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막 내린 '제로금리'…부동산 시장에 미치는 영향은?

부동산 시장을 지금처럼 뜨겁게 만든 배경 중 하나로 꼽히는 '제로금리' 시대가 막을 내린다. 1%가 채 안 되는 역대급 저금리에 갈 곳 잃은 유동자금이 예·적금 대비 수익성이 큰 부동산 시장으로 몰렸었으나 기준금리가 다시 1%대로 인상되면서 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다. 25일 금융통화위원회는 이날 진행된 통화정책 방향 회의에서 기준금리를 연 0.75%에서 연 1.0%로 0.25%p 인상했다. 한은 금통위는 작년 설 명절 이후 코로나19가 확산세를 보인 이후 현재까지 장장 20개월 동안 경기 방어 차원에서 제로금리를 유지해왔다. 지난해 3월 16일 기준금리를 연 1.25%에서 연 0.75%로 0.5%p 낮춘 것을 시작으로 5월 28일 연 0.75%에서 연 0.5%로 0.25%p 추가 인하를 단행했다. 무려 2개월 만에 기준금리가 0.75%p 내린 것이다. 금리를 크게 내리는 일명 '빅컷'과 추가 인하로 연 0.5%가 된 기준금리는 이후 9차례(2020년 7·8·10·11월, 2021년 1·2·4·5·7월) 동결됐다. 이 같은 초 저금리 기조는 부동산 시장이 주목받는 계기가 됐다. 집값은 천정부지로 치솟았고, 하루가 다르게 오르는 집값에 '패닉바잉'이 온 무주택자들이 '영끌'해 아파트를 산다는 소식이 연일 들려왔다. 수익형 부동산에도 뜨거운 관심이 몰렸다. 지난 11일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면 올해 1월부터 9월까지 서울의 상업, 업무용 부동산 매매 총액은 약 35조7천551억원에 달했다. 이는 작년 같은 기간(25조4천억원)보다 10조3천억원 증가한 수준으로, 갈 곳을 잃은 유동자금이 수익형 부동산에 몰린 현실을 단적으로 보여주고 있다. 특히 정부의 규제 칼날이 아파트 시장에 집중되다 보니 상대적으로 규제가 덜한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산에 몰렸다는 분석이다. 가계대출도 급증했다. 지난 10월 말 기준 은행 가계대출은 1천57조9천억원으로 전달 대비 5조2천억원 증가한 것으로 집계됐다. 시중에 돈이 많이 풀린 부작용으로 물가 상승 우려가 커지는데다 급격한 가계대출 증가 등 금융 불균형 현상이 지속된 탓일까. 한은 금통위는 기준금리를 손질하기 시작했다. 지난 8월 기준금리를 연 0.5%에서 연 0.75%로 0.25%p 인상한 뒤 이달 재차 0.25%를 인상, 기준금리를 연 1%대로 조정했다.기준금리가 오르면 대출을 받은 차주들의 이자 부담은 커질 수밖에 없다. 시간차를 두고 시장금리와 은행권의 금리도 상승해서다. 최근 3.7~5.1%인 시중은행 주택담보대출 혼합형 금리가 조만간 6%대로 오를 수 있다는 전망도 나오는 상황이다. 전문가들은 당분간 주택 거래량이 줄어들 것이라고 내다봤다. 기준금리에 직접적으로 영향을 받는 주택담보대출금리가 이미 지난 9월에 연 3%대를 넘겼고, 추가 인상에 따라 신규로 주택담보대출을 받는 차주의 이자부담이 커질 수밖에 없기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩실 실장은 "연 3%대 금리로 2주택 담보대출을 2억원 받았다고 가정해보자. 이번 0.25%p 기준금리 인상으로 연 이자 부담은 기존 600만원에서 650만원으로 약 50만원이 증가한다"고 설명했다. 함 실장은 이어 "기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계대출규제책과 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시킬 것으로 보인다"고 전망했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr기준금리 0.이날 서울 시내 한 은행 외벽에 붙은 대출 관련 안내문. 2021.11.25. /연합뉴스3040 영끌 3040의 영끌 빚투가 재건축 아파트 단지로 쏠리면서 서울 집값을 밀어 올리던 지난 6월 당시 서울 노원구 일대 아파트 전경. /연합뉴스지난 2일 오후 서울 시중은행 창구의 모습. 2021.11.2. /연합뉴스

2021-11-25 윤혜경

한은 금통위, 코로나19 장기화 기준금리 연 0.50% 동결

금융통화위원회(이하 금통위)가 코로나19 여파로 경기 침체가 예상되면서 기준금리(현재 연 0.5%)를 유지하기로 했다.앞서 금통위는 지난 3월(1.25%→0.75%)과 5월(0.75%→0.5%) 두 차례에 걸쳐 금리를 내린 바 있다.이번에도 코로나19 재확산 등으로 경기 침체가 이어지자 7월과 8월에 이어 세 번째 '동결'을 결정했다.기준금리 동결로 미국 연방준비제도(연준·Fed) 기준금리(3월 0.00∼0.25%로 인하)와 격차는 0.25∼0.5%p로 유지됐다.이날 금통위를 앞두고 학계·연구기관·채권시장 전문가들도 대부분 '금통위원 만장일치 기준금리 동결'을 점쳤다.성태윤 연세대 경제학부 교수는 "소비와 수출의 불확실성이 여전히 크기 때문에 금리 인하로 큰 효과도 기대하기 어려운 상황"이라며 "그러나 부동산을 비롯한 자산시장의 위험은 여전히 존재하기 때문에 금통위로서는 금리를 현 수준에서 유지할 수밖에 없을 것"이라고 예상했다. 현재 기준금리(0.5%)만으로 '실효하한(현실적으로 내릴 수 있는 최저 금리 수준)'에 이르렀다는 지적도 금리 추가 인하가 쉽지 않은 이유 중 하나로 꼽힌다.달러와 같은 기축통화(국제 결제·금융거래의 기본화폐)가 아닌 원화 입장에서 만약 금리가 0.25%로 0.25%p 더 낮아져 미국 기준금리 상단(0.25%)과 같아질 경우 외국인 투자자들의 자금 유출 등이 우려되기 때문이다.금리를 더 낮추기에는 금융·외환시장도 비교적 안정적이다. 이달 들어 국고채 3년물 금리는 미국 국채 금리 상승과 함께 다소 올랐지만, 지난 13일 기준 0.93%로 작년 말(1.36%)보다도 여전히 낮다. 또 지난 3월 1천280원대까지 치솟았던 원/달러 환율도 최근 1천150원대에 머물고 있다./박상일기자 metro@biz-m.kr이주열 총재(가운데)가 14일 오전 서울 중구 에서 열린 금융통화위원회 본회의에서 회의를 주재하고 있다. / 제공

2020-10-14 박상일

한은 기준금리 인하에 수도권 집값 다시 상승세

이 기준금리를 0.75에서 0.5%로 내린 영향일까. 서울의 집값이 9주 만에 보합 전환하고 경기와 인천의 집값도 상승세를 이어가는 모양새다.4일 한국감정원은 이달 1일 기준으로 집계한 '20년 6월 1주 전국 주간 아파트 가격 동향'을 발표했다. 이달 초 전국의 아파트 매매가격은 0.09% 상승한 것으로 나타났다.전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다. 수도권은 0.10%에서 0.12%로, 지방은 0.06%에서 0.07%로 상승폭이 늘었다.수도권의 경우 9주 연속 하락세였던 서울의 아파트 매매가격이 전주 -0.02%에서 금주 0.00%를 기록하며 보합으로 전환됐다.지난달 28일 한은이 기준금리 인하를 발표한데 이어 지난 1일 보유세 기준일이 지나가면서 급매물이 소진된 15억원 초과 단지 위주로 하락세가 진정된 영향이다. 9억원 이하 중저가 단지는 상승세를 보이고 있다는 게 감정원 측 설명이다.경기 아파트 매매가격은 지난주 0.15%에서 이번주 0.17%로 0.02%p 상승했다. 오산시(0.45%)와 안산시(0.43%), 구리시(0.39%), 하남시(0.37%)가 상승의 견인차 구실을 했다.교통호재 영향이 계속되는 수원 장안(0.49%)·영통(0.27%), 용인 수지구(0.32%)도 상승폭이 확대됐다.인천도 상승세가 이어지고 있다. 전주 0.19%에서 금주 0.21%로 0.03%p 늘었다. 남동구(0.26%), 서구(0.24%), 부평구(0.23%) 위주로 상승세가 지속됐다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr20년 6월 1주 전국 주간 아파트 가격 동향. /한국감정원 제공

2020-06-04 윤혜경

[비즈엠 긴급진단]'코로나發 제로금리 시대' 전격 금리인하, 부동산 시장 영향은

코로나19 여파로 금융시장이 큰 폭으로 하락한 가운데 이 기준금리를 0%대로 전격 인하했다. 시중에 자금이 풀리면서 투자가 늘어나 집값 상승 등 부동산 시장이 살아날지 관심이 쏠리고 있다. 부동산 전문가들은 "코로나19 확산 여파로 글로벌 금융시장이 요동치고 있어 당장 큰 영향을 주지 않을 것"이라고 예측했다.한은 금융통화위원회는 코로나19가 전 세계적으로 확산하면서 국내외 금융·경제 여건의 불확실성이 매우 높은 만큼 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 인하했다.지난 2015년 3월 사상 초유의 1%대 저금리 시대가 열리자 분양시장이 최대 수혜처로 떠오른 바 있다. 당시 청약 열기는 수도권·지방, 아파트·오피스텔을 막론하고 '과열' 양상을 보였었다.2015년 당시 반도건설이 기준금리 인하 당일인 13일 동탄2신도시에 문을 연 '동탄역 반도유보라 아이비파크 5.0, 6.0'의 견본주택에는 3만7천명이 몰려 북새통을 이뤘다. GS건설이 분양한 '문성파크자이' 견본주택에도 3일간 2만3천명이, 대우건설이 분양한 '마포 한강 2차 푸르지오 오피스텔' 견본주택 역시 1만5천명의 인파가 몰렸었다. 초저금리 시대에 맞춰 부동산 시장에서 대안을 찾으려는 투자자들의 움직임이 나타난 것으로 보인다.금리가 하락할 경우 자본 조달 비용 감소 등으로 투자 유인이 확대돼 부동산 가격이 상승하는 양상을 보여왔다.한국감정원 발표한 같은 해 4월 13일 기준 '전국주택가격동향조사'를 보면 전국 평균 주택 매매가격이 전월 대비 0.43% 상승한 것으로 조사됐다.지역별로 보면 광주(1.06%), 대구(0.87%), 경기(0.60%), 서울(0.51%), 인천(0.50%) 부산(0.38%) 순으로 높게 상승했다.당시 감정원은 금리 인하에 따라 집을 매매하는 수요가 꾸준히 이어지면서 상승 폭이 확대됐다고 분석했다. 이번 0%대 금리 인하 조처가 코로나19로 인한 실물경제 위축 문제를 해결하고, 부동산 시장 활성화에도 영향을 미칠 것이란 기대감을 높이는 대목이다.반면, 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것이라는 게 전문가들의 설명이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향은 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 정도에 그칠 전망"이라며 "따라서 자산상품 중 하나인 부동산 시장도 장기적으로 구매자 관망과 심리적 위축이 불가피해 보인다"고 말했다. 이어 그는 "전반적인 주택 거래량 감소와 함께 가격 급등 피로감이 크거나 대기 수요가 취약한 지역 또는 과잉공급지역 위주로 거래 시장의 하방 압력 부담이 있을 수 있다"면서 "고가주택의 여신 및 세금 부담이 강화된 상황에서 일부 지역은 시장 급랭 우려까지가 커지고 있다"고 덧붙였다.특히 "아파트 분양 시장은 코로나19에 따른 대면 마케팅의 어려움과 분양 시기 조율, 물량 감소가 이어지면서 양질의 사업장 위주로 청약 수요가 재편되는 등 시장 양극화가 심화될 전망"이라며 "공급 과잉과 분양 가능성이 떨어지는 지역은 미분양 증가와 청약 경쟁률 둔화로 인한 청약시장 타격이 예상된다"고 설명했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "일부 지역을 제외하고 부동산 시장이 오를 가능성은 낮다"며 "글로벌 경제의 리스크가 증대되는 상황이라 수요자들이 금리 인하를 주택 매입 신호로 받아들이지 않기 때문"이라고 말했다. 그는 또 "이미 시중금리가 낮아 금리 인하에 대해 민감하게 반응하지 않을 가능성이 높다"면서도 "다만, 코로나 19가 어느 정도 진정이 된다면 부동산 시장에 어느 정도 영향은 미칠 가능성이 있다"고 전망했다.권대중 명지대학교 부동산학과 교수 역시 "코로나 사태가 단기적으로 끝나면 상관없지만, 중장기적으로 영향을 미친다면 지역 경제 침체, 세계 경제 침체 등을 우려해야 하는 상황"이라며 "금리 인하는 분명 주택 시장에 긍정적인 요소라서 반짝 효과는 줄 수 있겠지만, 예전만큼 큰 영향을 주기엔 제한적일 것"이라고 진단했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr코로나 확산과 거래신고 강화에 강남 4구 아파트값이 동반 하락했다. 사진은 15일 서울 송파구 일대의 아파트단지 모습. /연합뉴스이주열 총재가 16일 서울 중구 에서 열린 통화정책방향 기자 간담회에서 금리 인하 배경에 관해 설명하고 있다. 사진은 이날 앞. /연합뉴스13일 서울 을지로 하나은행 본점 딜링룸에서 외환딜러들이 업무를 보고 있다. 이날 국내 증시의 주가가 폭락하면서 코스닥시장에 이어 유가증권시장에서도 서킷브레이커가 발동됐다. /연합뉴스정부가 지난달 20일 집값이 국지적으로 뛴 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 묶는 핀셋 처방을 내놨다. 사진은 경기도 수원 시내 아파트 단지 모습. /연합뉴스

2020-03-17 이상훈

한은, 석달째 기준금리 동결(1.75%)… '인상론' 우려 불식

국내 경기 둔화 우려 속에 기준 금리가 또다시 동결됐다.은 28일 오전 이주열 총재 주재로 서울 중구 태평로 본부에서 금융통화위원회 회의를 열고 기준금리를 현재 연 1.75%로 유지했다고 28일 밝혔다.기준금리는 2017년 11월 1.25%에서 1.50%로 오른 뒤 1년 만인 2018년 11월 1.75%로 오른 후 지난달에 이어 이달에도 동결됐다. 이는 경기 우려가 커지며 금리 인상론이 작년 말 이후 급격히 힘을 잃고 있기 때문으로 분석되고 있다. 실제 수출은 작년 12월(-1.2%)과 지난달(-5.8%) 2개월 연속 감소했는데 이달(1∼20일) 수출도 지난해 같은 기간보다 11.7% 줄어 3개월 연속 감소 가능성이 커졌다. 또 국제 유가 하락 때문에 물가 상승률은 지난달 0.8%로 1년 만에 1% 미만으로 내려갔으며 전월과 비교한 전체 산업생산은 작년 11월∼12월 감소했다.특히 금리 인상의 주요 근거로 작용하던 지난해 가계부채 증가율은 5년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.하지만 금리 인상 불씨가 완전히 꺼진 것은 아니다. 미 연준이 올해 들어 급격히 비둘기(통화완화 선호)로 돌아섰지만 추가 금리 인상 가능성을 배제할 수 없다. 연준이 금리 인상을 조기에 끝낸다면 한은의 통화정책 방향에도 변화가 예상된다. /김종찬기자 chani@kyeongin.com

2019-03-04 김종찬
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