이 입주를 앞두고 있다. 또한 장안지구 파크푸르지오 1천700여세대가 이달부터 입주를 진행하고 있다.이에 따라 전세 아파트 공급이 급증했지만 거래는 크게 줄었다.한 공인중개 업체에 따르면 청계마을의 경우 전세 매물이 1년 전에 비해 3~4배 많이 나와 있다. 전세 거래가는 109㎡가 지난해 4억5천만원에서 현재 3억5천만원 이하로 내려갔다. 한 부동산 중개인은 "최근 10년 사이 의왕에 가장 많은 신규 아파트가 나오고 있지만 거래는 부동산 경기 침체 등의 영향으로 거래는 줄었다"며 "새 아파트인 효성해링턴에서만 600여개 매물이 나와 있어 기존 아파트는 상황이 더 나쁘다"고 말했다.이런 상황은 신규 아파트 입주가 마무리되는 내년 중순까지 계속될 것으로 업계는 내다보고 있다. 중개 업체 관계자는 "인근 재개발 지역의 이주가 시작되면 나아질 것으로 기대하고 있다"며 "그러나 전세가 하락 등으로 인한 거래 분쟁이 우려 돼 각별한 주의가 필요하다"고 말했다. 의왕/민정주기자 zuk@kyeongin.com
정부, 가계부채 등 실태파악 나서자금취약 광범위시 주택매각 혜택전세보증금 반환 대출상품도 검토집값하락 선순환 고리 형성 기대정부가 부동산 거래 위축에 따른 역전세난 우려(2월 12일자 12면 보도)를 면밀히 살펴보기로 했다.정부는 13일 역전세나 깡통전세 등의 상황이 전국적으로 확산하거나 가계부채 등 시스템 문제로 확산할 가능성에 따라 조만간 현 상황에 대한 실태 파악에 나서기로 했다고 밝혔다.부동산 가격 하락이 빠른 속도로 진행돼 경착륙 상황으로 이어지고 나아가 경제 전반에 미치는 악영향이 크다고 판단될 경우 정부가 개입할 필요가 있다는 것이다. 다만 정부는 역전세나 깡통전세에 따른 자금 경색 등 일부 부작용이 있다는 것을 인정하면서도 이런 현상의 이면에 있는 집값·전세가 하락이 가져오는 순기능에 더 주목하고 있다. 이를 위해 정부는 우선 전세를 끼고 갭투자에 나선 다주택 보유자가 전세가 하락을 견뎌낼 수 없을 만큼 자금력이 취약한 상황 등을 집중 들여다볼 예정이다.견뎌낼 수 없는 다주택자가 광범위하게 퍼져있다고 판단될 경우 전세보증금 반환을 위한 주택 매각 때 혜택을 주는 등 집주인에게 퇴로를 열어주는 방안이 정책 대안으로 거론될 것으로 알려졌다. 전세 만기에 돌려줄 전세금 중 부족분을 집주인에게 대출해주는 역전세대출 상품, 전세금반환 용도에 한해 9·13 대출규제 일부 예외 적용 방안 등도 검토 대상에 올라와 있다. 정부의 고강도 부동산 대책에 따라 전세가 하락이 역전세로 이어져 자금 유동성이 부족한 갭투자자들이 집을 내놓게 되면 부동산 시장이 수요자 우위 시장으로 변하는 동시에 집값 하락으로 이어지는 순환고리가 만들어질 수 있다는 판단이다.정부 관계자는 "역전세나 깡통전세의 기반이 되는 집값 및 전세가 하락은 지난해 9·13 주택시장 안정대책이 성과를 내면서 나타나는 현상일 가능성이 크다"며 "일부 고통이 수반되더라도 서민에게 여전히 집값이 소득보다 너무 높다거나 하는 어려움이 있는게 사실인 만큼 이 같은 현상을 부정적인 측면보다 긍정적인 측면으로 보고 있다"고 말했다. /김종찬기자 chani@kyeongin.com
내년에 화성시가 서울을 제외한 전국에서 가장 많은 새 주택 입주를 시킨다.29일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 내년 전국에서 37만1천594가구(임대 포함, 오피스텔 제외)가 입주할 예정이다. 이는 올해 45만6천681가구보다 18.6% 감소한 수준으로, 입주 물량이 1만가구 이상인 시·군·구는 9곳이다. 이중 화성시는 서울(4만3천255가구)을 제외한 나머지 지역에서 가장 많은 2만1천212가구가 입주한다. 지방에서는 경상남도 김해시의 입주 물량이 1만2천204가구로 가장 많다. 이에 따라 내년에 1만가구 이상 물량이 쏟아지는 지역을 중심으로 '역전세난'이 발생할 우려가 제기되고 있다.부동산인포 관계자는 "내년 입주 물량이 많은 화성시의 경우 전세 시장 하락세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다. /김종찬기자 chani@kyeongin.com
경기도를 비롯한 경남·울산 등 지방을 중심으로 새 아파트 입주물량이 쏟아져 나오면서 역전세난 등 우려가 커지고 있다.14일 주택산업연구원에 따르면 올 6월 전국의 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 59.4로 지난해 7월 조사 이래 처음으로 50선을 기록했다.이 지수(기준 100)는 주택 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 단지의 입주율 등 입주여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 지역별로 입주물량이 많지만, 경제여건이 좋지 않은 울산, 경남과 강원 등지에서 처음으로 전망치가 40선을 기록했다. 지난 5월 전국 아파트 단지 입주율은 74.5%로 전월(76.3%) 대비 1.8%p 하락한 것으로 조사됐다.이런 상황에서 경기도의 경우 이달 29개 단지에서 2만 977가구, 경남 5천 313가구, 부산과 강원 각각 3천 403가구, 2천 88가구 등 신규 입주 물량이 지속해서 나오고 있어 일부 단지는 미입주 우려가 높아지고 있다.주택산업연구원 관계자는 "지방을 중심으로 입주 리스크에 대한 선제적 관리 강화가 필요한 시점"이라며 "6월에 대규모 단지 입주가 예정된 지역에 대한 모니터링과 입주지원 관리가 필요하다"고 밝혔다./이상훈기자 sh2018@kyeongin.com
