경기도 부동산 경기가 조금씩 살아나는 모습인 가운데, 부동산 침체기에 하락세가 유독 두드러졌던 화성 동탄신도시 부동산도 들썩이고 있다. 특히 SRT가 오가는 동탄역 중심으로 주택 가격이 회복세를 보이는 양상이다. 경기도의 부동산 경기 흐름이 가장 단적으로 나타났던 지역인 만큼, 동탄에 부는 훈풍이 경기도 부동산 경기 회복세를 의미하는 것일지 관심이 쏠린다.'동탄역 시범 더샵 센트럴시티' 84.39㎡ 12억5천만원 거래 체결2021년 14억8천만 최고가… 작년 10월 10억까지 하락후 회복
동탄역 일대에서 오름세가 두드러지는 곳은 화성시 오산동 '동탄역 롯데캐슬(2021년 6월 입주)'이다. 동탄역 일대 대장주로 꼽혀온 '우·포·한(우남·포스코·한화)'에 비해 신축이다. 19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 24일 동탄역 롯데캐슬 전용 84.82㎡ 주택(41층)은 15억원에 매매가 이뤄졌다. 동일 면적의 직전 거래가는 지난해 3월 14억원(2층)으로, 매매가가 1억원 상승했다.대형 면적은 신고가를 경신했다. 지난 6일 해당 단지 전용 102.7㎡ 주택(31층)은 중개거래를 통해 18억3천만원에 매매계약서를 썼다. 해당 면적의 경우 지난해엔 매매가 없다가 올해 들어 거래가 이뤄졌는데, 매번 신고가를 경신 중이다. 지난 3월 16억3천만원(18층), 5월 16억7천만원(33층), 6월 17억5천만~18억원 등이다. 현재 최고 호가는 23억원에 달한다.동탄역 대장 아파트 중 한 곳인 '동탄역 시범 더샵 센트럴시티'의 가격도 회복세다. 지난 10일 전용 84.39㎡가 12억5천만원(23층)에 거래된 것인데, 이는 지난해 10월 대비 2억5천만원 상승한 금액이다. 해당 단지 전용 84.39㎡는 집값 급등기였던 2021년 9월 14억8천만원(23층)에 매매되며 최고가를 경신한 뒤 거래가 잠겼다가 지난해 10월 10억원(5층)에 실거래됐다. 최고가 대비 무려 5억원 가까이 하락했다가 회복에 접어든 것이다.인근 공인중개사들은 양도세 비과세 적용이 되면서 거래가 활발해졌다고 입을 모았다. 1가구 1주택자가 비과세 혜택을 받으려면 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 해당 단지는 지난달 입주 2년이 돼서, 바로 입주한 소유자라면 비과세 적용을 받을 수 있다. 때문에 시장에 매매 매물이 출현하기 시작, 거래로 이어진다는 설명이다. 김상희 동탄역 리치 공인중개사사무소 대표는 "비과세 여건이 되면서 매물도 올라오고 있고, 매매 문의도 하루에 10건 이상 된다"며 "거래가 이뤄지면서 호가도 오르는 분위기다. 매물을 내놨다가 거두는 분들도 있다"고 일대 분위기를 전했다.수도권광역급행철도(GTX)-A노선 개통이 멀지 않은 상황 속 반도체 메가 클러스터 호재가 더해진 점도 주택 가격 반등에 영향을 미친 것으로 분석된다. 직방이 제공한 수도권 신도시 아파트 가격지수에 따르면 지난달 동탄1·2신도시 가격지수는 각각 81.5, 85를 기록했다. 지수가 가장 낮았던 지난해 12월 대비 6.4p, 12.2p 늘어난 것이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "올 상반기 가격 흐름을 보면 동탄, 광교, 판교 등 수도권 동남부 신도시의 아파트 가격 회복 속도가 상대적으로 빨랐다"며 "투기과열지구 규제가 해제되고 강남 접근성 향상, 자체적인 산업 기반이 형성돼있는 점 등이 수요자들의 관심을 끌었다고 볼 수 있다"고 말했다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr화성 '동탄역 롯데캐슬' 전경. 2023.7.19 /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr화성 '동탄역 롯데캐슬' 전경. 2023.7.19 /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2023-07-28 윤혜경
청년과 사회초년생을 비롯한 무주택자들의 '내 집 장만'이 날로 어려워지고 있다. 올해까지는 규제지역 내 6억원이 넘는 주택담보대출과 연 1억원을 초과하는 신용대출을 할 때만 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 40%가 적용되지만, 내년 1월부터는 비주택 담보대출을 포함해 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40%를 적용한다. 기존 대출이 있었다면 내 집 마련은 더더욱 힘들어지는 셈이다. 아파트 청약은 더욱 만만치 않아졌다. 경쟁률이 치열해 '하늘의 별 따기'로 불리는 청약은 현재 당첨이 돼도 부담되는 경우가 더러 있다. 분양 시행사와 시공사가 중도금 등 대출 알선을 해주지 않는다고 고지하는 경우가 있어서다. 현재 분양가가 9억원을 초과하는 주택은 중도금 집단대출이 어렵다. 당첨자가 계약금은 물론 중도금까지 자력으로 만들어야 할 가능성이 커지는 대목이다. 잔금대출도 골칫거리 중 하나다. 지난 19일 주택산업연구원이 발표한 조사결과에 따르면 지난 10월 수분양자들의 아파트 미입주 사유 중 34%가 '잔금대출 미확보'였다. 10명 중 3명이 잔금대출을 마련하지 못해 입주를 포기한 것이다. 잔금대출 관련 문제는 내년에도 이어질 것으로 주산연 측은 전망했다. 내년부터는 잔금대출도 차주별 DSR 산정에 포함, 수분양자가 시존 대출이 있다면 잔금 마련은 더욱 어려워질 수 있다.전반적으로 내 집 마련이 어려운 상황. 그렇다면 무주택자들은 어떤 전략을 세워야 할까. 비즈엠은 가장 현실성 있는 내 집 마련 전략법을 듣기 위해 아파트 실거래가 플랫폼을 운영하는 유거상 아실 공동대표를 만났다.유거상 대표는 이에 대한 해답으로 소위 '갭 투자'로 불리며 전세 임차인을 둔 매물을 매매하는 주택 매입 방법을 먼저 거론했다. 현 정부가 가장 싫어하는 주택 매입 방법이긴 하지만, 당장 자본이 없어도 집을 마련할 수 있는 유일한 방법이라는 것이 유 대표의 설명이다."부동산 시장에서 자본이 마련 안 됐을 때 많이 사용되는 방식이 갭 투자다. 일단 당장 들어가서 살지는 못하더라도 보유는 할 수 있으니까. 투기 목적이 아닌 실거주를 염두에 뒀을 때도 사용하는 방법이다. 전·월세로 살면서 내 집을 마련하려고 하지만 자본이 없다면 어쩔 수 없이 임대인(집주인)이 되는 거다. 지금처럼 대출 규제가 심해지는 상황에서는 대출액도 작고, 상환금도 크다. 그런데 전세를 낀 매물을 사면 이자 나가는 게 없다. 매매값과 전셋값 차이를 이용해서 집을 미리 사두는 것이다. 대출규제에서 상대적으로 자유롭기에 이런 수요가 커지고 있다. 당장 자본이 없어도 집을 마련할 수 있는 방법은 현재 전세 임차를 끼고 주택을 사는 방법뿐이다."투기과열지구에 위치한 3억원짜리 구축 아파트를 매입한다고 가정해보자. 전세를 끼지 않은 매물을 살 때는 매수자가 주택값 100%를 마련해야 한다. 대출 시 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV)은 40%로 제한되므로, 매수자는 최소 1억8천만원의 현금을 보유해야 한다. 이번엔 동일한 조건이지만 전세 임차인이 거주 중인 아파트 매물을 산다고 예를 들어보자. 이때 전셋값이 2억5천만원 이라면 매수자는 5천만원에 집을 살 수 있다. 소유한 자본이 적어도 집을 살 수 있다고 말하는 이유다.그러나 현 정부는 이러한 갭 투자를 막기 위해 거주의무 기간을 두고 있다. 개정된 주택법 시행령에 따르면 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택은 3~5년, 민간택지 분양가상한제 적용 주택은 2~3년의 거주의무 기간이 있다. 때문에 갭 투자 방식으로 주택을 마련하려면 분양가 상한제가 적용되는 신규 아파트는 대상에서 제외해야 한다. 유 대표는 "그런데 최근에는 갭 투자를 염두에 둔다고 해도 부동산 가격이 급등했다. 본인 자본에 대한 검토를 많이 해야 한다"며 "무조건 사라는 게 아니다. 최종적으로 집을 팔기 전까지는 살고 있는 집이 오르거나 내리는 것은 큰 의미가 없다"고 조언했다. 그러면서 "자격 요건이 된다면 3기 신도시 등 수도권 신규택지 사전청약 일정이 있으니 청약을 해보는 방법도 있다"고 다른 방안도 제시했다. 그는 재개발·재건축 등 주택정비사업이 추진 중이거나 계획이 있는 사업장의 매물을 매입하는 방법도 소개했다. 로또 청약에 당첨되려면 선택을 받아야 하지만, 정비사업은 내가 선택하는 것이라는 설명이다. 유 대표는 "직장인이 대출을 받으면 3억원 정도의 빌라는 살 수 있다. 덤벼볼 수 있는 자본의 구간이다. 분담금은 나중에 대출받으면 된다"며 "정비사업은 분명히 주변 시세 대비 시세차익이 있기에 확실히 안전마진도 확보되고 새 아파트 입주도 가능해진다"고 말했다. 그는 김포 '북변3구역 주택 재개발정비사업' 구역 내 2억7천800만원짜리 매물을 예로 들었다. 해당 빌라의 감정평가 금액은 3천800만원으로, 조합 측은 해당 빌라를 가진 조합원들에게 전용 84㎡ 분양가를 3억8천만원에 해주기로 했다고 한다. 이 빌라의 감정평가 금액은 3천800만원인 것을 고려하면 분담금은 3억4천만원 가량이다. 즉, 전용 84㎡ 새 아파트를 구입하는데 6억2천만원이 들어가는 셈이다. 유 대표는 사업지와 인접한 아파트 시세도 살펴봐야 한다고 했다. "(북변3구역) 주변 '한강메트로자이' 전용 84㎡가 11억원 정도다. 그럼 이 근처에 조성되는 재개발 아파트도 11억원이 될 가능성이 높다. 훗날 11억원이 될 아파트를 6억2천만원에 사는 것이니까 안전마진이 남았다고 할 수 있다. 이런 투자를 하는 게 재개발"이라고 설명했다.그에게 들은 정비사업지 선택 방법은 이렇다. 본인이 거주 중인 지역을 기준으로 현재 진행 중인 정비사업 구역 리스트를 파악한 뒤 교통, 학교, 편의시설 등 입지 분석을 통해 정비사업지를 고른다. 이후 개인 자본 여건에 따라 구역 내 매물을 비교 분석한 뒤 선택하면 된다.유 대표는 "정비사업 구역 중 내가 가진 자본으로 도전해 볼 만한 구역이 있는지, 빌라를 사서 입주권을 받았을 때 추가 분담해야 할 돈이 예산 범위에 합당한지 등을 살펴야 한다. 근데 이렇게 하려면 첫걸음이 구역 파악인데, 이게 쉽지 않다"면서도 "그런데 아실은 지도상에 정비구역 위치는 물론 정비사업 예정지도 표시를 했다. 공공주택 등 정부에서 추진하는 사업도 쉽게 볼 수 있다"고 말했다 그러면서 "아실을 통해 이런 비교를 하고 나면 '아, 어느 구역이 내가 실거주로 들어가기에 괜찮구나'라는 답을 알 수 있다"며 "제가 생각하기에는 현재 가장 괜찮게 내 집을 마련하는 수단은 사업장이 잘 돌아가고, 진척이 많이 된 재개발이 아닐까 싶다"고 덧붙였다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr김포시 걸포동에 위치한 '한강메트로자이3단지' 전경. 2021.5.25. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr아파트 실거래가 앱 '아실' 공동창업자 유거상 대표. 2021.10.26. /김동현기자kdhit@biz-m.kr유거상 아실 대표가 아실을 통해 보여준 김포시 북변동에서 추진 중인 정비사업구역들. /
2021-11-24 윤혜경
3기 신도시와 수도권 신규택지 2차 사전청약이 오는 25일부터 시작된다. 지난 7월 28일 4천333가구의 1차 사전청약을 진행한 지 3개월여 만에 2차 사전청약을 진행하는 것. 2차 사전청약은 1차보다 물량이 2배 이상 증가한 1만102가구가 공급된다. 소위 '국민 면적'으로 불리는 전용면적 84㎡ 물량도 대폭 늘었다는 점도 눈길을 끄는 요소다. 다만, 대다수가 신혼부부 특별공급 물량이고 일반공급 물량은 10%가 채 되지 않아 무주택 실수요자들의 '내 집 마련' 문턱은 더더욱 높아질 것으로 전망된다.19일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 오는 25일부터 총 11개 지구 1만102호 물량의 2차 사전청약 접수를 진행한다. 2차 물량 전망치인 9천100가구를 뛰어넘는 물량이다. 이번 사전청약은 2기 신도시인 인천검단, 파주운정과 3기 신도시 남양주왕숙2, 공공주택지구인 성남낙생, 성남복정 등 수요자들 관심이 몰린 2·3기 신도시와 성남시 등에 물량이 몰려있다.지구별 물량은 △파주운정2 2천150가구 △인천검단 1천160가구 △남양주왕숙2 1천410가구 △의정부우정 950가구 △군포대야미 950가구 △성남낙생 890가구 △의왕월암 830가구 △성남복정2 630가구 △수원당수 460가구 △부천원종 370가구 △성남신촌 300가구다.물량 자체는 1차에 비해 2.5배 가까이 늘었지만, 일반분양 물량은 935가구에 불과하다. 남양주왕숙2 A1(102가구), 남양주왕숙2 A3(105가구), 성남신촌 A2(46가구), 의정부우정 A1(79가구), 의정부우정 A2(71가구), 인천검단 AA21(179가구), 파주운정3 A20(91가구), 파주운정3 A22(96가구), 파주운정3 A23(148가구) 등이다. 나머지는 모두 특별공급 물량이다.특별공급 물량 중에서도 신혼부부가 차지하는 비중이 압도적이다. 우선 신혼희망타운 입주자 모집 공고문을 보면 성남낙생(884가구), 성남복정2(632가구), 군포대야미(952가구), 의왕월암(825가구), 수원당수(459가구), 부천원종(374가구) 등 총 4천126가구가 신혼희망타운으로 조성된다. 신혼부부가 아닌 일반 무주택자들은 청약을 넣을 수 없다. 신청 가능 자격은 혼인기간이 7년 이내 또는 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 혼인을 계획 중이면서 사전청약 공고일인 지난 15일 기준으로 1년 이내 혼인 사실을 증명할 수 있는 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족이다. 이때 가구구성원이 모두 무주택자여야 한다. 분양권이나 입주권도 주택으로 보기 때문에 분양 및 입주권을 소유하고 있으면 청약할 수 없다. 공공분양주택도 특별공급의 비중이 높다. 나머지 5천976가구 물량 중 신혼부부가 1천786가구(29.9%)로 비중이 30%에 달한다. 신혼희망타운과 공공분양 합쳐 신혼부부 물량은 5천912가구다. 이어 생애최초(1천486가구·24.9%), 기타(888가구·14.6%), 다자녀(590가구·9.9%), 노부모(291가구·4.9%) 순이다. 공공분양에서 특별공급 물량인 5천41가구를 뺀 935가구(15.6%)만이 일반 무주택 실수요자가 청약에 참여할 수 있는 셈이다. 이번 2차 물량 중 일반 공급 물량 비중은 9.3%에 그쳐 다른 타입에 비해 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.신혼희망타운 다수 분양가 3억~4억원대수원당수 가장 저렴, 성남복정 가장 고가분양가는 공공택지에서 공급하는 공공분양주택인 만큼 분양가 상한제가 적용, 주변 시세 대비 60~80% 수준에 책정될 전망이다. 3기 신도시인 남양주왕숙2, 타 지역보다 지가가 높은 성남을 제외한 대부분은 3억~4억원 수준으로 예상 분양가가 산출됐다.신혼희망타운은 모든 지구 전용면적이 60㎡ 이하로만 구성되며 추정분양가는 3억1천115만~5억5천489만원이다. 실제 분양가는 현재 추정분양가를 뛰어넘을 수 있다. 실제 분양가는 본 청약 시점에 분양가심사위원회 심의를 거쳐서 책정한다. 신혼희망타운 중 분양가가 가장 저렴하게 책정된 곳은 수원 당수지구 A5블록으로, 46타입이 3억1천115만원, 55타입이 3억7천67만원이다. 본 청약 예정 시기는 2023년 4월 15일이다. 가장 비싼 곳은 성남복정2 A1블록이다. 55타입이 5억3천840만원, 56T타입이 5억5천489만원이다. 1차 사전청약 성남복정 1 A2블록 55타입 6억4천110만원보다 추정분양가가 상대적으로 저렴한 편이다. 본 청약 예정 시기는 2023년 5월 15일이다.전매제한, 거주의무기간도 있다. 투기과열지구에 속한 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수의 경우 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 80% 미만이면 10년의 전매제한, 5년의 거주의무기간이 부여된다. 투기과열지구가 아닌 부천원종은 각각 8년, 5년이다. 분양가가 인근 매매가격의 100% 이상이면 투기과열지구는 5년, 이외지역은 3년의 전매제한만 있고 거주의무기간은 없다.1차보다 전용 84㎡ 비중 크게 늘어분양가는 4억3천~5억6천만원 추정2차 사전청약 공공분양이 1차와 달라진 점은 '면적'이다. 전용 84㎡ 비중이 크게 늘었다. 1차 때는 전용 84㎡ 물량이 73가구에 불과했으나 2차에는 무려 2천382가구가 공급된다. 전용 59㎡와 전용 74㎡ 물량은 각각 2천471가구, 1천123가구다. 전용 84㎡ 물량과 분양가는 △남양주왕숙2 A1블록(208가구, 5억6천115만원) △남양주왕숙2 A3블록(190가구, 5억6천330만원) △인천검단 AA21블록(741가구, 4억1천991만원) △파주운정3 A20(439가구, 4억3천221만원) △파주운정 A22(462가구, 4억3천221만원) △파주운정3 A23(341가구, 4억5천346만원) 등이다.공공분양 전용 59㎡ 중 분양가가 가장 높은 곳은 성남신촌 A2블록으로, 추정분양가가 6억8천268만원이다. 남양주왕숙2 A1블록과 A3블록 전용 59㎡ 분양가는 4억1천224만원, 4억1천435만원으로 추정된다. 의정부우정 A1블록과 A2블록은 각각 3억3천361만원, 3억3천479만으로 추산되고, 파주운정3 A23블록은 3억2천453만원 수준이 될 것으로 점쳐진다.전용 74㎡를 공급하는 곳은 남양주왕숙2, 인천검단, 파주운정이다. 남양주왕숙2 A1블록은 4억9천523만원, A3블록은 4억9천634만원에, 인천검단 AA21블록은 4억1천991만원으로 추산된다. 파주운정3 A20·22·23은 3억7천863만원, 3억8천74만원, 3억9천875만원 수준이 될 것으로 추산된다. 25일부터 29일까지 5일간 청약 본 청약까지 무주택 자격 유지해야청약은 일반 청약과 동일한 순서로 진행된다. 신혼희망타운은 이달 25일부터 29일까지 5일간 해당 지역 거주자 청약 신청을 받는다. 이후 11월 5일까지 수도권 거주자 청약접수를 받는다.공공분양 또한 일정은 같다. 이달 25일부터 29일까지 특별공급 청약신청을 받으며, 내달 1일부터 2일까지 양일간 일반공급 1순위 중 당해지역, 3일부터 5일은 경기도·수도권 거주자 접수를 진행한다. 11월 8일에는 일반공급 2순위 대상자 청약이 진행된다. 당첨자는 유형에 관계 없이 11월 25일에 발표된다. 공공분양 일반공급은 수도권거주, 무주택세대구성원, 청약저축 가입자이면서 사전청약 대상지구가 투기과열지구 또는 청약과열지역에 해당, 1순위 요건을 충족하는 자에게 먼저 공급한다. 요건은 청약저축 가입 2년 이상 경과, 24회 이상 납입, 세대주, 5년 이내 세대구성원 전체 다른 주택 당첨 이력이 없어야 한다. 사전청약에 당첨되면 다른 지역 사전청약에 신청할 수 없다. 또한, 본 청약까지 무주택 자격도 유지해야 한다. 즉, 1차 사전청약 당첨자는 2차 신청이 불가능한 셈이다.국토교통부 관계자는 "1차 사전청약 결과 이례적인 청약경쟁률을 기록했다"며 "2차 사전청약을 포함한 올해 예정된 2만8천가구 공급도 차질없이 추진하겠다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr지난 7월 서울시 송파구 장지동에 마련됐던 3기 신도시 1차 사전청약 접수처 모습 . /연합뉴스지난 7월 서울시 송파구 장지동에 마련됐던 3기 신도시 1차 사전청약 접수처 모습. /연합뉴스올해 공공분양 사전청약 대상지 및 공급물량남양주 왕숙 조감도. /3기 신도시 홈페이지 캡처공공분양 일반공급이 있엇던 지난 8월, 성남 복정1지구 사전청약 접수처에서 시민들이 접수 대기를 하고 있는 모습. /연합뉴스
2021-10-19 윤혜경
한때 '미분양 무덤'으로 불리던 이천시에서 1순위 내 마감에 성공한 단지가 나왔다. 수도권 대다수 지역이 규제지역으로 묶이고, 집값이 천정부지로 치솟는 상황에서 비규제에다 여타 지역 대비 저렴하다는 인식 영향에 흥행에 성공한 것이다. 업계 관계자들도 놀라는 분위기다. 분양가상한제가 적용되지 않은 주택으로, 분양가가 인근 시세와 비슷한 수준이기 때문. 하지만 분양가상한제 미적용주택인 만큼 당첨자 발표일 6개월 이후 전매가 가능해 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받은 것으로 분석된다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 GS건설이 지난 13일에 진행한 '이천자이 더 파크' 1순위 396가구 모집에 1만5천753명이 몰리며 전 타입 1순위 청약을 마감했다. 평균 경쟁률은 39.78대 1이다. 신세계건설 '빌리브 어바인시티'가 세웠던 13.3대 1의 기록을 뛰어넘으며 이천 역대 최고 청약 경쟁률 타이틀을 거머쥐었다. 가장 경쟁률이 치열했던 타입은 전용면적 84㎡A다. 114가구 모집에 해당지역에서 4천556명이 접수, 39.96대 1의 경쟁률을 기록했다. △84㎡T 32.64대 1 △84㎡C 26.08대 1 △102㎡T 21.38대 1 △59㎡A 20.24대 1 △107㎡ 16.05대 1 △84㎡B 15.71대 1 △59㎡B 11.58대 1 등 모든 면적이 두 자릿수의 경쟁률을 기록했다.이천 부동산 분위기는 불과 5개월 전만하더라도 지금과 달랐다. 지난 5월 분양한 '이천 진암지구 우방 아이유쉘 메가하이브'는 전용 84㎡ 타입을 제외한 나머지 타입이 순위 내 미달이 났다. 롯데건설이 2019년 7월 분양한 주상복합 '이천 롯데캐슬 페라즈 스카이' 또한 고분양가 지적을 받으며 분양 당시 큰 주목을 받지 못했다.미분양 무덤이라 불리던 이천 부동산 시장이 빠르게 상승세에 접어든 건 지난 8월부터다. KB부동산 리브온 아파트 매매지수를 보면 △8월 1주 104.6 △8월 2주 105.4 △8월 3주 106.3 △8월 4주 107.4 △8월 5주 108.1 △9월 1주 108.9 △9월 2주 110.0 △9월 4주 111.2 △10월 1주 112.2 △10월 2주 112.4 등으로 주마다 1p가량의 오름세를 기록 중이다. 이러한 훈풍 때문일까. 이천자이 더 파크는 분양가가 인근 시세와 비슷한 수준임에도 흥행에 성공했다. 비투기과열지구 및 비청약과열지역 민간택지에서 공급된 해당 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1천95만원이며, 소위 '국민 면적'으로 불리는 전용 84㎡ 공급금액은 4억6천840만~5억3천210만원이다. 여기에 발코니 확장비를 포함하면 1천40만~1천500만원을 더 부담해야 한다.해당 단지가 들어서는 이천시 관고동 구축 아파트 시세와도 제법 차이가 난다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 2010년 준공된 '이천벽산블루밍아파트' 전용 84.98㎡는 올해 4월 3억2천900만원(5층)에 거래되다 6월 3억4천만원(6층), 10월 3억7천800만원(4층)에 매매됐다. 1998년 건축된 '관고7통두산아파트' 전용 84.9㎡ 1층은 지난 5월 1억9천만원에 매매되다 8월 1억9천500만원, 이달 11일 2억원으로 손바뀜했다. 물론 이 아파트들은 입주한지 10년이상씩 된 구축이라 비교 대상은 아니지만 분양가와 시세의 차이는 큰 편이다. 관고동의 한 공인중개사는 "위치를 보면 지금 임야를 깎아 조성 중이다. 현재는 아무것도 없다"면서 "최소 분양가가 4억원 중반대로 상당히 비싸다"이라고 평했다. 이 중개사는 이어 "그런데도 이천의 첫 자이라는 점, 구축이 많은 곳에서 신축이라는 점이 통한 것으로 보인다"고 설명했다. 인근의 또 다른 공인중개사는 "이천에서 전 타입 순위 내 마감은 처음인 것으로 알고 있다"며 "'자이'라는 브랜드와 6개월 후 전매가 가능하다는 점이 시장에서 먹힌 것으로 보인다"고 말했다. 그러면서 "사실 입지만 보면 지금 당장은 좋은 편은 아니지만 향후 부악공원이 조성되고 나면 상권이 활성화되고 인구가 늘어날 가능성이 있다"고 덧붙였다.한편 민간공원 특례사업으로 조성되는 이천자이 더 파크는 지하 6층~지상 최고 25층, 11개 동, 706가구 규모로 조성되며, 입주는 2024년 9월 예정이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.krGS건설이 이천시 관고동 일원에 공급하는 '이천자이 더 파크' 견본주택 전경. 2021.10.15. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr전 주택형 1순위 청약을 마감한 '이천자이 더 파크' 신축공사 현장. 2021.10.15. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr이천자이 더 파크 신축공사 현장과 인접한 '이천벽산블루밍아파트' 전경. 2021.10.15. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-10-16 윤혜경
"전용면적 84㎡ 분양가가 10억원이지만, 이 추세라면 전매제한 풀리면 30억원은 될 거라고 보니까. 지금 분양가도 시세랑 비교하면 차익이 10억원은 되니까. 그래서 이렇게 열광하는 거죠." 현대건설이 수원시 영통구 이의동에 공급하는 '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트' 1순위 청약이 있던 14일 오전. 사업지 인근에서 만난 한 공인중개사는 해당 단지 분양 열기가 뜨거운 이유를 이같이 분석했다.앞서 현대건설은 지난 2일 입주자 모집공고를 내고 본격적인 분양 일정에 돌입했다. 7월께 분양할 예정이었으나 분양이 2개월 늦어졌다. 광교택지개발지구 C6블록에 들어서는 주상복합아파트인 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트는 지하 7층~지상 20층, 4개 동, 211가구 규모로 조성된다. 전용 면적은 전 타입이 85㎡ 이하로만 구성돼 100% 가점제로 입주자를 뽑는다.3.3㎡당 평균 분양가는 2천653만원이다. 면적별 일반공급 물량과 공급가는 △60㎡A 14가구(7억2천440만원) △60㎡B 11가구(7억1천180만원) △69㎡ 22가구(8억2천380만원) △84㎡ 104가구(9억8천540만원)다. 여기에 발코니 확장, 중문, 시스템 에어컨 등의 유상 옵션을 선택할 경우 전용 84㎡ 분양가는 10억원을 훌쩍 웃돈다. 소위 '국민 면적'으로 불리는 전용 84㎡ 분양가가 10억원에 육박하지만 중도금 대출은 불가하다. 현대건설은 분양 홈페이지 팝업창을 통해 '본 아파트의 중도금 60% 납부는 분양대금 납부조건에 따라 중도금을 수분양자 자력으로 직접 납부 해야 한다'고 공지하고 있다. 이와 더불어 중도금 대출 알선은 사업주체(무궁화신탁) 및 시공사(현대건설)의 의무사항이 아니라는 점도 설명한다. 금융권은 현재 분양가 9억원 이상 주택에 대해서는 중도금 집단대출을 금지하고 있다. 시행사와 시공사가 분양가 9억원 미만의 주택도 중도금 대출을 하지 않겠다는 방침을 밝히면서 예비청약자들은 패닉에 빠졌다. 전용 60㎡A 타입만 하더라도 계약금 20%에 중도금 60%까지 납부하려면 현금을 최소 4억8천343만9천원을 보유하고 있어야 해서다. NH농협은행 등 은행권에서 신규 주택담보대출을 제한하고 있는 점도 실수요자에게 부담으로 작용하고 있다. 광교신도시에서 근무한다는 직장인 A씨(30)는 "최소 분양가가 7억원이 넘는다. 과연 무주택청년 중 대출 없이 청약할 수 있는 사람이 몇 명이나 될까 싶다"며 "돈 있는 자들의 돈 놓고 돈 먹기가 아닌가 싶다"고 말했다. 그러나 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트는 이 같은 실수요자의 우려 속에서도 흥행가도를 달리고 있다. 한국부동산원 청약홈을 보면 전날 진행한 특별공급 50가구 모집에 8천894명이 몰려 평균 경쟁률 177.9대 1을 기록했다. 특별공급에서만 평균 세자릿수의 경쟁률이 나왔다. 가장 경쟁률이 치열했던 타입은 생애최초 특별공급이다. 16가구 모집에 5천513명이 청약통장을 썼다. 평균 경쟁률은 344.6대 1이다. 신혼부부 특별공급 또한 127.6대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 지역 부동산 관계자들은 특별공급에 이어 일반공급 또한 열기가 이어질 것이라고 내다본다. 분양가만 놓고 보면 비싸게 느껴질 수 있으나 광교 시세 대비 저렴해 수억원의 시세차익이 예상된다는 이유다. 입지 또한 신분당선 '광교중앙역'과 매우 가깝고, 바로 인근에 경기도청 신청사 등이 조성 중이다. 갤러리아광교 및 수원컨벤션센터도 인근에 있다. 해당 사업지 바로 앞에 있는 '광교자연앤힐스테이트(2012년 11월)' 흐름을 살펴보자. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 해당 단지 전용 84.68㎡는 올해 3월 14억4천만원(6층)에 거래되다 4월 14억8천만원(9층), 5월 15억5천900만원(17층), 6월 15억5천만~16억3천만원에 손바뀜했다. 지난 7월에는 15억7천만원(25층), 16억3천만원(17층)에 실거래된 바 있다. 현재 호가는 최대 17억원에 나와 있다. 이 단지의 최근 실거래가와 힐스테이트 광교중앙역퍼스트 분양가 차이는 6억4천460만원이다. 신분당선 광교중앙역 인근의 한 대표 공인중개사는 "자연앤힐스테이트 분양가가 3억9천만원이었는데 지금은 18억원 수준이다. 새로 분양하는 곳도 지금 분양가는 10억원이지만 이 추세로 전매제한이 풀린다면 30억원이 될 거라고 기대들 하신다"며 "광교신도시 마지막 로또 분양인 만큼 1순위 청약도 가점 73점 이상은 돼야 안정권에 들어가지 않을까 싶다"고 말했다. 그러면서 "다만 대출이 되지 않아 현금을 보유하지 않은 사람은 살 수가 없다. 투기과열지구, 공공택지 분양가상한제로 전매제한이 8년이고 거주의무기간이 3년이라 입주 후 바로 전세도 놓을 수 없다. 현금 보유자만 청약을 넣을 수 있다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 조감도. /현대건설 제공힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 분양 홈페이지. 홈페이지 팝업창을 통해 중도금 대출이 불가능하다는 내용을 공지하고 있다. /분양홈페이지 캡처신분당선 광교중앙역 3번 출구 인근에 위치한 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 신축공사 현장 인근. 2021.9.14. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr광교자연앤힐스테이트 전경. 2021.9.14. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-09-14 윤혜경
요즘 수도권 부동산 시장은 수도권광역급행철도(GTX)에 따라 명암이 갈린다고 해도 과언이 아니다. GTX 호재를 품은 곳은 훈풍이, 비껴간 곳은 냉기가 감돈다.안양 인덕원역 일대 집값은 이 같은 분위기를 단적으로 보여준다. 기존 노선에 인덕원역, 왕십리역 추가를 제안한 현대건설 컨소시엄이 GTX-C 노선 우선협상자로 선정되자 인덕원역 일대 아파트는 호가가 2억원 이상 뛰었다. 기대감이 바로 집값에 연결된 셈이다. 비즈엠은 A노선부터 D노선까지 GTX 확정 이후 집값 변화를 살펴보는 '집값 급행열차 GTX'를 연재한다. <편집자주>■ '인천의 강남'…집값 강세 이어져소나무가 무성하게 많은 섬이라는 뜻의 '송도(松島)'. 이 지명은 일제강점기에 탄생한 협궤열차 수인선이 개통할 때 생겼다. 멀리서 볼 때 소나무가 우거진 섬처럼 보여 일본인들이 송도라고 불렀다고 한다.한때 소나무가 무성했던 송도는 고층 건물이 가득한 곳으로 바뀌는 중이다. 협궤열차 수인선은 시대 흐름에 따라 복선전철로 바뀌었고, 서울 접근성을 대폭 개선해 줄 GTX도 오가게 된다. 뿐만 아니라 삼성바이오로직스, 셀트리온이 터를 잡고 있고 SK바이오사이언스 이전, K-바이오 랩허브 등 다양한 개발 호재도 있어 인천의 대표 부촌으로 손꼽힌다. 인천의 강남으로도 불리는 송도국제도시는 최근 몇 년간 집값이 가파르게 오른 곳 중 하나다. 한국부동산원이 발표하는 월간 주택가격 동향을 보면 송도국제도시가 있는 인천 연수구 집값은 2019년 9월부터 상승세에 접어들었다. 2019년 8월 -0.45%를 기록했던 송도 주택 매매가격은 2019년 9월 0.25%로 반등했다. 같은 해 8월 21일 기획재정부는 재정사업평가위원회를 열고 인천 송도에서 남양주 마석을 잇는 GTX-B노선 사업을 확정했다. 12년 만에 예비타당성 조사가 통과된 것이다. 2020년 1분기 상승 폭도 눈에 띈다. 1월 0.44%, 2월 0.94%, 3월 3.40%를 기록했다. 3월과 1월의 차이는 무려 2.96%p. 같은 기간 인천 전체 상승 폭은 0.20%→0.43%→1.61%로 1.41%p 상승했다. 연수구의 상승세가 인천 평균 상승 폭의 2배를 웃돈다. 2020년 3월 정점을 찍은 연수구는 고가주택 대출을 규제한 12·16 대책과 수도권 청약 규제를 강화한 2·20 대책을 피한 '풍선효과'로 2020년 6월까지 1% 대의 상승세를 유지하다 7월부터 상승세가 주춤해졌다. 6·17 대책으로 연수구가 투기과열지구로 지정된 영향이다. 7월부터 10월까지는 0.96%→0.15%→0.17%→0.09%로 내림세를 보이다 2020년 11월 0.56%로 반등, 12월 1.01%를 기록하며 다시 1%대의 상승 폭을 보였다. 올해 1월부터 7월은 1.01%→2.27%→2.96%→3.24%→3.67%→2.84%→2.54%→2.12%로 평균 2.95%의 상승률을 기록 중이다. ■ 정부 정책과 교통 호재 '이중 수혜'업계 관계자들은 연수구 집값 상승 배경에 정부의 정책과 교통 호재가 있다고 분석한다. 송도국제도시 최초 입주 시점인 2005년부터 연수구 송도동에서 중개업을 해온 문형은 송도제일공인중개사 대표는 "2019년 8월에 GTX-B노선 예타 통과한 이후 송도 집값이 본격적으로 오르기 시작했다"며 "84㎡ 기준 5억5천만원이던 아파트가 현재는 9억5천만원으로 70%가량 상승했다"고 설명했다. 문 대표는 이어 "가격 상승 요인에는 비규제 풍선효과 뿐 아니라, 임대차 관련법 시행 후 전셋값 불안으로 매매가가 상승하는 등 정책의 영향이 자리해 있다. 여기에 교통 호재가 맞물려 상승작용을 하고 있다"며 "현 송도 집값 상승률의 절반 정도는 GTX 영향이라고 분석된다"고 덧붙였다.송도국제도시의 집값 상승 견인차 역할을 톡톡히 한 GTX-B 노선은 수도권 동서방향을 가로지른다. 인천 송도국제도시에서 남양주 마석까지 80.1㎞를 연결하며, △송도 △인천시청 △부평 △부천종합운동장 △여의도 △용산 △서울역 △청량리 △망우 △별내 △평내호평 △마석 13곳에 정차한다. 현재 GTX-B 노선은 기본계획수립 단계를 밟고 있으며 올해 말 민간투자시설산업기본계획이 고시될 예정이다. A노선과 C노선에 비해 사업 진척이 더디다. 정부는 올해 안에 기본계획 고시가 이뤄져 사업자 선정 등의 절차를 거칠 경우 이르면 내년 말쯤 착공에 돌입할 수 있을 것으로 예상하고 있다. 개통은 2027년 말~2028년 초가 될 것으로 전망된다. GTX-B가 개통하게 되면 서울 접근성이 떨어졌던 송도국제도시의 교통여건이 획기적으로 개선된다. 83분이 걸렸던 송도에서 서울역까지는 27분, 송도에서 청량리까지는 37분이 소요될 예정이다. 서울을 오가는 송도국제도시 주민들의 가장 빠른 발이 돼줄 GTX-B 기점 송도역(가칭)은 인천지하철 1호선 인천대입구와 연계된다. 인천대입구역은 버스 환승 시설, 통합 대기실, 환승 주차장 등이 들어서는 환승센터가 될 전망이다.■ 신고가 경신 행진…"발전가능성 많다"교통 호재가 가시화되면서 인천대입구역 인근 아파트값은 신고가를 경신 중이다. 제3공구 '송도 더샵 퍼스트파크(2017년 11월 준공)', '송도 더샵 마스터뷰(2015년 7월 준공)', 제2공구 '더샵퍼스트월드(2009년 1월 준공)', '송도 센트럴파크 푸르지오(2015년 6월 준공)'가 GTX 수혜지이자 노른자위로 꼽힌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 송도 더샵 퍼스트파크(F14BL) 전용 84.9㎡는 올해 2월 10억3천만원(7층), 5월 10억8천700만원(9층)에 거래되다 지난 7월 12억9천800만원(20층)에 손바뀜했다. 5개월 만에 2억6천800만원 올랐다. 송도 더샵 마스터뷰(23-1BL) 84.92㎡는 지난 7월 11억2천만원(10층)에 매매되며 신고가를 경신했다. 동일면적의 마지막 거래는 지난 3월 9억4천만원(27층)으로 4개월 동안 집값이 1억8천만원 상승했다.제2공구에 있는 더샵퍼스트월드와 송도 센트럴파크 푸르지오도 최소 3억원씩 가격이 올랐다. 더샵퍼스트월드 전용 84.89㎡는 지난해 1월 5억500만원(22층), 4월 6억2천800만원(10층), 6월 6억9천800만원(23층), 12월 6억7천만~6억9천300만원(8·10·12층)에 거래되다 올해 6월 9억원(20층)에 매매계약서를 썼다. 송도 센트럴파크 푸르지오 전용 84.98㎡는 올해 1월 9억4천800만원(35층), 2월 10억3천만원(22층)에 매매되다 지난 6월 12억5천만원(26층)에 거래가 성사됐다. 문 대표는 "그동안 송도가 저평가된 원인은 교통이다. 서울 도심과 거리도 먼데다 특별한 교통체계도 없었다. 그런데 GTX가 이 문제를 개선해주는 역할을 해 저평가된 송도가 제대로 평가돼 가치가 상승하는 계기가 됐다"고 말했다.그러면서 "중장기적으로 봤을 때 송도는 삼성바이오로직스, 셀트리온, SK바이오사이언스 등 기업들이 속속 입주하고 확장하면서 자족 도시로 성장하고 있다. 굉장히 발전 가능성이 많은 곳"이라고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.krGTX-B 인천대입구역(송도역) 수혜지로 꼽히는 '더샵 퍼스트파크', '더샵 마스터뷰' 전경. 2021.8.20. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr바이오 기업들이 속속 들어서고 있는 송도 바이오 단지 일대 전경. 2021.08.10 /조재현기자 jhc@biz-m.krGTX-B 노선과 연계될 인천1호선 인천대입구역. 2021.8.20. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr인천 송도국제도시 제3공구에 소재한 더샵 퍼스트파크 15BL. 2021.8.20. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr더샵퍼스트월드 전경. 2021.8.20. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-08-22 윤혜경
요즘 수도권 부동산 시장은 수도권광역급행철도(GTX)에 따라 명암이 갈린다고 해도 과언이 아니다. GTX 호재를 품은 곳은 훈풍이, 비껴간 곳은 냉기가 감돈다.안양 인덕원역 일대 집값은 이 같은 분위기를 단적으로 보여준다. 기존 노선에 인덕원역, 왕십리역 추가를 제안한 현대건설 컨소시엄이 GTX-C 노선 우선협상자로 선정되자 인덕원역 일대 아파트는 호가가 2억원 이상 뛰었다. 기대감이 바로 집값에 연결된 셈이다. 비즈엠은 A노선부터 D노선까지 GTX 확정 이후 집값 변화를 살펴보는 '집값 급행열차 GTX'를 연재한다. <편집자주>"수원에 계신 분들도 깜짝 놀랐을 겁니다. 살고 있는 아파트값이 100% 가까이 올랐죠. 최근에 신축하고 있는 아파트들은 2년 동안 '더블'로 올랐습니다."GTX-C 노선 기점이 될 수원역 인근에서 만난 한 대표 공인중개사는 교통 호재 등의 영향으로 2~3년 새 수원 집값이 크게 올랐다고 분석했다. 경기도 집값을 거론할 때 주로 사용되는 '수·용·성'에서 맨 앞글자를 담당하고 있는 수원은 경기 남부권 집값을 리딩하는 지역으로 손꼽힌다. 2021년 6월 말 기준 인구가 120만명을 훌쩍 넘은데다가, 가까운 용인·화성에 비해 교통 및 생활인프라가 우수해서다. 수원역만 하더라도 1호선과 수인·분당선이 있으며, 서울과 호남·영남을 연결하는 철도가 지난다. 현재 수원발 KTX 직결사업이 진행 중이며, GTX도 수원역에 정차할 예정이다. 수원역이 '쿼드러플 역세권'으로 거듭나는 것이다.특히 수원역은 AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰, 롯데마트 등 대형 편의시설이 이미 들어서 있으며 KCC몰도 올해 개점 예정이다. 교통과 상권이 집중된 요충지인 셈이다. 수원역에 서는 GTX는 C노선이다. 양주 덕정에서 서울 삼성역을 거쳐 수원까지 총 74.8km 구간을 연결하는 노선으로, △덕정 △의정부 △창동 △광운대 △청량리 △삼성 △양재 △정부과천청사 △금정 △수원 등 총 10곳에 정차한다. 2027년 개통이 목표다. GTX-C 노선이 개통하게 되면 서울 삼성까지 한 번에 갈 수 있다. 기존 전철망을 이용해 삼성역을 가려면 금정역에서 내려 4호선으로 환승한 뒤 다시 사당역에서 2호선으로 갈아타야하는데, 이러한 번거로운 과정이 생략된다. 시간도 기존 73분에서 26분으로 대폭 줄어든다. 서울과 경기북부로 연결되는 교통이 획기적으로 개선되는 셈이다. 수원시는 권선·장안·팔달·영통구로 나뉘는데, 작년 6·17 대책을 통해 모든 구가 투기과열지구로 지정됐다. 수원시 전체가 규제지역이 됐지만, 집값 오름세는 여전하다. 이는 GTX 등 다양한 호재가 작용한 영향으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 2021년 6월 수원시 매매가격지수는 128.9로 작년 6월 115.9보다 13p 상승했다. 매매가격지수는 0~200으로 나타낸다. 100을 기준으로 두고 0에 가까우면 수요보다 공급이, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 의미다. 매매심리가 더욱 강해지고 있다는 뜻이다. 아파트 매매가격 또한 상승세다. 수원지역 평균 아파트 매매가격은 작년 6월 4억4천503만6천원에서 올해 6월 5억713만8천원으로 6천210만2천원(13.95%) 올랐다. 수원역이 있는 팔달구의 매매가격지수와 아파트 매매가격 상승세도 가파르다. 매매지수는 작년 6월 117.9에서 올해 6월 126.8로 8.9p 올랐고, 매매가격은 4억1천883만8천원에서 4억7천594만6천원으로 5천710만8천원(13.63%) 뛰었다.수원역과 인접한 '대한대우'아파트를 보면 교통호재 영향을 한눈에 볼 수 있다. 지난 1999년에 준공된 해당 단지는 최고 12층, 28개 동, 1천293가구 규모로 수원역세권에 있는 유일한 아파트지만 실수요자들에게 큰 주목을 받지 못했다. 학군이 좋지 못한 탓이다. 때문에 역세권에서 영업하는 상인들이 찾던 아파트였으나 최근에는 교통호재로 위상이 달라졌다. GTX-C 노선 예비타당성 통과를 한 2018년 12월 이후 대한대우 실거래가를 살펴보자. 전용 84.97㎡ 저층 기준으로 실거래가 흐름을 보면 2018년 12월 3억5천200만원(3층), 2019년 9월 3억7천만원(3층), 10월 3억8천500만원(3층), 11월 4억2천800만원(3층), 2020년 11월 5억4천900만원(5층), 2021년 3월 7억1천만원(3층) 등으로 가파른 상승세를 타고 있다. 3년 동안 매매가가 2배 이상 뛴 셈이다.신축 단지는 그 이상으로 뛰었다. 고등동 주거환경 개선사업을 통해 들어선 '수원역푸르지오자이(2021년 2월 입주)'와 팔달6구역 재개발 '힐스테이트푸르지오수원(2022년 8월 입주 예정)'이 대표적이다. 올해 입주한 수원역푸르지오자이 전용 74.98㎡는 지난 6월 9억8천만원(18층)에 매매됐다. 전용 74㎡ 일반분양가가 3억4천10만~3억9천780만원이었던 점을 고려하면 분양가 대비 최대 6억3천990만원 올랐다. 지난해 6월 26일 분양권 전매제한이 풀린 힐스테이트푸르지오수원 입주권도 수억원의 웃돈이 붙었다. 전용 84.91㎡는 지난 4월 10억6천270만원에 입주권이 거래됐다. 해당 면적의 분양가는 5억4천100만~5억9천500만원으로, 2배 가까이 프리미엄이 붙은 셈이다. 집값이 크게 뛰었지만, 아직 오를 가능성이 있다고 업계 관계자들은 분석한다. 교통호재와 개발호재가 끝난 것이 아니기 때문. 수원 일대에는 수인·분당선 망포역까지 연장되는 동탄트램, 신분당선 호매실 연장, 수원역세권지구 개발, 철거된 수원역 앞 집창촌 도시재생개발 등 다양한 호재가 남아있다. 수원역 일대에서 19년째 부동산 중개업을 해왔다는 원부동산 이희원 대표는 "주식처럼 얘기하자면 현재 수원 집값은 배 중간에서 약간 위쪽"이라며 "미래 시점에는 지금이 저평가된 상황이라고 할 수 있다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr쿼드러플 역세권이 될 수원역 전경. 2021.8.9. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr축만제 쪽에서 바라본 '수원역 푸르지오 자이' 전경. /박상일기자 metro@biz-m.kr수원역 앞 광장 일대의 현재 모습./수원시수원역세권 아파트인 대한대우아파트 출입구. 2021.8.9. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr한창 공사 중인 힐스테이트 푸르지오 수원 전경. 2021.8.9. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-08-13 윤혜경
정부가 발표한 부동산 대책이 올해 상반기에 대거 시행됐지만, 세금을 때려도 집값이 안 잡힌다는 여당 대표의 말처럼 수도권 집값은 오름세가 커지고 있다. 한국부동산원 전국주택가격동향조사를 보면 올해 상반기 수도권 집값 매매가격 지수는 △1월 111.7 △2월 113 △3월 114.1 △4월 115.1 △5월 116.1 △6월 117.3 등 꾸준히 오르고 있다. 다주택자와 단기거래자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 인상, 3기 신도시 사전청약 등 정부가 집값을 안정시키기 위해 다양한 대책을 내놓고 있지만, 수도권 집값은 쉽게 잡히지 않는 상황. 전문가들은 올해 하반기 부동산 시장이 어떻게 흐를 것으로 예상할까. 비즈엠은 창간을 맞아 여경희 부동산114 수석위원과 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수), 함영진 직방 빅데이터랩장 등 전문가 3인에게 올해 하반기 부동산 전망을 묻는 개별 인터뷰를 진행했다. ■올해 하반기에도 집값이 오를까#여경희 부동산114 수석위원 새 주택임대차보호법(임대차법) 시행 이후 불거진 전세매물 부족, 실수요자 대출 완화 등으로 매수 전환하는 수요자들의 움직임이 하반기에도 이어질 전망이다. 여기에 시중 풍부한 유동성과 대선을 앞두고 규제 완화 기대감, 청약시장 호조세 등이 맞물려 집값 상승 흐름에 영향을 미칠 것으로 예상된다. #서진형 대한부동산학회 회장상반기의 우상향 기조가 하반기에도 이어질 것이다. 공급과 수요의 불균형으로 공급자중심 시장이 유지되기 때문이다. #함영진 직방 빅데이터랩장지속적으로 상승한 집값 상승 피로감이 누적된 데다 하반기 수요자들의 관심이 3기 신도시 등 분양시장으로 일부 이전할 확률이 있어 올해 상반기 같은 상승률의 재현이 쉽지 않을 수 있다. 작년 동기보다 거래량은 다소 감소할 것으로 예상되나, 고급유효수요의 '똘똘한 한 채' 수요와 중저가 지역의 실수요자 유입위주 등 시장 트렌드가 이어진다면 매매가 상승세는 유지될 것으로 보인다. 당분간 중저가 지역이나 교통망 확충 예정지, 수도권 3기 신도시 주변 지역의 거래 흐름이 지속될 것으로 판단되고, 지방은 연내 대전, 제주, 부산 등지로 견조한 가격 상승 흐름을 이어갈 전망이다.■부동산 시장 불안 키운 요인#여경희 수석 크게 전세가격 상승과 재건축 등 정비사업 추진 기대감, 두 가지로 볼 수 있다. 전세시장은 저금리와 세 부담에 따른 월세전환, 새 임대차법, 정비사업 이주수요 등의 영향으로 매물부족이 확산되는 분위기다. 전셋값 상승과 연동해 매매시장의 강세가 이어진 부분이 있다. 특히 서울시장 보궐선거 전후로 재건축 추진 기대감이 이를 부추겼다고 평가된다. #서진형 회장공급부족, 기축 주택에 대한 규제, 양도세 강화, 풍부한 유동성 때문이다. 이러한 규제로 재고주택(기존 주택)이 시장에 내오지 않고 있다. 시장에 동맥경화가 일어나 가격조절이 쉽지 않다. 양도차익의 70% 이상을 세금으로 내라고 하면 집을 팔 사람은 없을 것이다. #함영진 랩장금리 인상과 전셋값 상승폭을 주목할 필요가 있다. 코로나19 델타 변이가 변수가 되고 있지만, 한국은행의 기조로 볼 때 8월 또는 10월께 0.25%p 기준금리 인상이 가시화 될 전망이다. 내년 초 한 차례 더 기준금리를 인상하면 주택담보대출은 3% 초반을 기록할 것으로 보인다. 현재 가계대출의 금리 구간별 대출비중을 보면 현재는 3% 미만 대출이 79%인데, 향후 3% 초과 대출이 점차 증가하면서 이자 부담도 커지고, 올해 7월 시행한 규제지역 6억원 초과 주택의 DSR 40% 규제와 더불어 대출총액이 낮아지며 단기투자목적이나 차액 목적의 거래가 줄어들 전망이다. 그렇다면 주택거래는 좀 줄어드는 경향이 있을 것으로 판단된다.금리변화에 따른 시장 변수 외에도 내년 전세시장을 주목할 필요가 있다. 2022년 7월 전월세 갱신계약 종료 이후 임대료 급등 현상이 우려된다. 현재도 동일단지 동일평형에서 갱신권 계약과 신규계약의 임대료가 두 배 차이가 나는 이중가격이 나타나고 있는데, 내년엔 코로나19 집단면역 형성 이후 인구이동이 늘며 이사철이나 신규계약이 많은 지역위주로 임대료 인상지속될 수 있다. 특히 내년 아파트 입주물량은 24만7천호수준으로 올해 22만3천호보다 다소 물량의 증가가 예상되지만, 서울, 경기, 세종, 제주 등 입주량이 많지 않은 지역들의 전세가격 상승세가 지속될 전망이다.■집값 안정화를 위해 나와야 할 정책#여경희 수석결국 주택이 부족한 지역에 공급을 늘리는 것이 가장 필요하다. 다만, 신규공급까지는 시간이 소요되기 때문에 다주택자의 매물 출회를 유도할 수 있는 방안이 요구된다.#서진형 회장양도세가 대폭 완화돼야만 기존 주택이 시장에 공급된다. 이와 더불어 도심 재개발 재건축을 활성화해야 한다. 도심에는 토지가 없으므로 고밀개발이 답이다. 분양가 상한제도 폐지돼야 한다. 현재 분양가 규제로 '로또청약'을 유발하고, 집값 상승 기대감을 조성하기 때문이다. #함영진 랩장금리인상 현실화에 대비한 부채 증가속도 조절, 부채 건전성 확보가 필요해 보인다. 최근 금리상승 리스크 완화 주담대 출시, 40년 모기지 출시처럼 향후 시장 변화에 대응해 한계차주에 대한 구조조정 또는 만기연장이 필요하다. DSR에 대한 로드맵의 이행도 중요하다. 차주별 DSR 40% 적용은 내년 7월에는 총 대출액 2억원 초과, 내후년에는 총 대출액 1억원 초과에 대한 제도이행이 필요하다. 시장 변동성에 대비해 복합한 규제지역의 병합과 규제 단계에 대한 명확한 시장 시그널 제시도 필요하다. 현재 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등 종류가 상당한데, 제도끼리 중복되는 규제도 많아 상위규제 하위규제의 개념도 모호하다. 내년 가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타날 수 있는 만큼 규제의 수위를 사회적 거리두기처럼, 1~4단계처럼 단계로 구분해 시장에 명확한 시그널을 주는 것이 필요하다고 본다. ■서울·경기·인천 집값 전망#여경희 수석실수요의 매수 진입장벽이 낮은 서울 외곽(노도강, 금관구 등)과 수도권의 중저가 아파트 중심의 상승 흐름이 유지될 것으로 예상된다. 수도권에서는 GTX등 교통망 개발 호재가 있는 지역에서 상승세를 견인할 것으로 보인다.#서진형 회장하반기에는 서울<경기<인천 순으로 예상할 수 있다. 서울의 가격상승으로 밀려나는 수요자가 경기로, 경기에서 밀려나는 세대는 인천으로 이동하기 때문이다.#함영진 랩장경기도와 인천지역의 시장 트랜드는 GTX 등 교통망 확장 기대감이 큰 지역이나 그동안 가격상승률이 비교적 높지 않았던 중저가 지역의 수요 유입이 지속될 것으로 보인다. ■눈여겨봐야 할 경기도 지역#여경희 수석교통 호재와 재개발 등 주거환경개선 기대감이 있는 성남 구도심과 의왕이 주목할 지역으로 꼽힌다.#서진형 회장과천 하남이다. 경기도의 집값은 결국 서울에 대한 접근성에 따라 결정된다. 부수적으로 GTX 노선이 계획되는 지역도 눈여겨봐야 한다.#함영진 랩장경기도는 화성, 부천, 남양주, 시행, 평택, 용인, 의정부, 김포 등지 일대의 선방이 기대된다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr전문가 3인이 바라본 8월 이후 부동산 전망. /김동현기자kdhit@biz-m.kr수원시내 아파트 숲. /비즈엠DB역세권 개발로 관심이 높아진 인천 제물포역 주변. /비즈엠DB
2021-08-02 윤혜경
공인중개사 A씨는 지난해 6월 시세 2억6천4천만원인 처제의 아파트를 자신의 딸의 명의로 3억1천500만원에 매수했다고 신고한 뒤 종전 거래를 해제했다. 이후에는 아들의 명의로 3억5천만원에 거래됐다고 신고했다.결국 해당 아파트는 지난해 12월, 시세보다 1억원 비싼 3억5천만원에 실거래됐고, 이후 중개사는 자신의 아들 명의로한 계약이 해제됐다고 신고했다. 아파트 호가를 높이기 위해 신고가에 거래됐다고 허위 신고했다가 해제하는 자전거래를 한 셈이다. 22일 국토교통부는 '부동산거래분석기획단'이 지난 2월 말부터 진행해온 부동산 거래 허위신고에 대한 기획조사 결과를 발표했다. 조사 대상은 작년 2월 21일부터 1년간 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역에서 이뤄진 아파트 신고가 거래 중 특정인이 2회 이상 거래에 참여했다가 해제한 거래 821건이다. 조사 결과, 총 12건의 자전거래가 적발됐다. 현행 공인중개사법에 따라 공인중개사와 중개보조원은 자전거래 적발시 형사처벌을 받지만 일반인은 허위신고 혐의로 다스릴 수밖에 없으며, 과태료 처분만 받는다. 자전거래를 한 중개사에 대해선 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하 벌금에 처한다. 자전거래를 위해 허위신고한 일반인은 3천만원 이하의 과태료가 부과된다.이런 기준으로 보면 A씨 사례처럼 공인중개사가 개입된 자전거래는 8건, 일반인의 허위신고로 인한 자전거래는 4건이다.분양대행사가 주택 호가를 조작한 사례도 있었다. 한 분양대행사는 시세 2억2천800만원 아파트 2채를 사내이사와 대표에게 각각 2억9천900만원과 3억400만원에 팔았다고 신고했다. 이후 해당 물건을 다른 수요자에게 각각 2억9천300만원에 매도했고, 거래 이후 대표와 이사가 맺은 계약을 해제했다. 이러한 방식으로 분양대행사는 1억3천만원의 수익을 남겼다. 국토부는 "자전거래 이후 해당 단지 가격이 50% 이상 오른 상태로 유지된 사실이 확인됐다"며 "자전거래가 해당 거래에만 영향을 준 것이 아니라 단지 전체의 가격을 왜곡하는 심각한 피해를 가져왔다"고 설명했다. 이밖에 신고자료 미제출, 소득세 미납 등 다른 법령 위반까지 포함하면 총 69건이다. 국토부는 공인중개사의 자전거래는 경찰청에 수사의뢰하고, 나머지 허위 신고, 탈세 등은 지자체와 국세청에 통보할 방침이다. 거래신고는 했지만 잔금지급일 이후 60일 이내 소유군 이전등기를 신청하지 않은 거래 2천420건도 적발됐다. 현행 '부동산등기특별조치법'에 따르면 잔급지급일 이후 60일 이내 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 적발된 2천420건은 허위로 거래신고를 했거나, 계약 해제 후 해제신고를 하지 않았거나, 정상 거래를 했지만 등기 신청을 하지 않은 사례로, 관할 지자체가 이들 거래에 대한 구체적인 조사를 진행해 조치할 예정이다.거짓 신고를 했다면 3천만원 이하, 해제신고를 하지 않았으면 500만원 이하, 등기 신청을 하지 않았으면 취득세 5배 이하의 과태료가 각각 부과된다.국토부 관계자는 "허위신고나 해제신고 미이행은 해당 단지와 인근 지역의 시세 등 시장을 교란할 수 있는 만큼, 발생 현황을 지속적으로 모니터링하고 의심 정황이 포착되면 집중조사에 나설 방침"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr자전거래 적발 주요 사례. /국토교통부 제공
2021-07-22 윤혜경
인천 계양지구와 성남복정 등 3기 신도시와 수도권 신규택지 공공주택 사전청약이 본격화된다.15일 국토교통부는 수도권 신규택지 사전청약 1차 물량 4천333호 모집공고를 16일 낸다고 밝혔다. 사전청약은 공공택지 등에서 공급되는 공공분양 주택을 본 청약 1~2년 전 미리 청약하는 제도다. 올해 사전청약으로 공급되는 물량은 총 3만200호다. 7월 4천333호, 10월 9천100호, 11월 4천호, 12월 1만2천800호 등 네 차례에 걸쳐 사전청약을 진행한다. 7월에는 3기 신도시인 인천계양 1천50호, 남양주 진접2 1천535호, 성남 복정1 1천26호, 위례신도시 418호, 의왕 청계2 304호 등이 공급된다. 이들 지역에는 분양가상한제가 적용, 추정분양가가 산정돼 주변 시세 60~80% 수준이라고 국토부는 설명한다. 인천계양의 3.3㎡당 분양가는 1천400만원 수준이다. 전용면적 59㎡와 84㎡ 분양가는 각각 3억5천600만원, 4억9천400만원으로 산출됐다. 남양주진접2는 3.3㎡당 1천300만원 수준에 공급될 예정이다.다른 입지에 비해 지가가 높은 성남복정1과 위례신도시는 3.3㎡당 분양가가 2천400만~2천600만원으로 산출됐다. 전용 59㎡는 6억7천600만원, 전용 55㎡는 5억5천만~6억4천만원 수준이 될 전망이다. 사전청약은 입주자모집 공고 시점 기준 청약자격 및 소득·자산 요건 등을 심사하거나, 해당지역에 현재 거주 중이면 신청할 수 있다. 본 청약 입주자모집 공고일까지 거주기간을 충족해야 한다. 전체 공공분양 물량 중 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모부양(5%), 기타(15%) 등 특별공급 물량으로 배정된다. 15%만 일반공급으로 배정된다. 공공분양 일반공급에 청약을 하려면 수도권에 거주하고 있는 무주택세대구성원으로써, 청약저축에 가입하고 있어야 하며, 사전청약 대상 지구가 투기과열지구 또는 청약과열지구에 해당, 1순위 요건을 충족해야 한다. 1순위 요건은 청약통장에 가입한 지 2년 이상이고, 24회 이상 납입, 세대주와 세대구성원 모두가 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 없는 경우다.특별분양은 공급유형에 따라 입주자저축ㆍ자산요건ㆍ소득요건ㆍ무주택세대주 등의 자격을 갖춰야 하며, 세부적인 자격은 공고문을 통해 확인할 수 있다.사전청약 접수는 일반적인 청약과 같은 순서로 진행된다. 공공분양주택은 오는 28일부터 내달 3일까지 일주일간 특별공급 청약신청을 접수하며, 8월 4일에는 일반공급 1순위를, 5일에는 1순위 해당지역 거주자 전체에 대한 청약신청 접수를 받는다. 일반공급 1순위 청약 요건은 해당지역 거주, 무주택기간 3년, 청약통장 600만원 이상 납입해야 한다. 신혼희망타운은 이달 28일부터 내달 3일까지 일주일간 해당지역 거주자를 대상으로 우선 청약신청 접수를 받을 예정이다. 수도권 거주자는 내달 4일부터 11일까지 청약을 진행한다. 청약 당첨 발표는 유형에 관계 없이 모두 9월 1일에 발표한다. 이후 자격 검증 과정을 거쳐 11월께 확정된다. 청약은 누리집 사전청약이나 현장접수처에 방문해 신청할 수 있다. 국토부 관계자는 "내일부터 시행되는 사전청약제는 이번 정부에서 추진해온 공급대책 효과를 조기화하고 청약대기 수요 해소에 큰 효과가 있을 것으로 기대"한다면서 "앞으로도 국토교통부는 사전청약뿐만 아니라, 8·4공급대책, 3080+ 주택공급대책 등을 차질 없이 추진하여 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 지속적으로 확대해 나갈 것"이라고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr3기 신도시 인천 계양지구 일대. /비즈엠DB3기 신도시 사전청약 입지위치 및 공급물량. /국토교통부 제공인천 계양 신도시 조감도(공모전 수상작). /3기신도시 홈페이지
2021-07-15 윤혜경
올해 상반기에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행됐다. 가장 큰 변화는 다주택자와 단기거래자에 대한 양도소득세, 종합부동산세 인상이라 할 수 있겠다.정부가 다주택자의 매물을 유도하고자 설정한 6개월의 유예기간이 종료되고, 이달 1일부터 다주택자 및 단기거래자가 집을 팔 때 양도세 최고세율이 75%로 상향됐다. 단기보유자의 세율은 크게 인상됐다. 1년 미만 보유주택 기본세율은 40%에서 70%로 30%p 인상됐고, 2년 미만 보유주택은 기존 6~45%에서 60%의 단일세율을 적용한다. 15~54%p 상향된 셈이다.다주택자가 규제지역 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율도 상향됐다. 2주택자와 3주택자의 중과세율은 각각 20%, 30%로, 종전 대비 각각 10%p 인상됐다. 이로써 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 10%p 올랐다.또한 분양권이 주택 수에 포함됐으며, 양도세율도 인상됐다. 분양권은 보유기간과 상관없이 50%의 세율이 적용됐으니 올해 6월부터 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율이 적용된다.종부세 일반세율도 현재 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 상향된다. 3주택 이상자, 조정지역 2주택자에 적용되는 세율도 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 바뀐다. 법인에는 6%의 단일세율을 적용한다.이처럼 6월부터 2주택 이상 양도세 중과 부담이 커지면서 시장이 관망세를 보이는 가운데, 하반기에도 다양한 변화가 예고됐다. 국내 부동산 플랫폼 직방 자료를 토대로 7월부터 바뀌는 부동산 제도를 정리해봤다.■7월-실수요자 금융지원 확대, 인천계양 등 1차 사전청약7월 1일부터 무주택 실수요자를 위한 금융지원이 확대된다. 주택담보대출 우대요건 중 소득기준과 주택가격기준이 완화되는 것. 종전에는 주택담보대출 우대를 받으려면 부부합산소득 기준이 8천만원 이하였으나 앞으로는 9천만원 이하로 상향조정된다. 생애 최초 구입자는 1억원 미만으로 조정된다. 주택가격 기준도 완화된다. 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 기준이 바뀐다.담보인정비율(LTV) 또한 조정된다. 투기과열지구 6억원 이하 주택은 LTV가 60%로 현행보다 10% 상향된다. 하지만 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6억~9억원 이하는 50%로 현행과 같다. 조정대상지역의 경우 5억원 이하는 LTV가 70%로 현재보다 10%p 상향된다. 하지만 5억~8억원 이하는 60%로 현재와 같다. 우대혜택이 가계부채와 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원으로 제한된다.주거취약계층인 청년들의 전세보증 1인당 한도도 상향된다. 현재 청년 맞춤형 전세보증 한도는 최대 7천만원이지만, 7월 1일부터는 한도가 1억원으로 상향되고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 보증 한도는 상향되지만, 보증료는 줄어 보다 많은 청년에게 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다. 7월 14일부터는 투기과열지구 지정 검토주기가 1년에서 반기 단위로 단축되고, 새로운 정비사업 유형인 '공공재개발사업·공공재건축사업'이 신설된다. 정비사업은 다양한 변수로 사업이 난항에 빠지는 경우가 많다. 공공재개발·공공재건축사업은 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하는 것인데, 공공이 참여하면 용적률이 완화되거나 도시공원 또는 녹지 확보기준이 완화되는 등 특례가 적용돼 사업을 촉진할 수 있을 것으로 전망된다.3기 신도시와 공공분양주택 1차 사전청약도 진행된다. 3기 신도시인 인천계양(1천100가구)을 비롯해 4천400가구가 첫 번째 사전청약을 진행한다. 남양주 진접2(1천600가구), 성남 복정(1천가구), 의왕 청계2(300가구), 하남 위례(400가구)가 사전청약을 준비 중이며, 7월 15일에 입주자모집공고가 뜰 예정이다.■8월-지분적립형 분양주택 추가 8월 19일부터는 공공주택 유형 중 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 수분양자가 주택의 일부 지분을 우선 취득한 뒤, 장기간(20~30년 이내)에 걸쳐 나머지 지분을 분할 취득하는 방식을 말한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 것이 장점이다. 지분을 모두 취득하면 후에 명의변경도 가능하다.■9월-부정 방법 취득 주택 공급계약 취소부정한 방법으로 주택을 공급받을 시 체결된 주택공급계약은 반드시 취소된다는 내용이 담긴 개정된 주택법이 9월 10일부터 시행된다. 기존에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다'. 다만, 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택을 취득한 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관하다는 점을 소명하면 공급계약이 취소되지 않는다.■10월-공공재개발 분양가상한제 제외, 남양주왕숙2 등 2차 사전청약10월 14일부터 공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제에서 제외된다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용 지역에서 공급되는 주택은 최대 5년의 거주의무 및 최대 10년의 전매제한이 적용된다.3기신도시 등 공공분양주택의 2차 사전청약은 10월 중에 진행된다. 10월에는 남양주 왕숙2 1천400가구, 인천 검단 1천200가구, 파주 운정3 1천200가구, 군포 대야미 1천가구, 의정부 우정 1천가구, 성남 낙생 900가구 등이 사전청약을 받을 예정이다. 이중 성남 낙생, 성남 복정2, 군포 대야미, 의왕 월암, 수원 당수, 부천 원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다. ■11월-임대차 실거래 시범공개, 하남교산 등 3차 사전청약임대차3법의 마지막 퍼즐인 전·월세신고제가 6월 1일부로 시행된 가운데, 이 정보를 토대로 한 임대차 실거래정보 시범 공개가 추진 중이다. 임대차 신고제가 시행일로부터 1년간 계도기간을 운영하면서, 이에 따라 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠으나 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 전망된다.3기신도시 등 공공분양주택의 3차 사전청약은 11월 중 진행될 예정이다. 3차 물량은 4천100가구다. 3기 신도시인 하남 교산 1천100가구를 비롯해 시흥 하중 700가구, 양주 회천 800가구, 과천 주암 1천500가구 등이다.■12월-남양주 왕숙 등 4차 사전청약12월 중에는 3기신도시 등 공공분양주택의 4차 사전청약이 진행될 예정이다. 남양주 왕숙 2천300가구, 부천 대장 1천900가구, 고양 창릉 1천700가구 등 3기 신도시에서만 5천900가구가 공급된다. 이밖에 안산 신길2 1천400가구, 시흥 거모 1천300가구, 구리 갈매역세권 1천100가구, 안산 장상1천가구 등 총 1만2천600가구가 공급될 전망이다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr7월부터 바뀌는 부동산제도. /박소연기자parksy@biz-m.kr시중 은행의 주택자금대출 창구. /연합뉴스DB지분적립형 분양주택 운영 예시. /국토교통부 제공남양주왕숙지구 조감도. /LH 서울지역본부 제공
2021-06-21 윤혜경
부동산 공부를 갓 시작한 일명 '부린이'도 알고 있는 공식이 있다. 바로 '교통 호재가 집값을 견인한다'는 것. 수도권광역급행철도(GTX)가 놓이는 곳의 집값이 꿈틀대는 이유도 이 때문이다. 이러한 통념 때문인지 김포가 뜨거운 감자로 떠올랐다. GTX-D 노선이 강남을 거쳐 하남까지 연결됐으면 좋겠다는 김포시민의 염원과는 달리 김포에서 부천을 잇는 '김부선'으로 전락해서다. 이미 김포 집값에는 GTX-D 기대감이 반영된 만큼 집값 하락 우려도 쏟아졌다. 김포시민들이 GTX-D 노선을 '원안'대로 추진해야 한다며 목소리를 내는 것에 대해서도 일각에서는 집값을 띄우려는 행위로 간주했다. 하지만 김포시민과 지역 중개사들은 '본질'에 주목해야 한다고 입을 모은다. 집값이 아니라 불편한 교통문제를 해결하기 위해 목소리를 낸다는 것. 현재 김포는 인구가 50만명에 육박 하는데, 전철은 김포골드라인이 유일하다. 김포골드라인은 경전철로 일반 중전철보다 작은 데다 2량에 그쳐 출·퇴근 시간 혼잡률이 285%에 달한다. GTX-D는 생존과 직결된 문제로, 교통문제 해결을 바라는 시민들의 절실함을 왜곡해서는 안된다는 것이 김포시민과 지역 중개사들의 공통된 의견이다.지난 25일 김포골드라인 걸포북변역 인근에서 만난 윤모(43)씨는 '김포시민에게 GTX-D는 어떤 의미를 가지고 있느냐'는 질문에 곧바로 "생존"이라고 답했다. 10년째 김포에서 거주 중인 윤씨는 "아파트를 분양할 때 교통분담금을 걷어 만든 것이 김포골드라인인데, 시민들을 수송하기엔 너무 작다"며 "GTX-D 얘기가 나오면서 상황이 개선될 것이라고 기대했는데 너무 당황스러울 따름"이라고 덧붙였다. 한 시민은 "강남뿐 아니라 안양 등 다른 곳으로 출·퇴근하는 사람이 많다. 다들 새벽 4~5시에 일어나 출근한다"며 "교통이 확충되기는 커녕 계속 소외됐기 때문에 이번만큼은 목숨을 걸어야 한다고 생각하는 사람들이 많다"고 목소리를 높였다. 지역 공인중개사들도 교통난에 집중해야 한다고 지적한다. GTX-D 얘기가 나올 때마다 자연스럽게 '김포 집값'과 연결이 되는데, 김포 집값이 상승한 배경에는 GTX-D 보다는 '풍선 효과'가 주효하게 작용했다는 것이다.앞서 정부는 2020년 6월 17일 김포, 파주, 연천, 동두천 등 일부를 제외한 수도권 대다수 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정했다. 6·17 대책에서 수도권 대부분이 조정대상지역으로 묶일 때 김포가 제외되면서 투자 수요가 몰렸고, 결국 정부는 11월 19일 가격불안이 계속된다며 김포를 조정대상지역으로 신규 지정했다.걸포동의 한강메트로자이 공인중개사 최남훈 대표는 "13년 전 오스타파라곤 3.3㎡당 분양가가 1천250만원이었는데, 2017년 분양한 한강메트로자이 분양가가 똑같았다. 10년 동안 가격이 안 올랐다는 얘기"라며 "김포는 조정대상지역에서 배제된 이후에 잠깐 떴을 뿐"이라고 설명했다. 최 대표는 이어 "집으로 투자해 성공을 거둔 것은 1년이 채 안 된다"며 "김포골드라인도 이제 생겼고, 계속된 호재도 그다지 없었다"고 말했다. 최 대표는 그러면서 "인근 파주 인구가 47만명이고 김포가 48만명이다. 파주 등 서울 주변 지역을 보면 GTX로 서울이 연결되지 않은 곳은 김포 뿐이다. 김포시민들이 화를 내는 이유"라고 덧붙였다. 양촌읍에서 5년째 중개일을 하고 있다는 진짜부동산 김준경 대표는 서울 접근성이 떨어진다며 본인의 경험담을 사례로 들었다. 강남역에서 오후 7시에 약속이 있어 5시에 광역버스를 탔지만 약속에 늦었다는 얘기었다. 이후 지하철을 이용했지만 몇 번을 갈아타야 하는 탓에 예상시간을 훌쩍 넘겼다고 했다.김 대표는 "향후 GTX-D가 다닐 것이란 기대감에 꾸역꾸역 참고 견디던 시민들인 만큼 실망감도 크게 느낀다"고 말했다. 그러면서 "약속을 안 지킨 부분들이 너무 많다. 원안대로 빠르게 신속하게 나아갈 수 있는 방법이 검토되길 바란다"며 "김포시민들에게 GTX는 집값을 올리는 수단이 아니라 생존을 위한 수단"이라고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr김포골드라인 사우역 인근에 붙어있는 현수막. GTX-D 강남 직결을 촉구하는 내용이 담겼다. 2021. 5. 25. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr김포시 걸포동에 소재한 오스타파라곤 아파트 인근에 'GTX-D 원안'을 촉구하는 내용의 현수막이 붙어있다. 2021. 5. 25. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr김포시 걸포동에 위치한 '한강메트로자이3단지' 전경. 2021.5.25. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-05-27 윤혜경
이른바 '로또분양'으로 불리며 28만여개에 달하는 청약통장이 몰렸던 대방건설 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 아파트에 이어 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 오피스텔에도 관심이 쏠리고 있다. 이곳 오피스텔 분양에 관심이 쏠리는 이유는 앞선 아파트 분양 열기 탓도 있겠지만, 부동산 규제를 상당부분 피해갈 수 있는 '오피스텔'이란 이유도 중요하게 꼽힌다. 이른바 '아파텔'이라 불리는 주거용 오피스텔은 아파트 못지 않은 배치와 면적을 갖고 있으면서도, 정부의 부동산 규제를 덜 받기 때문에 수요자들의 관심이 높아져 있는 상황이다. 20일 부동산 업계에 따르면 오는 6월 중 대방건설이 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔을 분양한다. 시세 대비 저렴한 분양가로 최고 경쟁률 5천431대 1을 기록하며 화제를 모았던 동탄역 디에트르 퍼스티지 '아파트' 청약 이후 한 달여 만에 '오피스텔' 분양이 이어지는 것이다. 아직 구체적인 일정과 분양가가 공개되지는 않았으나 실수요자와 투자자들의 관심은 뜨겁다. 부동산 카페 등에서는 분양하기를 기다린다는 내용이 심심치 않게 올라오고 있다.대방역 디에트르 퍼스티지 오피스텔은 △75㎡ 43실 △84㎡ 280실 총 323실이다. 전 타입이 전용면적 85㎡ 이하로 구성되지만, 청약 가점에 대해 걱정하지 않아도 된다. 아파트와 달리 청약통장이 필요 없어서다. 오피스텔 당첨자는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등 가점으로 뽑는 게 아닌, 추첨을 통해 선정한다.청약 규제는 까다롭지 않다. 아파트는 세대주만 청약할 수 있으나 오피스텔은 세대원도 청약을 넣을 수 있다.거주지 제한도 없다. 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔은 화성시에 들어서지만, 거주지가 수도권이 아니어도 청약이 가능하다. 만 19세 이상 대한민국에 거주하는 사람이라면 누구나 청약할 수 있다.주택 소유 여부도 중요하지 않다. 무주택자가 우선인 아파트와 달리 오피스텔은 1주택자를 비롯해 2주택, 3주택 등 다주택자도 청약을 넣을 수 있다. 오피스텔에 당첨되더라도 기존 주택을 처분하지 않아도 되며, 오피스텔 분양권은 주택 수에도 포함되지 않는다. 취득세는 무주택자, 다주택자 모두 4.6%다.대출 또한 아파트 대비 자유롭다. 동탄역 디에트르 퍼스티지가 들어설 동탄2신도시는 투기과열지구에 속해 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한된다. 9억원이 넘을 경우 20%로 낮아진다. 반면 오피스텔은 비(非)주택으로 분류돼 시세와 상관없이 LTV 70%까지 받을 수 있다.투기과열지구에서 5억원짜리 아파트와 아파텔을 각각 매입한다고 가정해보자. 아파트는 주택에 속해 2억원까지, 비주택인 아파텔은 3억5천만원까지 대출이 가능하다. 즉, 아파트는 3억원의 현금을 가지고 있어야하지만, 아파텔은 절반인 1억5천만원의 현금만 보유하고 있으면 된다는 얘기다.다만, 금융당국이 7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주택담보대출에 대해 LTV 40%를 적용할 예정이라 실수요자의 자금부담은 커질 가능성이 크다.업계에서는 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔 분양가를 7억~8억5천만원 수준으로 전망하고 있다.윤기원 동탄대장 공인중개사무소 대표는 "보통 아파트와 오피스텔 분양을 같이 하는 게 일반적인데, 건설사가 아파트를 먼저 분양해 분위기를 판단했으니 완판이 될 정도의 금액으로 분양하지 않을까 싶다"고 설명했다. 이어 "동탄역 롯데캐슬 오피스텔 전용 84㎡ 호가가 9억5천~10억원 정도다. 이보다는 낮을 것으로 예상된다"며 "초기에는 7억원 정도일 것이란 견해가 많았는데, 지금은 8억5천만원이 될 것이란 얘기도 있다. 7억원이면 '땡큐'고, 8억원이면 '고민해볼 만하다'"고 말했다.그는 오피스텔의 주의점도 짚었다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 매도 시 주택 수에 산정돼 양도소득세가 중과될 가능성이 있다는 조언이다. 윤 대표는 "무주택자가 오피스텔에 당첨돼 입주 후 취득세를 내고 등기를 치더라도 아파트 청약은 가능하다. 그러나 취득 후 매도, 양도소득세를 계산할 때는 주택 수에 포함된다"며 "다주택자의 경우, 당첨되더라도 팔 때 양도세가 중과돼 순수익이 얼마 되지 않을 수 있다. 본인들의 주택 수에 따라 잘 판단하는 게 중요하다"고 설명했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 견본주택. /윤혜경 기자 hyegyung@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔 전용 75㎡A 타입 배치도. /분양 홈페이지 캡처동탄역 디에르트 퍼스티지 신축공사 현장. /윤혜경기자hyegyng@biz-m.kr
2021-05-20 윤혜경
"만점이 나와야 안전하죠. 당해는 69점 이상, 기타 경기·수도권은 73~74점은 돼야 당첨될 것으로 예상합니다."대방건설이 동탄2신도시에 분양한 '동탄역 디에트르 퍼스티지' 청약에 28만여개의 통장이 몰리며 역대 최고 경쟁률을 기록했다. 이에따라 업계에서는 가점이 70점 정도는 돼야 당첨 가능성이 있다고 전망했다.17일 한국부동산원 청약홈을 보면 대방건설은 지난 10일 특별공급(229가구)을 시작으로 11일 1순위(302가구) 청약을 진행했다. 229가구를 모집한 특별공급에는 3만9천817명이 통장을 써 174대 1의 평균 경쟁률을 기록했고, 1순위 청약에는 24만4천343명이 접수, 평균 809.1대 1의 경쟁률을 냈다.동탄역 디에트르 퍼스티지 청약성적은 '힐스테이트 황금동(622.2대 1)'이 지켜온 전국적으로 가장 높은 1순위 청약경쟁률을 훌쩍 웃도는 수치다. 2015년부터 역대 최고 자리를 지켜온 힐스테이트 황금동이 동탄역 디에트르 퍼스티지에 왕좌를 내주게 된 것이다.가장 경쟁이 치열했던 타입은 전용 102㎡A 타입이다. 1순위 71가구 모집에 기타경기에서 5만6천260개의 통장이 몰려 5천435대 1의 경쟁률을 기록했다. 나머지 타입도 평균 세자릿수 이상의 경쟁률을 보이며 전타입 청약을 마쳤다.동탄역 디에트르 퍼스티지가 이 같은 역사를 쓸 수 있었던 이유는 저렴한 분양가가 한몫했다. 공급금액을 보면 최고가 기준 △84㎡A 4억8천867만원 △84㎡B 4억4천34만원 △102㎡A 5억8천390만원 △102㎡B 5억1천405만원이다. 해당 단지 인근 집값이 평균 13억원에 매매되고 있다는 점을 고려하면 절반 수준인 셈이다. 84㎡A 타입에 청약통장을 썼다는 직장인 A씨(33)는 "주변에서 되기만 하면 로또라는 말이 많아 청약을 넣었다"며 "분양가가 싸고 입지도 좋아 청약을 넣었는데, 경쟁률을 보니 당첨은 힘들 것 같다"고 말했다.화성시 반송동에 거주하는 이모(39)씨는 전용 84㎡B에 넣었다. 그는 "워낙 부동산 시장에서 로또 분양 단지로 알려져 수년 전부터 청약을 기다려왔다"며 "수억원이나 되는 시세차익도 중요하지만, 동탄2신도시에서도 역세권 등 최고 노른자 입지로 소문나 주거 만족도도 높을 것 같다. 당첨만 된다면 출퇴근 때 정문 앞에서 절이라도 할 생각"이라고 말했다.총 531가구 모집에 28만4천265건의 통장이 접수된 만큼 업계에서는 전용 84㎡는 가점 70점은 돼야 당첨될 가능성이 클 것이라고 예상했다. 윤기원 동탄대장 공인중개사무소 대표는 "당해와 당해 이외를 나눠서 평가하는데, 당해는 보통 69점이면 커트라인 안정권이라고 본다. 그런데 이곳은 국내 역대 최고의 경쟁률이 나왔다"며 "당해는 69점~70점, 이외는 73~74점은 나와야 할 것"이라고 내다봤다. 이어 "몇 명이 나올지는 모르겠지만, 만점자가 나오긴 할 것"이라고 말했다.동탄역 디에트르 퍼스티지는 18일 당첨자 발표를 한 뒤 오는 31일부터 내달 3일까지 정당계약을 진행한다. 이때 계약금은 10%를 준비하면 된다. 윤 대표는 "전용 84㎡ 분양가가 4억 후반이고, 확장비를 포함하면 5억원 초반이다. 계약할 때 10%, 한 달 뒤에 10% 총 20%를 내야하는데, 최소 1억원 이상의 현금을 준비해야 한다고 볼 수 있다"고 설명했다.계약금 외 나머지 중도금과 잔금은 현금을 준비하지 않아도 될 가능성이 있다. 입주 시점인 2025년 2월에 전용 84㎡ 시세가 15억원이 넘지 않았을 경우에 그렇다. 그는 "입주할 때 감정평가가 10억원이라고 가정하면, 감정평가에 따른 40% 즉 4억원이 대출 나온다. 그럼 더 돈은 필요 없다. 5억원 중 1억원은 계약금으로 낸 상황이고, 나머지는 잔금대출로 전환하면 되니까 추가적으로 발생하는 비용은 없다"고 말했다. 다만, 전용 102㎡는 입주시점에 대출이 안 나올 가능성도 있다. 입주시점에 감정평가 금액이 15억원이 초과할 가능성을 배제할 수 없어서다. 현재 정부는 투기지역, 투기과열지구의 15억원 초과 아파트 주택담보대출을 전면 금지하고 있다. 해당 단지는 전매는 물론 실거주 의무도 있다. 윤 대표는 "전매 금지가 적용되는 단지여서, 계약하고 10년 동안 전매도 할 수 없다"며 "2021년 2월 19일 분양 이후는 실입주 의무가 있어, 2030년까지 살아야 한다. 매매는 2031년부터 가능하다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 견본주택. 외관에 청약의 역사를 기록했다는 현수막이 커다랗게 걸려있다. 2021.5.17. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 신축공사 현장. /윤혜경기자hyegyng@biz-m.kr동탄역 디에트르 퍼스티지 분양일정. /분양 홈페이지 캡처
2021-05-17 윤혜경
수원시 팔달구 인계동에 위치한 '신반포수원(115-12구역)' 아파트 소유자 363명이 수원시에 정비구역 해제를 요청했다.1980년에 준공한 신반포수원은 115-12구역 주택재건축 정비조합(이하 조합)을 구성하고 최근 조합원 분양신청 접수를 마치는 등 재건축을 추진 중인 곳이다. 하지만 일부 소유자들이 재건축을 반대, 정비구역해제까지 요청하면서 사업 진행에 차질이 불가피해 보인다.15일 오전 11시 수원시청에서 만난 황인원 신반포수원 재건축반대위원회장은 "(115-12구역) 정비구역 해제를 요청하는 서류를 방금 제출했다"며 "조합원이면서 재건축을 반대하는 363명이 재건축 반대에 대한 동의서를 써줬다"고 밝혔다. 황 회장에 따르면 재건축반대위원회(이하 반대위)는 지난 2016년 11월부터 2021년 2월 말까지 입주민을 대상으로 115-12구역 재건축 반대에 대한 동의서를 받아왔고, 그 결과 363명이 동의서를 냈다.반대위의 입장은 사업성이 떨어져 재건축에 동의할 수 없다는 것이다. 현재 신반포수원은 최고 12층, 10개 동, 1천185가구 규모로 건폐율과 용적률은 각각 15%, 181%다. 12층 고층 단지로 용적률이 높아 사업성이 높지 않다는 게 반대위 측 주장이다.재건축을 추진하고 있는 조합측은 현재 단지를 재건축해 지하 3층~지상 29층, 10개 동, 1천305가구 규모로 늘리고 건폐율과 용적률을 각각 14.61%, 249.94%로 조정하겠다는 계획이다. 현행 수원시 도시계획 조례 제70조를 보면 제2종일반주거지역의 일반건축 용적률은 250% 이하여서 조합측의 계획은 사실상 용적률 최대치다. 반대위는 사업성 문제와 함께 '주민들의 경제적인 여건'도 문제라고 주장한다. 가구당 살고 있는 집을 청산하고도 2억원에 달하는 분담금을 내야 하는데, 수원시 전체가 투기과열지구로 묶여 대출이 쉽지 않다는 것이다. 게다가 철거 후 임시거처 마련에 필요한 이주비에 대한 대출을 40%까지 받게 되면 계약금, 중도금 등은 소유주가 조달해야 하므로 입주민들에게는 재건축 자체가 부담이라는 설명이다.황 회장은 "자금 걱정 안 하고 재건축 비용을 낼 수 있는 사람이 20%나 될까 싶다"며 "조합원 분양신청 한 사람 중에서도 본계약 들어가면 비용을 낼 수 있는 사람은 30~40%밖에 안 될 것"이라고 말했다. 그러면서 "현재 조합원이 경제력이 없어 분양을 받지 못하게 됐을 경우에는 내 집 마련이 절대 불가하다"며 "돈 없는 주민들은 전세나 월세로 강등돼서 나가야 할 판"이라고 밝혔다. 반대위는 아울러, 비조합원들이 동의서를 내면 조합원으로 가입시켜 줘야 한다고 주장했다. 앞서 조합은 지난 2017년 9월 재건축 조합에 가입하지 않은 소유권자 163명에 대해 매도청구소송을 제기했다. 이 과정에서 128명은 조합에 가입한다는 동의서를 제출한 반면, 나머지 35명은 가입을 하지 않아 비조합원이 됐다. 반대위는 비조합원이 된 이들에게 억울한 부분이 있다는 주장이다. 황 회장은 "동의서를 내면 받아주는 경우가 있고 아닌 경우가 있었다"며 "동일하게 가처분 소송당한 사람들도 조합원으로 받아주고, 현 조합원과 동일하게 취급해줘야 한다"고 말했다.반대위의 정비구역 해제 요청과 관련해 조합 측은 조합원들의 의견을 따를 예정이라는 입장이다.장진영 재건축조합 사무국장은 "조합은 주민의 의견이 우선이다. 주민들이 (재건축을) 가자고 하면 갈 것이고, 멈추자면 멈출 것"이라고 말했다. 이어 "수원시에서 정비구역 해제 동의 30.6%가 접수됐다며 토지 등 소유자 명부를 달라는 공문이 왔다"며 "조합원 분양이 90%나 진행된 상황에서 해제신청 동의서가 접수된 만큼, 수원시가 조합이 낸 명부와 비교해 현재 소유자인지 명확히 확인해주길 바란다"고 말했다.이날 접수된 정비구역 해제 요청과 관련해 수원시 관계자는 "오늘 서류가 제출됐다"며 "동의서가 충족이 안 될 수 있는지는 검토해봐야 한다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr황인원 신반포수원 재건축반대위원회장. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr수원시 팔달구 인계동에 위치한 '신반포수원' 아파트 정문에 조합원 분양신청을 한다는 현수막이 붙어있다. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr수원시 팔달구 인계동에 소재한 '신반포수원' 아파트. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-03-15 윤혜경
최근 조합원 분양신청 접수를 마친 수원 '신반포수원(수원115-12구역)' 주택재건축 정비사업조합이 재건축을 반대하는 일부 입주민들로 골머리를 앓고 있다.재건축을 반대하는 입주민들은 "수원 집값이 올라 투기과열지구로 묶여 대출이 쉽지 않은 상황에서 현 시세와 맞지 않는 과거 감정평가 금액으로 현금청산을 받게 되면 갈 수 있는 곳은 원룸 월세밖에 없다"고 울분을 토한다. 형편이 어려운 입주민들의 생존권을 침해하고 있다는 주장이다.반면 조합은 "그들은 재건축에 대해 부정적인 시각을 가진 사람들로, 2017년에 시세보다 1천만~3천만원 웃돈을 얹은 현금보상가를 책정해줬었다. 근데 최근에 집값이 오르니까 '조합이 불법적인 권위를 내세워서 못 사는 사람들 괴롭힌다'고 얘기하고 있다"고 반박하고 있다.재건축 반대 입주민과 조합의 주장이 첨예하게 엇갈리고 있는 상황이어서, 이르면 올해 말 이주를 목표로 잡고 있는 조합이 예정대로 일정을 진행할 수 있을지 업계의 관심이 쏠린다.25일 수원시 등에 따르면 수원115-12구역 주택재건축 정비사업조합은 지난 10일까지 조합원 분양신청을 접수, 전체 조합원 1천124명 중 1천17여명(90.5%)이 분양신청을 했다. 조합원 10명 중 9명이 분양신청을 한 것이다.수원115-12구역은 1980년에 준공된 신반포수원 기존 1천185가구를 허물고 지하3층~지상29층, 10개 동, 1천305가구 규모의 아파트를 조성하는 사업이다. 연면적은 16만7천237.85㎡이고 건축면적은 5천852.46㎡이다. 건폐율과 용적률은 각각 14.61%, 249.96%다.전용면적은 42~84㎡로, 현재(전용 41~82㎡)와 크게 차이나지 않는다. 면적별 물량은 △42A 395가구 △44A 112가구 △44B 87가구 △59A 349가구 △59B 76가구 △59B1 58가구 △72A 143가구 △72B 28가구 △84A 57가구다. 전체 물량의 절반 이상이 중소형으로 이뤄지는 것이다. 소형 면적에 살고 있는 원주민의 재정착률을 높이기 위한 구성이라는 게 조합 측 설명이다.조합원 분양가는 3.3㎡당 1천800만원 수준이다. 전용면적 별 조합원 분양가는 △42A 3억2천668만8천원 △44A 3억3천710만4천원 △44B 3억3천391만원 △59A 4억4천625만2천원 △59B 4억4천266만원 △59B1 4억4천252만3천원 △72A 5억3천829만2천원 △72B 5억354만8천원 △84A 6억2천679만6천원으로 추정되고 있다. 일반분양가를 조합원 분양가의 110%로 추정했을 경우 조합원 개별분담금은 1억4천646만8천~4억4천657만6천원 수준이 될 것으로 보인다.대다수의 조합원이 분양신청을 한 상황이지만, 몇몇 이들은 분양신청은커녕 쫓겨날 위기에 처했다며 전전긍긍하고 있다.신반포수원에서 만난 A씨는 "신반포수원은 수원에서 가장 싼 아파트로, 이곳보다 싼 아파트가 없다. 여기에 사는 20%는 경제 형편이 넉넉지 않다"며 "분양가가 비싸기도 하고, 돈이 없어서 분양신청을 못 받았다. 쫓겨날 판"이라고 하소연했다.수원시는 지난해 6·17 부동산대책으로 전지역이 투기과열지구로 묶이면서 대출이 70%에서 40%로 줄어들었다. 전용 42㎡를 예로 들면, 최대로 대출이 가능한 금액은 1억3천67만원이다. 현금을 2억원 가까이 가지고 있어야 한다는 얘기다.A씨는 전용 41㎡을 소유하고 있다. 분양을 받지 않는 그는 현금청산자로, 조합에서 1억6천600만원을 주겠다고 했으나 이마저도 아파트에 대한 대출이 있어 갚고 나면 8천만원밖에 남지 않는다고 했다. A씨는 "현금청산을 받는 것이다 보니, 한 푼 더 받는 게 중요하다"며 "쫓겨나면 원룸 월세로 가야 한다. 현실이 처참하다"고 한탄했다.신반포수원 재건축 반대위원회 관계자는 "A씨같은 분들이 제법 된다"며 "이런 주민들에게 재산상 손해를 입히면서까지 재건축을 해야 하는지 의문"이라고 말했다.이 관계자는 그러면서 "조합이 갑질을 하고 있다"고 주장했다. 조합에 가입하지 못했던 이들이 뒤늦게나마 가입을 하려고 했으나 받아들이지도 않고 있고, 시세보다 저렴한 가격으로 현금청산을 하려고 한다는 이유다. 앞서 조합은 지난 2017년 재건축 조합에 가입하지 않은 소유권자 163명에 대해 매도청구소송을 제기했다. 이 과정에서 128명은 조합에 가입하는 것으로 동의했고, 나머지 35명은 가입을 하지 않았다. 재판은 최근 마무리됐다. 현재 35명은 당시 법원에서 책정한 감정평가 금액으로 현금청산을 받는다. 이에 반대위원회는 감정평가가 2017년에 이뤄졌고, 최근에 해당 아파트의 가격이 2배로 뛴 상황인 것을 고려해 현금청산을 해주거나 지금이라도 조합에 가입시켜달라고 목소리를 내고 있다.그러나 조합은 반대위원회의 요구를 절대 받아들일 수 있다는 입장이다. 조합에 가입할 기간을 충분히 줬으나 가입하지 않았고, 모든 재판이 마무리된 지금에야 가입하려고 하는 것은 납득할 수 없다는 것이다.장진영 재건축조합 사무국장은 "저희는 조합에 가입하는 동의서만 쓰면 아무 때나 집을 팔 수 있으니 가입하라고 계속 얘기해왔다. 근데 그분들은 '내 재산 내가 한다는데 당신들이 뭔데 그래'라는 반응을 보였었다. 그래서 2017년에 당시 시세보다 1천만~3천만원 가량 웃돈을 얹어 현금보상가를 책정했다. 그 당시만 하더라도 굉장히 만족을 하셨다"라고 설명했다.그는 이어 "163명 중 재판이 확정된 게 35명이다. 이들의 소유권을 조합 명의로 이전 중이다. 그들과는 현금을 주고받는 동시이해관계만 남은 상황이다. 그런데 지난해 수원시 집값이 폭등했다. 1억원짜리 아파트가 2억원을 넘겼다. 이 사람들은 집값이 올라 본전이 생각나니까 지금 가입을 시켜달라고 하는 것"이라고 설명했다. 지금 상황에서 이들을 받아주면 가구당 7천만원을 추가 분담해야 하므로 받아들여 줄 수 없다는 부연이다.장 사무국장은 "우리는 그저 기존조합원들이 정착해 좋은 환경에 살길 바란다"며 "아파트를 잘 짓는 것은 기본이고, 조경과 시설을 최첨단으로 만들 것"이라고 말했다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr수원시 팔달구 인계동에 위치한 '신반포수원' 아파트 정문에 조합원 분양신청 접수를 받는다는 현수막이 붙어있다. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr신반포수원 재건축 조감도. /수원115-12구역 주택재건축정비사업 조합 제공신반포수원 재건축 반대위원회 사무실. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr신반포수원 재건축조합 사무실. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr
2021-02-25 윤혜경
