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'분양가상한제'  (검색결과   12건)

적용 시기 가까워지자 서울 재건축 시장 위축

정부가 오는 10월부터 투기과열지구를 중심으로 민간택지 를 적용한다고 밝히면서 서울 재건축 추진 아파트가 19주 만에 하락세(-0.03%)를 나타냈다.23일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.02% 올라 지난주와 동일한 변동률을 기록했다. 재건축이 0.03% 떨어져 하락 전환했다. 다만 일반 아파트는 0.03% 올라 전주(0.02%) 대비 상승 폭이 커진 영향이다. 신도시와 경기·인천의 매매가격은 별다른 움직임 없이 모두 강보합(0.01%)을 기록했다.서울은 △금천(0.10%) △양천(0.10%) △구로(0.09%) △강동(0.06%) △노원(0.05%) △영등포(0.05%) △관악(0.03%) 등 주로 비강남권을 중심으로 상승했다. 강남권 주요 재건축 단지들이 하락했지만 일반아파트를 중심으로 상승세가 유지된 결과다. 신도시는 △중동(0.03%) △동탄(0.03%) △광교(0.02%) △위례(0.02%) 등이 상승한 반면 △일산(-0.02%)은 하락한 것으로 조사됐다. 경기·인천은 △광명(0.06%) △부천(0.06%) △안양(0.04%) △의왕(0.04%) △용인(0.03%) △과천(0.02%) 순으로 상승한 반면 △파주(-0.08%) △이천(-0.05%) △고양(-0.03%) △광주(-0.02%) 등은 떨어졌다. 한편, 전셋값은 휴가철이 마무리되고 가을 이사철이 다가오면서 서울을 중심으로 상승세를 이어갔다. 서울이 0.02%, 신도시 0.01% 올랐고 경기·인천은 보합(0.00%)을 기록했다.서울 전세 시장은 △서초(0.08%) △구로(0.04%) △영등포(0.04%) △동작(0.04%) △양천(0.03%) △강남(0.03%) 순으로 상승한 반면 새아파트 입주가 이어지고 있는 강동은 0.09% 떨어졌다. 신도시는 △파주운정(0.05%) △분당(0.02%) △평촌(0.02%) 등이 상승했지만 △일산(-0.01%) △동탄(-0.01%) 등은 하락했다. 경기·인천은 △의왕(0.18%) △의정부(0.06%) △광명(0.03%) △하남(0.03%) 순으로 상승한 반면 △화성(-0.07%) △고양(-0.05%) △이천(-0.03%) △김포(-0.02%) 등이 떨어졌다. 의왕은 지역 내 입주물량 여파로 크게 하락했었던 전셋값이 빠르게 회복되는 분위기다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "정부의 민간택지 발표 이후 서울 재건축 시장이 19주만에 하락세로 돌아서는 등 서울 집값이 당분간 하향 안정될 조짐"이라며 "투자수요에 상대적으로 민감한 재건축 시장이 가격 등락을 이끌었던 점에 비춰보면 주요 재건축 추진 단지들을 중심으로 수익성에 대한 우려가 커질 것으로 예상된다"고 말했다.이어 "다만, 서울 도심에서의 공급축소 가능성으로 서울 재고아파트 중 입주 3~5년 이내에 해당되는 준신축 단지들을 중심으로 수요층 유입도 기대되는 분위기"라며 "당분간 노후아파트(재건축)와 일반아파트(준신축) 사이에서 힘겨루기 국면이 이어질 것으로 판단된다"고 내다봤다.그는 또 "전세 시장의 경우 가을 이사철도 코앞에 다가온 만큼 전세 시장은 청약 대기수요가 누적되며 상승추세를 이어갈 것으로 예상된다"고 전망했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr서울 주요 지역 주간 매매가격 변동률 그래프./부동114 제공수도권 매매·전세 주간 가격 변동률 그래프./부동산114 제공경기·인천 주요 지역 주간 전세가격 변동률 그래프./부동산114 제공

2019-08-23 이상훈

분양가 상한제 영향에 서울 재건축 단지 호가 떨어져…과천·광명은?

정부의 분양가 상한제로 서울 재건축 아파트값은 약세를 보였으나 신축과 일반 아파트는 여전히 강세를 유지하고 있다.과천과 광명 등 경기도 일부 지역도 아파트값이 지난주보다 소폭 오른 것으로 나타났다.22일 한국감정원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주에 비해 0.02% 상승했다. 전주의 상승 폭과 동일한 수준이다. 서울의 대표적 재건축 아파트 단지로 꼽히는 강남 대치동 은마, 송파구 잠실 주공 5단지, 강동구 둔촌주공 등은 사실상 거래가 끊기며 약세를 보였다. 분양가 상한제가 적용되면 수익성이 떨어질 수 있겠단 우려가 작용한 것이다. 호가가 적게는 3천만 원, 많게는 1억 원 가량 하락한 매물이 나오기도 했다. 분양가 상한제 발표전인 이달 초 19억 5천만 원 선에 거래된 송파구 잠실 주공 5단지 전용 76㎡는 1억 원 떨어진 18억 5천만 원에 매물이 나온 상태다. 대치 은마아파트도 호가가 2천만 원~5천만 원 가량 내려앉았다. 현재 전용 76㎡는 17억 3천만 원~17억 5천만 원에 매물이 나와 있다.분양가 상한제 발표 1개월도 채 안 된 시점에 호가가 내려간 재건축 단지와 달리 일반 아파트값은 강세를 보였다.대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 27억 원~29억 원 선에, 잠실 엘스 전용 84㎡는 18억 5천만 원~19억 5천만 원에 매물이 나왔다.경기도의 아파트는 지난 3주간 보합세를 유지하다 금주 들어 다시 하락했다.고양시는 지난주보다 아파트값이 0.12% 떨어지며 지난주(-0.10%)보다 낙폭이 커졌다. 새 아파트 입주 영향 등으로 안성시(-0.37%)도 가격이 떨어졌다. 구리시는 0.04%로 0.15% 올랐던 전주보다 상승 폭이 둔화됐다. 반면 과천과 광명은 각각 0.37%와 0.32%를 기록하는 등 전주보다 큰 오름폭을 보였다. 일부 신축 및 역세권 단지 위주의 높은 선호도 영향이다.한편 보다 자세한 주간아파트가격동향에 대한 세부자료는 한국감정원 부동산통계정보시스템 R-ONE을 통해 확인할 수 있다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr사진은 뉴타운 사업이 진행 중인 광명시 광명동·철산동 구도심 일대. /비즈엠DB

2019-08-22 윤혜경

[민간택지 분양가 상한제 개선 엇갈린 평가]"매년 분양가 하락" vs "새 아파트 값 상승"

국토연, 연간 1.1%p ↓ 효과 전망"매물감소… 전셋값 급등" 의견도정부가 발표한 민간택지 개선방안에 대해 기대감과 평가가 엇갈리고 있다. 정부와 국책 연구기관에서는 분양가가 기존보다 낮아질 것으로 기대하지만, 일부 부동산 시장에서는 공급 위축으로 기존의 새 아파트들의 가격이 오히려 오를 수 있다는 우려를 나타내고 있기 때문이다. 정부는 지난 2007년 9월 민간택지 를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 이번에는 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택했다. 집값 상승을 부추기는 불안한 진원지를 겨냥한 것으로 보인다. → 그래픽 참조이에 국책연구기관인 국토연구원은 "이번 개정으로 서울 아파트 가격이 연간 1.1%포인트 하락하는 효과가 있을 것"이라고 내다봤다. 정부도 "현재보다 분양가가 20∼30% 정도 하락할 것"이라고 밝혔다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "서울, 과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고 가격 약세도 불가피하다"면서 "수요자들의 관심이 단기적으로 신축 아파트나 일반 아파트로 이동할 가능성이 있지만 거래가 증가할 가능성은 낮다"고 말했다.하지만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어렵다는 관측도 부동산 시장에서 상당한 공감을 사고 있다.정부가 민간택지 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 재건축·재개발 단지도 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화하면서 정비사업이 크게 위축될 것이란 이유에서다. 신축 주택 공급량이 장기적으로 감소하면 준공 5년 차 안팎의 새 아파트들은 가격이 오른다는 것. 신축 아파트는 영향권에서 벗어난 데다 상한제 시행으로 공급 축소의 반사효과로 가격 상승의 기대감이 최근 시장에 강하게 반영되고 있기 때문이다. 양지영 R&C연구소장은 "장기적으로 보면 재건축 아파트 사업 중단 등에 따른 공급 감소로 새 아파트의 희소성이 커져 가격 상승으로 이어질 것"이라고 예측했다.전매제한 강화에 따른 매물 감소도 집값과 전셋값 상승을 일으킬 수 있다는 우려도 나온다. 이상우 유진투자증권 연구원은 "청약 가점이 낮은 실수요자도 기대감으로 전세 시장에 머물 수 있어 전셋값 급등 현상이 나타날 것"이라고 말했다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr

2019-08-13 황준성

과천·광명·분당·하남에 … 전국 31곳 투기과열지구 해당

국토부, 민간택지 지정 조건 완화전국 31곳 투기과열지구 10월부터 전매 제한 3~4년 → 5~10년 확대오는 10월부터 과천·성남 분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간택지 조성 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다. 수도권 분양 시장이 다시 꿈틀거리자 공공택지뿐 아니라 민간택지에도 정부가 엄격하게 분양가를 관리하겠다는 뜻으로 풀이된다.12일 국토교통부는 여당(더불어민주당)과의 당정 협의를 거친 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다.먼저 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건이 완화된다. 지난 2015년 강화된 주택법상 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다. 까다로운 조건에 적용된 사례는 단 한 곳도 없었다. 이에 정부는 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 바꿨다. 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다. 나머지 3가지 부수 조건인 ▲최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지된다. 또 집값 상승을 부추기는 재건축·재개발 사업의 경우에도 똑같이 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 후분양 방식 등을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하는 사례를 막기 위한 조치다.아울러 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 '로또' 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간이 늘어난다.수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 3∼4년에 불과한데, 개정안은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 5∼10년으로 연장했다.개정안은 오는 14일부터 다음달 20일까지 입법 예고되고, 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr김현미 국토교통부 장관이 12일 오전 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의하는 당정협의에 참석해 자리하고 있다. /연합뉴스

2019-08-13 황준성

'민간택지 부활', 정부 계산대로 집값 잡힐까… 전문가들 반응 엇갈려

서울을 비롯한 수도권 집값이 상승세로 전환하면서 정부가 사실상 사문화했던 민간택지 내 공동주택 를 부활시킨 가운데 이 카드로 집값이 잡힐 지에 대해선 의견이 엇갈리고 있다.정부는 민간택지 로 분양가의 20~30%를 하락시킬 수 있다고 전망하지만, 시민단체와 일부 부동산 전문가들은 핀셋 적용으로는 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없을 것이란 견해를 내놓고 있다.12일 국토교통부는 이르면 10월 초까지 '주택법 시행령'을 개정, 민간택지에 적용 준비를 완료하겠다고 밝혔다.이날 발표한 '민간택지 적용기준 개선'에 따르면 민간택지 분양가 상한제 대상으로 선정할 수 있는 조건이 완화된다.현행 주택법 시행령 제61조에서는 필수요건인 '직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과'를 충족해야 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있다고 규정한다. 필수요건이 매우 까다로운 셈이다.하지만 오는 14일 입법 예고될 개정안은 이를 완화하는 내용이 담겼다. '주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역'이 필수요건이다. 서울시 25개 자치구와 과천, 광명, 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이 현재 투기과열지구다. 가격 불안 진원지를 정조준한 것이다.나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 선택요건은 △직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과(단, 분양실적 부재 등으로 분양가격상승률 통계가 없을 경우 주택건설지역의 통계 사용) △직전 2개월 모두 5:1(국민주택규모 10:1) 초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가다.정부는 민간택지 공동주택에 가 적용되면 현재보다 분양가가 20~30% 하락해 합리적인 수준의 분양가가 책정돼 실수요자의 내집 마련이 쉬워지고 주택시장 가격 안정에 도움이 될 것이라 기대한다.그러나 일부 전문가들은 민간택지 아파트 도입이 오히려 '신규주택 공급 위축→집값 향상'으로 이어지는 게 아니냐며 우려의 목소리를 낸다.권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "분양 가격을 통제해 낮아지면 수익이 줄어 재개발·재건축 업자가 주택공급을 줄이거나 사업을 포기할 가능성이 있다. 결국 3~4년 후에는 기존 주택 가격이 오를 가능성이 크다. 수요는 꾸준하게 있는데 공급이 줄어들기 때문"이라며 "로 기존 주택이 낮아질지는 의문"이라고 말했다. 그러면서 "부동산 가격이 오르는 이유는 공급이 부족하거나 수요가 많아서다. 이런 시장 논리에 맞게 공급이 부족한 지역은 공급을 늘리는 쪽으로, 특히 서울과 수도권은 가격을 낮추는 게 아닌 분산하는 쪽으로 정책을 펼쳐야 한다고 본다"고 진단했다. 2007년과 달리 정부가 수도권 등 특정 지역의 아파트 분양가를 직접 통제하는 것에 대한 볼멘소리도 나온다.경제정의실천시민연합(경실련)은 이날 논평을 내고 "전면적인 가 아니라 정부가 마음만 먹으면 적용 지역을 강화·완화할 수 있는 핀셋 적용으론 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없다"고 꼬집었다.이 같은 지적을 예상한 것일까. 이문기 주택토지실장은 "2007년에는 를 전국적으로 적용했다. 지금은 제도가 바뀌어서 정량요건에 해당하는 지역에 대해 주정심이 지정하게 돼 있다"며 "이번 상한제는 시장과열 우려가 있는 지역을 선별해 제한적으로 하는 것"이라고 말했다.그러면서 "상한제를 적용하더라도 분양가격과 적정이윤을 보장하는 제도적 장치가 돼 있다. 정비사업의 경우, 현재 사업이 본격화된 착공 또는 관리처분 인가를 받은 단지가 151개에 달한다. 이런 물량이 있어 물량 감소는 크지 않을 것"이라며 공급 위축 우려에 대해서도 선을 그었다.온도 차가 느껴지는 듯한 민간택지 아파트 분양가 상한제, 과연 정부의 계산대로 될까. 시장의 관심이 집값 움직임에 쏠리고 있다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.krGS건설과 대우건설이 과천시 과천지식정보타운에 각각 647가구, 504가구씩 분양하는 '과천제이드자이'와 '과천푸르지오벨라르테'./경인일보DB개정 전·후 민간택지 지역 지정 정량요건. /국토교통부 제공12일 오후 철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌 주공 아파트. 이 아파트의 재건축 시공사인 현대건설 등은 11∼12월께 예정돼있던 일반분양을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 이르면 오는 10월부터 적용되는 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 이날 발표했다. /연합뉴스12일 세종시 정부세종청사 국토교통부에서 이문기 국토교통부 주택토지실장이 이르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용하는 '민간택지분양가 상한제'에 관해 설명하고 있다./연합뉴스

2019-08-12 윤혜경

10월부터 서울·과천 등에 '' 적용된다

정부가 9·13 부동산 대책 이후 11개월 만에 직접적인 가격 통제 카드인 '민간택지 분양가 상한제' 카드를 빼들었다.주택공급 위축 등 부작용 탓에 적용 요건을 강화하면서 2015년부터 사실상 사문화된 민간택지 분양가 상한제가 4년여 만에 다시 부활하는 것이다.12일 국토교통부는 오전 당정 협의를 거쳐 '민간택지 적용 계획'을 발표했다. 적용지역의 지정요건과 적용대상이 확대된 게 이번 계획의 핵심이다.이날 발표한 계획에 따르면 '필수요건+선택요건 세 가지 중 하나'가 충족하면 민간택지 분양가 상한제가 지정된다.필수요건은 투기과열 지구다. 직전 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야만 했던 지정 요건이 '투기 과열지구'로 바뀐다. 서울 25개 모든 자치구와 경기 과천, 광명, 분당, 하남, 대구 수성구, 세종시가 분양가 상한제 적용 대상인 셈이다. 선택요건은 한 가지만 개정됐다. '최근 1년간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다'는 기준에서 '분양실적이 없는 지역인 경우 주택건설지역 통계를 활용'하는 요건으로 변경됐다.나머지 두 가지는 종전과 동일하게 유지된다. '직전 2개월 청양경쟁률이 5대 1 또는 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 청약경쟁률이 10대 1을 초과', '최근 3개월 동안 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가'다.관심이 집중됐던 재건축·재개발 주택의 적용 시점은 기존 '관리처분계획인가를 신청한 단지'에서 '최초 입주자모집승인을 신청한 단지'로 바뀐다. 적용받는 아파트 당첨자의 전매제한기간은 확대된다. 수도권 투기과열 지구 내 민간택지 적용 주택의 전매제한기간은 기존 3년~4년에서 5년~10년으로 길어진다. 일명 '로또 청약' 등 단기 시세 차익을 노리는 투기 수요의 유입을 막기 위한 조치다.전매제한기간은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 책정될 방침이다.민간택지는 분양가격이 인근 시세의 100% 이상이면 투기과열지구에 한해 5년간 전매가 불가하다. 인근 시세 80~100%는 8년, 80% 미만은 10년까지 전매가 제한된다.수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택 전매제한기간도 길어진다. 분양가격이 인근 시세 100% 이상일 경우에는 3년, 80~100% 6년, 80% 미만이면 8년간 전매가 불가능하다.이날 발표된 개정안은 오는 14일부터 40일간 입법 예고된 이후 관계기관 협의와 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포 및 시행될 예정이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr김현미 국토교통부 장관이 12일 오전 민간택지 분양가 상한제 개선 방안을 논의하는 당정협의에 참석해 의원들과 대화하고 있다. 김 장관은 이날 국회 국토교통위원회 소속 민주당 의원들과 부동산 시장안정을 위한 민간택지 분양가 상한제 적용 조건과 시행 시기 등을 조율할 것으로 보인다. /연합뉴스

2019-08-12 윤혜경

국토연구원, "민간택지 분양가 상한제로 서울 집값 1.1%p 추가 하락할 것"

정부가 민간택지에 분양가 상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택 매매가격이 연간 1.1%p 추가 하락할 것이란 분석이 나왔다.29일 국토연구원에 따르면 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타났다. 이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.국토연구원은 분양가가 종전보다 낮아져 재건축·재개발 사업의 개발 이익이 줄고, 이에 따라 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 분석이다.또 상한제 시행으로 분양가가 하락하면 고분양가가 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것으로 예상했다.국토연구원 관계자는 "(분양가 상한제 시행으로 주택공급이 위축될 것이라는 우려에 대해) 지난해 주택 준공실적이 62만7천가구로 크게 늘었고, 최근 3년간 주택건설 인허가 실적도 장기 평균치를 웃돌아 당분간 준공 물량은 높은 수준을 유지할 것"이라고 전망했다.국토연구원은 올해 주택매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국·수도권·지방의 주택시장이 모두 '수축국면'에 진입했다고 설명했다.이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격이 연간 1.2∼1.6%의 하락세를 보일 것으로 예상했다. 또 전국의 주택 가격도 연간 1.3∼1.6% 떨어질 것으로 전망했다. 연구원은 상한제가 직접 영향을 미칠 서울의 집값은 별도로 예측하지 않았으나 상반기 상승에도 불구하고 연간 하락세로 돌아설 것으로 예상했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr주택매매가격과 주택매매거래 추이./국토연구원 제공

2019-07-29 이상훈

'후분양' 과천 주공1 '3.3㎡당 3998만원 천장뚫린 분양가'

市 승인… 주변시세 맞먹어 '초고가'강남권 재건축 단지등에 확산 전망정부 '상한가 규제' 속도 빨라질듯정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 억제해온 분양가가 준강남권인 과천 재건축 단지에서 천장이 뚫렸다. 주변 시세에 맞먹는 초고가 분양 등장으로 민간택지에도 분양가 상한제를 적용해 아파트값을 안정시키겠다는 정부의 규제 속도가 빨라질 것으로 전망된다.21일 부동산 업계에 따르면 과천시는 지난 19일 과천주공1단지의 후분양을 승인했다. 분양가는 3.3㎡당 평균 3천998만원에 달한다.정부가 시행을 검토 중인 민간택지 가 도입되기 전에 HUG의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양에 나선 결과다. 주택공급에 관한 규칙상 전체 층수의 3분의 2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성되면 등록사업자 2개 업체 이상의 연대보증을 받아 공증하는 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 입주자 모집이 가능하다.이번 분양가는 과천에서 최고 비싸다. 종전에 가장 비싼 곳은 지난 5월 HUG의 통제하에 분양된 주공6단지 재건축(3.3㎡당 3천253만원)이었다. 심지어 이 분양가는 주변의 새 아파트 시세에 버금간다. 과천시 중앙동 래미안에코팰리스의 시세는 전용면적 84㎡ 기준으로 3.3㎡당 3천800만∼4천만원 선으로 과천주공1단지 분양가와 별 차이가 없다. 과천주공1단지의 선례에 따라 주변 시세와 HUG 분양가 상한선 간 격차가 큰 강남권 재건축 단지 등에 후분양이 확산될 것으로 보인다. 이미 서울 강남의 재건축 아파트들 일부는 후분양을 추진하고 있다.이에 정부의 움직임도 빨라진 전망이다. 정부는 민간택지 분양가 상한제 시행을 검토하고 있는데, 후분양 조건을 갖추기 전에 상한제가 시행되면 현재 HUG가 제한하는 분양가보다 더 강력한 규제가 가능하기 때문이다.현재 민간택지 아파트는 HUG로부터 분양가를 통제받는다. 주변에 최근 1년 내 분양 아파트가 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에서 최대 5% 시세 상승이 반영된다. 다만 과천주공1단지처럼 후분양의 경우 조건을 갖추면 통제에서 벗어날 수 있다.반면 분양가 상한제는 택지비와 기준 건축비에 건설업체의 적정 이윤이 포함된다. 사실상 정부가 직접 분양가를 통제하기 때문에 후분양도 규제 대상에 포함된다.부동산 업계 관계자는 "과천주공1단지의 고분양가 논란은 정부의 분양가 통제 정책을 재촉하는 역할을 할 것"이라고 말했다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr주택도시보증공사(HUG) 분양가 규제를 피해 후분양을 택한 ‘과천 푸르지오 써밋’(과천주공 1단지 재건축)의 공사 현장. 분양가는 3.3㎡당 평균 3천998만원에 달한다. /대우건설 제공

2019-07-23 황준성

[과천 주공1단지 초고가 분양 후폭풍]정부 눈치보다… 과천 지식정보타운내 공공택지 분양가 '꼬이는 셈법'

전달 2400만원선 공급 준비하다국토부 장관 "높다" 발언에 연기더 낮추면 '로또분양' 비판 우려높아지면 '상한제' 역행 딜레마과천주공1단지가 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 벗어나 초고가 분양(7월 22일자 12면 보도)에 나서면서 인근에 공급되는 과천지식정보타운 내 공공택지의 분양 셈법 또한 복잡해졌다.3.3㎡당(이하 평당) 2천만원대 초반으로 분양하면 '로또분양' 논란이, 그 이상으로 분양하면 '고분양' 논란이 불거질 것이 뻔해 진퇴양난에 빠졌기 때문이다.22일 부동산 업계에 따르면 공공택지인 과천지식정보타운에서 공급되는 '과천제이드자이(647가구)'와 '과천푸르지오 벨라르테(504가구)'의 분양 일정이 또다시 미궁에 빠졌다. 두 곳 모두 분양가를 산정하지 못해 분양 일정을 잡지 못하고 있어서다.앞서 '과천제이드자이'는 지난 5월, '과천푸르지오 벨라르테'는 지난달 평당 2천400만원 선에서 분양될 것으로 예상됐으나 김현미 국토교통부 장관이 과천지역 공공택지 분양가가 지나치게 높다고 발언하면서 분양일정이 차일피일 미뤄졌다.그 사이 과천주공1단지는 HUG로부터 분양 보증을 받지 않아도 입주자 모집이 가능한 조건(층수 골조공사 3분의 2 이상 완성)을 갖추고 지난 19일 주변의 시세에 버금가는 평당 3천998만원으로 분양에 돌입했다. 이는 기존 과천지역에서 가장 비싸게 분양됐던 곳보다 무려 평당 600만원 이상 높은 가격이다.특히 정부가 민간택지에도 분양가 상한제 적용을 검토하는 등 고분양을 막기 위해 부동산 안정 정책을 펼치고 있는 것과 상반돼 고분양가 논란도 불거졌다.이에 '과천제이드자이'와 '과천푸르지오 벨라르테'는 과천주공1단지가 몰고 온 고분양가 후폭풍을 고스란히 맞게 됐다. 정부의 눈치에 분양가를 평당 2천만원대 초반으로 낮춰 책정하면 주변 시세에 절반에 불과해 '로또분양'을 조장한다는 지적이 제기될 가능성이 높고, 반대로 분양가가 평당 2천만원대 중반 이상이면 정부의 정책에 역행하는 꼴이 되기 때문이다.공공택지에서 가장 높은 분양가가 위례신도시의 평당 2천100만원인 점을 고려하면 중간 가격을 잡기도 어려운 실정이다.애초 올 2분기에 2천만원대 중반으로 분양에 나서려 했으나 분양가가 높다는 국토부의 눈치에 분양 일정을 미뤘던 것이 악수로 작용했다는 분석이다. 결국 지연되는 분양의 피해는 청약을 기다리는 실수요자들이 떠안게 됐다.부동산 업계 관계자는 "공공택지에서 분양가를 높게 책정하면 민간택지에 확대 적용하는 분양가 상한제 정책이 무너진다"며 "정부의 눈치를 보느라 분양일정을 미루면서 적정한 분양가 산정만 더 어렵게 됐다"고 말했다. /황준성기자 yayajoon@biz-m.kr사진은 과천 푸르지오 써밋 조감도. /대우건설 제공

2019-07-23 황준성

김현미 "분양가 상한제 '로또 아파트' 부작용, 전매제한 확대 보완"

김현미 국토교통부 장관이 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 도입할 때가 됐다고 강조하며 실효성 있는 시행령을 준비 중이라고 밝혔다. 12일 오전 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에 출석한 김 장관은 민간택지 아파트 분양가 상한제 도입이 이른 게 아니냐는 주승용 바른미래당 의원 지적에 대해 "오래 고민한 만큼 이제는 때가 되지 않았나 싶다"고 말했다. 주택값 안정화의 일환인 분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 더해 분양 가격을 산정, 그 이하로 분양하도록 하는 제도다. 쉽게 말해 정부에서 정한 분양가 이상으로 분양하지 못하게 막는 것이다. 이날 김 장관은 "2014년, 2015년에 규제를 완화하며 요건을 많이 풀어 분양가 상한제가 민간택지에 있어 무의미한 상태가 됐다"며 "실효성 있는 시행령을 준비하고 있다"고 민간주택 분양가 상한제 도입의 뜻을 또 한 번 밝혔다. 부작용을 우려하는 목소리도 나왔다. 주 의원은 "민간택지에 아파트 상한제를 시행할 경우, 당첨된 사람이 로또 효과를 누릴 수 있지 않냐"고 질의했다. 이에 김 장관은 "최초 분양자에게 막대한 차익을 주지 않느냐는 걱정은 전매제한을 좀 더 길게 하는 방법으로 보완할 수 있다"고 답했다. 그는 "역으로 분양가 상한제를 할 때 최초 분양자가 '로또'였다고 가정하면, 상한제를 하지 않았을 때 그 이익은 누가 갖고 가는 것인지 의구심도 제기된다"고 했다. 김 장관은 "걱정 안 하시게 준비하겠다. 저희도 사실은 이것을 오랫동안 고민했는데 이제는 때가 됐다"고 답했다. 앞서 김 장관은 지난 10일 국회 대정부질문에서 민간택지 아파트 분양가 상한제에 대해 대상과 시기, 방법 등을 면밀하게 검토 중에 있다고 밝힌 바 있다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr12일 김현미 국토부 장관이 국회 국토교통위 전체회의에서 의원들의 자료제출 요구에 답변하고 있다. / 연합뉴스

2019-07-15 윤혜경

"정부 주택정책보다 지역적 특성이 집값 형성에 영향"

잠시 주춤했던 서울 강남 집값이 상승 국면에 진입하자 정부가 '분양가 상한제' 도입을 검토하겠다 밝힌 가운데, 주택가격 형성에는 전국단위의 정책보다 지역적 특성이 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이런 현상은 서울 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 부산, 울산이 두드러졌다. 10일 한국주택금융공사 주택금융연구원은 수도권과 5대 광역시 중심으로 2004년 1분기부터 2018년도 3분기까지의 전국요인과 지역요인을 살핀 '수도권과 부산·울산 주택가격 비동조화 현상과 원인' 보고서를 발표했다. 전국요인과 지역요인은 주택가격의 움직임을 결정하는 요소다. 전국요인은 국가적인 현상을, 지역요인은 지역 고유의 인구 구조적 변화와 경제 성장 등을 뜻한다. 보고서에 의하면 전국주택가격과 전국요인의 동화 정도를 나타내는 상관계수는 △2004년 1분기~2009년 4분기 0.89 △2010년 1분기~2015년 2분기 0.65 △2015년 3분기~2018년 3분기 0.09로 집계됐다. 해를 거듭할수록 급격히 낮아지고 있는 것. 즉, 전국요인의 상대적 중요도가 떨어졌다는 얘기다. 연구진은 "2015년 이후 전국요인과 주택가격의 비동조화 현상이 더 뚜렷해졌다"고 설명했다. 특히 주택가격 변화가 크게 차이 나는 수도권과 부산, 울산 지역을 비교해보면 2017년을 기점으로 수도권은 주택가격이 상승한 반면 부산, 울산은 경기 침체로 주택시장이 냉각됐다. 수도권과 움직임이 다른 비동조화 현상을 보인 것이다. 연구진은 "부산은 인구 감소, 높은 노령인구와 노후주택 비율 등이 지역적 특색"이라며 "울산을 소득 대비 낮은 매매가, 경기 침체 등으로 지역요인이 강화했다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr

2019-07-15 윤혜경

김현미 장관 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입 검토"… 사실상 부동산 추가대책

정부가 서울 강남 아파트를 중심으로 부동산시장이 다시 불안 조짐을 보이자 '분양가 상한제' 카드를 꺼냈다.조만간 공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 것으로 예상된다.김현미 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다"고 밝혔다.분양가 상한제는 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가를 산정하는 방식으로, 현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이다.각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.주변에 최근 1년 내 분양 아파트들이 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있는 경우 분양 당시 평균 분양가에 최대 5%의 시세 상승을 반영해 분양가가 정해진다. 이미 준공한 아파트들만 있다면 평균 매매가 이하의 분양가가 허용된다.이날 김현미 장관이 분양가 상한제 도입 의사를 밝힘에 따라 국토부는 앞으로 주택법 시행령을 고쳐 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 요건을 완화할 것으로 예상된다.민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용하면 시세와 크게 관계없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해지는 만큼 분양가가 현재보다 낮아질 가능성이 높다.현행 주택법은 이미 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 규정하고 있다.다만 '특정 지역 분양가 상승률이 물가 상승률의 몇 배를 넘는 경우'와 같은 조건이 붙어 있고, 2014년 이후 지금까지 이 조건을 충족한 지역이 없었기 때문에 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 적이 없었다.이처럼 정부가 2014년 이후 5년 만에 민간택지 분양가 상한제를 적극적으로 추진하는 것은, 지난해 9·13 대책 등에도 불구하고 다시 서울 강남 아파트를 중심으로 부동산시장이 꿈틀거리기 때문으로 풀이된다.한편, 한국감정원에 따르면 지난 1일 기준 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.02%로 집계됐다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr김현미 국토교통부 장관(왼쪽)이 8일 오전 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에 참석해 자리하고 있다. /연합뉴스

2019-07-09 이상훈
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