수도권 부동산의 중심 비즈엠

1인 가구가 늘고 있다. 통계청에 따르면 2000년 15.5%였던 1인가구 비율은 2010년 23.9%, 2015년 27.4%, 2018년 29.2%로 증가했다. 18년간 2배가 늘었다. 이는 1인 가구가 사용할 수 있는 원룸이나 셰어하우스 등의 주택 수요 증가로 귀결된다.

그중에서도 공유형 주거형태인 '셰어하우스'에 관심이 쏠린다. 원룸·소형 오피스텔에 비해 월세가 비슷하거나 소폭 낮은데도 주거의 질은 향상되기 때문. 꼬리표처럼 뒤따르는 '외로움'을 달랠 수 있다는 점도 긍정적으로 작용한다.

이에 비즈엠은 누가 공유 주거를 운영하는지에 따라 달라지는 게 있는지 확인하기 위해 지자체가 지원하는 경기도 기숙사와 일반인이 운영하는 셰어하우스를 각각 방문해 운영자와 입주자의 얘기를 듣고 장·단점을 다룬 1편과 2편을 연재했다.

마지막인 3편에서는 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수, 권대중 명지대 부동산전문대학원 교수, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 김규정 NH투자증권 부동산투자전략 연구위원 등 전문가 4인에게 셰어하우스 시장전망과 투자전략을 묻는 개별 인터뷰를 진행했다.

文정부 공공주택 100만호 공급계획 따라 셰어하우스도 증가 추세
한국 5년만에 26배 성장… 침대수 2013년 124개 → 2017년 3561개로

# 부동산 시장에서 바라보는 셰어하우스

지난 2017년 11월 29일. 취임한 지 5개월여가 지난 문재인 정부는 오는 2022년까지 청년이나 신혼부부, 노인 등 사회적 약자 및 무주택자에게 공공주택 100만 호를 공급하겠다는 내용의 '주거복지 로드맵'을 발표했다.

이중 주거비가 부담으로 다가올 수 있는 청년층에 제공하는 공공임대주택은 30만 호. 셰어하우스, 원룸형, 투룸 이상 형태로 구성됐으며, 서울시를 비롯한 다양한 시와 한국토지주택공사(LH), 민간사업자 등이 나서서 공급하고 있다.

이에 따라 셰어하우스도 느는 추세다. 서울시는 주거환경 개선이 필요한 빈집을 구매한 뒤 셰어하우스 등으로 활용하는 도시재생 프로젝트를 진행하는 중이며, 경기도는 청년근로자의 주거문제를 해결하기 위해 판교 일원 다가구주택을 매입해 셰어하우스로 공급하겠다는 계획을 추진하고 있다.

여기에 일반인이 운영하는 셰어하우스도 늘면서 한국의 셰어하우스 시장은 5년 만에 26배나 성장했다. 셰어하우스 플랫폼 컴앤스테이가 지난해 발표한 '유형별 쉐어하우스 시장 성장 추이'에 따르면 2013년 124개였던 침대 개수는 2017년 3천561개로 늘었다. 침대 하나당 한 명이 거주한다는 것을 고려하면 셰어하우스 수요와 공급 모두 증가했다는 것을 알 수 있는 대목이다.

비약적으로 커가는 셰어하우스 시장을 두고 전문가들은 '아직 더 성장할 가능성이 있다'는 견해와 '한계점이 존재한다'는 의견으로 나뉘었다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 교수.

"SNS로 살 곳 쉽게 찾는 시대… 이런 현상이 빈집을 셰어하우스로 바꿔"

-최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수(이하 최 교수) : 최근 공유혁명이 일어나면서 한국에서도 화장실이나 주방 등 불필요한 공간을 공유하는 주거형태인 셰어하우스 활용이 높아지고 있다. 화장실처럼 셰어하우스에서 공용공간으로 쓰이는 곳은 입주자 혼자 종일 사용하는 장소가 아니다. 일본 캡슐 호텔의 경우 화장실 5개를 70명이 사용하지만 큰 불편이 없다.

이처럼 공간을 함께 쓰면 공간에 대한 비용이 줄어 주거비가 저렴해진다. 특히 요즘은 발품을 팔던 과거와 달리 SNS를 통해 주거를 쉽게 찾을 수 있다. 젊은 세대는 SNS에 공유된 게시물 등으로 저렴한 주거를 찾고, 사업자는 청년들의 이런 움직임을 보고 빈집을 셰어하우스로 바꾸고 있다. 결국 수요에 맞춰서 시장은 변한다. 셰어하우스 같은 공유 주거가 시장성이 있다는 얘기다.

"함께 살면서 외로움 나눌 수 있어… 1인 가구 시대 새 주거패턴으로 부상"

-박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박 위원) : 우리나라 인구 구조상 셰어하우스는 활성화될 수 있는 측면이 있다. 1인 가구가 기하급수적으로 늘어나고 있기 때문이다. 주거비를 줄이고, 함께 살면서 외로움도 나눌 수 있어 일석이조(一石二鳥)다. 앞으로 늘어날 가능성이 높다. 인구 고령화와 저출산, 그리고 1인 가구 시대에 새로운 주거 패턴으로 자리 잡을 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원.

"주택 소유보다 소비하는 계층 선호 불구 중장년층 소유심리 극복 쉽잖아"

-김규정 NH투자증권 부동산투자전략 연구위원(이하 김 위원) : 주거비용을 낮추고자 하는 젊은 수요자가 늘어나면서 셰어하우스가 발전할 가능성은 클 것으로 전망된다. 주택을 가지지 못한 젊은 수요자, 또 주택을 직접 보유하는 것보다는 소비하는 형태를 선호하는 수요자층 사이에서는 셰어하우스를 선호할 가능성이 상대적으로 높다.

다만, 현재까지 주택시장의 전반적인 흐름이나 거래시장을 주도하고 있는 중장년층은 본인이 직접 주택을 소유하는 형태를 고수하는 경우가 많다. 점차 셰어하우스를 받아들이고 인지하는 수요자가 늘어날 수 있으나, 국내에서 중장년층이 주거형 부동산을 소유하려는 심리를 되돌아보면 셰어하우스가 부동산 시장에서 큰 줄기가 되기란 쉽지 않아 보인다.

"지금은 수요 늘겠지만 인구 감소 한계… 셰어하우스 수요 줄어들 수 있어"

-권대중 명지대 부동산전문대학원 교수(이하 권 교수): 1인 가구나 2인 가구가 증가하고 있어 셰어하우스 수요는 점점 늘어날 것이다. 그러나 인구 감소로 한계점이 있다. 지난 2018년 합계출산율(여성 1명이 가임기간 동안 낳을 것으로 기대되는 평균 출생아 수)은 0.98명으로 OECD 평균인 1.68명을 크게 밑돈다.

출생아 수도 전년보다 3만9백 명 감소한 32만6천9백 명이다. 인구학적으로 보면 2030년 이후부터는 가구도 크게 감소한다고 한다. 인구가 계속 줄어든다면 1·2인 가구 역시 감소할 수밖에 없다. 이는 곧 셰어하우스 수요도 하락할 수 있다는 얘기다.

#셰어하우스 수요와 공급 전망

셰어하우스 수요 공급 전망에 대해 인터뷰이 해석은 대부분 비슷했다. 소형가구 증가에 따라 한동안 수요와 공급은 모두 상승곡선을 그릴 것이라는 시각이었다. 다만 인구절벽에 따른 대응전략이 필요하다는 제언도 있었다.

"중개앱 등장 처럼 셰어하우스도 브랜드화
중견기업 참여로 당분간은 계속 늘어날 것"

-최 교수 : 개인 사업자가 소규모로 운영하는 일반 원룸과 달리 셰어하우스는 브랜드화되는 추세다. 부동산 중개 앱인 직방이 진출한 이유도 여기에 있다. 직접 플랫폼 사업을 할 수 있기 때문이다. 저렴한 주거를 찾는 셰어하우스에 대한 수요는 계속 있을 것이고, 이런 수요에 맞춰 중견 기업이 셰어하우스 사업에 많이 참여할 것으로 보인다. 한동안 셰어하우스는 계속 늘어날 것으로 예상한다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수

"정부 규제로 원룸·셰어하우스 등 수익형 주목
하지만 시간 지나면 공급과잉으로 공실 우려도"

-권 교수 : 주택가격을 오르고 내리게 하는 데는 크게 유용성, 희소성, 유효수요 등 크게 3가지가 있다. 이중 유효수요는 구매력을 수반한 수요로, 기꺼이 돈을 주고 사겠다는 사람을 뜻한다. 최근 기준금리가 하락, 1천1백조 원 상당의 유동자금이 주식시장보다는 안전한 주택시장에 이동할 것으로 전망되면서 부동산 가격이 오를 것으로 점쳐진다. 하지만 현재 정부가 강력한 규제를 하고 있어 한계가 있다. 때문에 원룸이나 셰어하우스 등 수익형 부동산을 바라보는 이가 많다. 물론 지금 당장은 주택공급속도가 더뎌 문제가 없다.

그러나 시간이 지나면 수요보다 주택공급이 앞질러 공실이 발생할 수 있다. 인구가 점점 감소하는 것도 공실 발생 요인 중 하나다.

문제는 이 상황이 악순환으로 이어질 수 있다는 점이다. 공급과잉이 됐을 경우, 교통이 편리한 곳에 비해 불편한 곳은 공실 발생 가능성이 높다. 입주자가 줄면 가격을 내릴 수밖에 없고 이는 수익률 하락으로 연결된다. 이는 곧 부동산 가격 하락→리모델링 등 투자 비용 감소→공실 발생으로 이어진다. 원룸과 셰어하우스 공급도 양을 조절해갈 필요가 있다고 본다.

#셰어하우스 투자 전략과 전망

현재 셰어하우스는 입주자와 투자자 모두 만족감을 표하는 주거 형태라고 해도 과언이 아니다. 특히 셰어하우스는 침대 개수대로 월세를 받는 구조라 원룸에 비해 투자수익률이 높아 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 이를 두고 전문가들은 본인의 성향을 잘 살펴서 투자해야 한다고 진단했다.

김규정 NH투자증권 부동산투자전략 연구위원

"본인 노동력으로 운영·관리 필요 잘 고려해야"

-박 위원 : 셰어하우스로 투자하는 부분에 대해선 공유형 주택사업이라고 보면 된다. 직접 운영과 관리까지 해야 한다는 것이다. 공간을 임대하는 것을 떠나 본인의 노동력이 들어가 운영·관리한다는 부분을 잘 고려하고 분석해서 투자해야 한다.

"단순 임대 아닌 물품공급 등 임차운영 가능해야"

-김 위원 : 단순하게 종전의 전·월세 임차를 좀 더 많은 개체 수의 임차인과 계약, 수익을 올리려는 용도로 접근을 해선 안 된다. 이는 오히려 셰어하우스라는 독특한 트렌드가 일시적인 현상에 그칠 우려가 있다. 단순 공간 임대가 아니라 가구나 기본 시설 등 웬만한 물품을 공급해주는 등 임차운영을 할 수 있는 투자자가 선택하기엔 적합할 듯하다.

/윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr