2020년에 이어 2021년도 '미친 집값'이 무주택자를 불안하게 만들었다. 이른바 'MZ세대'로 불리는 20·30세대가 '영끌' 매수에 나서면서 집값에 불이 붙었고, 올해 3분기까지 수도권 전반적으로 상승 흐름이 계속됐다. 그러나 4분기 들어서는 시류가 조금 바뀐 모습이다. 금융당국이 대출을 규제하며 소위 '돈줄'을 틀어쥐자 관망세가 이어지며 거래시장 분위기가 전과 다른 흐름을 타고 있다. 올해만 해도 주택 시장 온도가 상반기와 하반기가 크게 다른 가운데, 2022년 부동산 경기는 어떤 흐름을 탈까. 전문가 4인의 인터뷰를 통해 부동산 전망과 주요 변수를 짚어봤다. <편집자 주>"지금 상황을 보면 일단 가파른 상승세는 꺾였다. 급상승하는 것은 어느 정도 꺾였기 때문에 조정국면을 한 번 거친 뒤 안정화되지 않을까 싶다. 상반기보다는 하반기에 상승세가 둔화되는 '상고하저(上高下低)' 흐름이 나타날 것으로 예상된다."서충원 강남대학교 교수(부동산건설학부장)은 2022년 부동산 시장을 이같이 진단했다. 주택공급 부족현상이 심화되고, 계속되는 정부의 규제 영향에 집값이 뜀박질하는 현상은 2022년 상반기에 둔화됐다가 하반기부터 수그러들 것이라는 설명이다. 경기 지역의 집값은 어떻게 흘러갈까. 서 교수는 경기도 내에서 집값을 리딩하는 신도시 위주로 상승세가 이어질 가능성이 크다고 했다. 대표적으로 성남 분당과 판교, 수원 광교, 화성 동탄, 구리 교문, 김포 한강 등 이미 조성된 1·2기 신도시와 주변 지역을 중심으로 오름세가 이어지는 것. 즉, 신도시 지역 특성상 신규 유입이 많은 등 수요가 꾸준해 가격 하락방어는 물론 타 지역 대비 상승 가능성이 있다는 얘기다.서 교수 또한 정책변수가 2022년 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다. 2022년 3월 제20대 대통령선거를 시작으로 6월 제8회 전국동시지방선거 결과에 따라 시장 판도가 바뀌게 된다는 것이다. 차기 대권을 향한 거대 양당 후보인 이재명 더불어민주당 대선 후보가 승기를 거머쥔다면 '규제 일변도'의 정책을, 윤석열 국민의힘 대선후보가 당선된다면 '시장 친화적' 정책을 실현해 부동산 흐름이 크게 바뀔 것으로 예측했다.그는 부동산 시장의 변수 중 하나로 '대출규제'를 꼽았다. 서 교수는 "집값이 가파르게 올랐는데 대출을 막아버리면 청년 등 무주택자들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 힘들어진다. 결국 이런 대출규제가 가수요를 더 부추겨 집값을 가파르게 상승하게 만드는 결과를 만든다"며 "무주택자들이 자기 집을 마련하는 데 있어 대출규제는 '사다리를 걷어차는 행위'와 같다고 본다. 제가 물론 금융전문가는 아니지만, 대출 같은 것들은 금융시장 흐름에 맡겨놔야 한다"고 말했다. 전세시장은 가격은 오르지만 거래가 활발하지는 않을 것으로 예측했다. 전세시장과 매매시장은 연관이 깊다. 주택 매매값이 오르면 전셋값도 동반 상승하고, 전셋값이 매매값을 올리는 경우도 관측된다. 2020년 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행된 이후 이러한 부작용이 속출한 바 있다. 문제는 주택값이 크게 상승했고, 이에 따른 집주인(임대인)의 종합부동산세와 보유세 등 세금 증가가 시장의 불안정을 초래할 수 있다는 점이다. 이른바 '폭탄 돌리기'처럼 늘어난 세금이 전·월세 세입자(임차인)에게 전가될 가능성 때문이다. 게다가 전세대출 규제도 이뤄지고 있어 임차인들은 임대인이 전세보증금을 상향하면 이를 맞춰주기가 쉽지 않다. 임차인들이 전세에서 월세로 넘어가는 처지에 놓일 가능성이 큰 상황이다.서 교수는 "임대차3법과 대출규제 등으로 전세시장이 직격탄을 맞았다"라며 "우리나라의 전세시장은 '내 집'을 마련하는 데는 긍정적인 면이 많다. 그런데 정부의 정책 실패, 과잉규제 이런 이유로 전세시장이 급격하게 축소되고 이것이 월세로 전환되는 결과를 낳고 있다. 결국 누가 피해를 보겠나. 이는 자명한 사실"이라고 말했다. 주택 분양 및 청약시장은 호황을 맞을 것으로 봤다. 특히 2022년에는 대선과 지선 등 커다란 선거가 있기 때문에 호황이 지속될 가능성이 크다는 설명이다. 주택 분양이 활성화될 수 있는 만큼 무주택자들은 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있을 것으로 예상된다. 다만, 3기 신도시 등 수도권 신규택지 사정청약은 공급 물량이 적어 주택난을 해소하고 집값을 안정화하는 데 큰 영향은 미치지 못할 것이란 게 서 교수의 설명이다.그는 "집 문제를 국가가 책임진다는 것은 거만한 생각이다. 전체주의 국가에서도 해결하지 못했다"며 "지금 집값 폭등은 불안 심리가 폭발된 영향이다. 청년 등 무주택자가 열심히 일을 하다 보면 집을 가질 수 있다는 희망을 보여주면 집값은 안정화될 수 있다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr서충원 강남대 부동산건설학부장.2021.12.17./ 김동현기자kdhit@biz-m.kr
2021-12-30 윤혜경
아파트 1·2층이나 주택에 설치해 어린이들을 돌보는 '가정어린이집'의 원장들이 사면초가에 놓였다. 최근 집값 폭등에 따른 정부의 대출규제 강화, 새 임대차보호법 시행에 따른 전세난과 임대료 급등 등이 가정어린이집을 막다른 골목으로 내몰고 있는 것이다. 수도권 집값이 치솟는 상황에서 대출이 막힌 데다 임대차법과 상가임대차보호법의 보호까지 받지 못해 가정어린이집 원장들은 그야말로 궁지에 몰렸다. 18일 경기도가정어린이집연합회에 따르면 2019년 기준 전국의 가정어린이집 1만7천117개소로 이중 절반 이상이 수도권에 몰려있다. 세부적으로는 경기도에 37%, 서울 12%, 인천 6% 등이다.가정어린이집은 점점 줄어드는 양상이다. e-나라지표 어린이집 시설 수 및 아동수 현황을 보면 가정어린이집수는 △2016년 2만698개소 △2017년 1만9천656개소 △2018년 1만8천651개소 △2019년 1만7천117개소 등으로 3년 만에 3천581개소가 문을 닫았다. 저출산으로 인한 원아 감소로 운영난이 심각해진 영향이다. 최근에는 '집값 상승'이 가정어린이집의 운영난을 심화시키는 요인 중 하나로 꼽힌다. 한국부동산원 아파트 평균매매가격 동향을 보면 수도권 아파트 평균 매매가격은 지난해 12월 5억186만3천원에서 올해 11월 5억5천942만7천원으로 11개월간 5천756만4천원(11.47%)이나 뛰었다. 같은 기간 전국의 아파트 평균 매매가도 3억5천178만7천원에서 3억9천118만원으로 3천939만3천원(11.19%) 올랐다. 가정어린이집이 몰려있는 경기도의 경우 2019년 12월 3억5천776만7천원에서 2020년 11월 4억2천219만2천원으로 평균 매매가가 6천442만5천원(18.00%) 올랐다. 수도권 평균 상승폭을 뛰어넘는 수치다.매매가 못지 않게 전세가도 가파르게 올랐다. 수도권 아파트 평균 전세가는 지난해 12월 3억654만2천원에서 지난 11월 3억3천500만7천원으로 2천846만5천원(9.20%) 올랐고, 같은 기간 경기도는 2억4천482만원에서 2억7천669만9천원으로 3천187만9천원(13.02%) 상승한 것으로 집계됐다. 이은숙 경기도가정어린이집연합회장은 "부동산 대란이 일어나면서 집값이 폭등한 서울, 경기, 인천의 가정어린이집이 영향을 제일 많이 받고 있다"면서 "이런 상황에서 금융권들이 가정어린이집을 주택으로 취급해 대출을 제한하면서 집값 폭등과 전세대란의 여파를 고스란히 감당해야 할 처지"라고 강조했다. 이 회장은 이 같은 '대출 문제'를 가장 시급히 해결해야 할 문제로 꼽았다. 지방세법 시행령 개정안에 따르면 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함되지 않는다. 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각, 증여, 전용하는 경우에는 소유 주택으로 포함해 취득세를 추징한다. 이에 따라 취득 후 줄곧 가정어린이집으로 운영 중이라면 합산제외 주택으로 대출이 가능해야 하지만, 현실은 그렇지 않다는 게 이 회장의 설명이다. "가정어린이집을 임차형태로 운영하고 있는 경우, 집주인들이 양도·소득·종부세가 강화되기 전 집을 처분하려고 하는 상황이 발생할 수 있어요. 그러면 원장은 어린이집을 운영하기 위해 현 시설을 사들이거나 다른 곳으로 이전해야 합니다. 하지만 만일 원장이 집을 소유하고 있다면, 어린이집을 운영하던 집을 사들이기가 쉽지 않습니다. 은행에서 1가구 2주택으로 간주해 어린이집 매매를 위한 담보대출을 해주지 않기 때문입니다."이런 상황은 어린이집은 소유하고 있지만 집은 임차인 경우도 마찬가지다. 어린이집을 주택으로 합산하지 않는다면 실거주할 주택을 매입하고자 할 경우 대출이 가능해야 하지만, 현재 대출이 이뤄지지 않고 있다고 가정어린이집 원장들은 입을 모은다. 이런 이유로 어린이집을 운영할 주택을 사들이지 못한다면 다른 곳으로 옮겨야 하는데, 극심한 전세난으로 전셋값마저 폭등하고 있는 상황이어서 이마저도 쉽지 않다. 결국, 주택 매매와 이사, 전세대출 그 어느 것 하나 쉬운 게 없다는 얘기다.이 회장은 "원생을 최대 20명밖에 받지 못하는 가정어린이집을 운영하면서 현금을 10~20억 들고 있는 사람이 어디있겠나"라며 "결론은 돈이 없으면 어린이집도, 살림집도 못 사는 상황이다"라고 말했다.이 회장은 새 임대차법의 문제점도 지적했다. 그는 "임대차법이 개정됐지만, 가정어린이집은 주거 목적이 아니라는 이유로 임대차법에 제외돼 집주인의 갑질을 고스란히 감당해야 한다"고 밝혔다. 이 회장은 이어 "가정어린이집은 사회복지시설로 분류돼 사업자등록증을 받는 것이 아니라 80으로 시작하는 '고유증'을 발급받는다. 이는 면세 및 비과세 법인에 속하므로 상가임대차보호법의 보호를 받지 못한다"며 "결국 임대차보호법에도, 상가보호법에도 배제돼 어느 쪽으로도 보호를 받지 못한다"고 한탄했다. 보호의 테두리에서 벗어나 있기 때문에, 임대인이 나가라고 하면 하소연 할 길조차 없이 어린이집 운영을 중단할 수밖에 없는 상황이다. 이 회장은 "가정어린이집은 목도 제대로 못 가누는 아이들이 와 목을 가누고, 의사표현을 배우는 등 아이들이 커 나가는 것처럼 함께 성장한다. 때문에 원생이긴 하지만 마치 내 아이 같은 끈끈함이 있다. 이 매력에 다들 가정어린이집을 지키고 계신데 요즘은 문득문득 회의감이 든다"며 "적어도 원장님들이 자의가 아닌 부동산 대책에 의해 어린이집을 폐업하는 일은 없었으면 좋겠다"고 한탄했다.그러면서 "가정어린이집은 특성상 정말 맞벌이를 해야 하거나 가정 보육을 할 환경이 안 돼 오는 아이들이 많다"면서 "가정어린이집이 없어지면 이 아이들이 갈 곳이 없어진다. 빠른 대책이 시급하다"고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr경기도 내 한 가정어린이집 실내. /경기가정어린이집연합회 제공부동산값 상승과 새 임대차보호법의 여파로 가정어린이집들이 위기에 빠졌다고 강조하는 이은숙 경기도가정어린이집연합회장. /윤혜경기자hyegyung@biz-m.kr서울 시내 한 은행 대출 창구 모습. /연합뉴스
2020-12-18 윤혜경
전세대출가능 물건 '하늘의 별 따기'대출 가능해도 70~80%까지로 제한모아둔 현금 없으면 전세대출은 '꿈'수원시청과 삼성 등이 인접해 원룸 및 오피스텔 수요가 많은 수원시 영통구 망포동과 팔달구 인계동 일대 물건 상당수가 중소기업취업청년 전월세보증금대출(중기청 대출) 등 일반 전세자금대출이 불가능한 것으로 나타났다. 정부가 주거안정을 위해 서민에게 저금리로 대출을 해주고 있으나 정작 대출이 가능한 집이 드물어 '유명무실'이란 지적이 뒤따를 것으로 보인다.21일 국내 부동산 플랫폼 다방을 통해 분당선 망포역 인근 전세보증금 1억원 이하의 원룸 및 오피스텔을 찾아본 결과 신동(40개)과 망포동(27개) 총 67개의 물건이 검색됐다. 이후 추가 필터 항목을 설정, 전세자금대출이 가능한 매물을 검색하자 물건은 신동과 망포동에 각각 3개 총 6개로 확 줄었다. 올라온 매물 중 91%가 전세자금대출이 불가능한 것이다.심지어 대출이 가능하다고 올라온 매물들도 중기청 대출, 청년 전용 버팀목전세자금대출(청년 버팀목), 버팀목전세자금대출(버팀목) 등의 상품을 이용할 수 없다고 설명돼 있었다. 수원시 한 공인중개사는 "망포동 같은 경우는 삼성 손님(직원)들이 많다 보니 (집주인이) 사내대출을 받으라고 한다"고 귀띔했다. 부동산 플랫폼에 올라온 망포역 일대 대출 가능한 전세 매물은 삼성 직원이 아니거나 대출 없이도 전세보증금을 낼 수 있는 형편이 아니라면 그림의 떡인 셈이다.매물 2개 중 1개꼴 일반대출 시 전세계약X일반대출 되더라도 100%까지 대출 불가능분당선 수원시청역 주변도 상황은 비슷했다. 동일한 조건으로 수원시청역 인근 매물을 검색해본 결과 102개가 검색됐으나 이중 전세가 아닌 월세를 제외하면 전세자금대출을 받을 수 있는 물건은 총 50개. 2개 중 1개는 일반 대출을 받는 조건으로 임대차계약 자체가 불가능한 상황이었다. 그 중에서도 100%까지 대출받을 수 있는 물건은 드물었다. 청년 버팀목(금리 연 1.5~2.1%·최대 7천만원 대출 상품)은 90%까지, 중기청(연 1.2%·최대 1억원)은 최대 80%, 버팀목(연 1.8~2.4%·수도권 최대 1억2천만원)은 70%까지 가능한 경우가 많았다. 전세보증금 7천만원짜리 매물이라면 청년 버팀목은 6천300만원, 중기청은 5천600만원, 버팀목은 4천900만원까지만 은행에서 대출 가능하다는 얘기다.중기청 대출 조건이 돼 수원시청역 인근 보증금 1억원 이하의 오피스텔 전세를 알아봤다던 20대 여성 A씨는 "여러 부동산에 전화해도 중기청 대출 100% 매물은 없었다"라면서 "정부에서 중소기업에 재직 중인 청년들의 주거 안정을 위해 내놓은 대출을 이용하려고 해도 100%까지 대출 안 되는 곳이 태반이다. 모아둔 돈이 없거나 부모님의 지원을 받을 수 있는 상황이 아니라면 이마저도 이용할 수 없다"고 한탄했다.건물에 융자 없어야 100% 대출 가능집주인이 질권 설정 등으로 꺼리기도전세금 100%까지 대출 가능한 집을 찾아볼 수 없는 이유는 크게 두 가지다. 건물에 융자가 많거나 집주인이 질권 설정 등의 이유로 이를 꺼리기 때문이다.우만동에서 공인중개사로 일하는 B씨는 "임차인이 대출을 100%까지 받으려면 건물에 융자가 없어야 하는데 그런 집이 몇 없다"면서 "융자가 없더라도 안전한 건물은 사실상 거의 없다"고 말했다. 임대인이 임대차계약 후 임대 건물을 담보로 대출받고 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 등 변수가 생길 수 있다는 것이다. 임차한 집이 경매로 넘어가면 새로 들어간 보증금보다 그 이전 보증금이 선순위가 된다. 일찍 들어온 사람이 들어온 사람이 먼저 배당받는다는 얘기다. 이 때문에 은행에서도 위험부담이 큰지를 살피기 위해 이전 세입자들의 보증금을 확인, 자신들이 몇 순위로 보증금을 돌려받는지 살핀다는 게 B씨의 부연이다. 그는 이어 "일반적인 전세자금 대출은 임대차보증금 반환채권에 질권 설정 등이 필요한데, 이를 원하지 않는 임대인이 있다"면서 "다가구는 호실마다 보증금이 얼마나 들어가 있는지 따지는 대출도 있어 임대인이 자신의 자산, 소득이 공개되는 것을 꺼리기도 한다"고 설명했다.또 B씨는 "본래 용도가 주거가 아닌 제2종근린생활시설은 은행에서 대출이 어렵다"고 덧붙였다. 정부에서 서민들의 주거안정을 위해 대출 관련한 상품을 운영 중이지만 정작 대출 가능한 매물을 찾기가 힘들고 설사 된다고 해도 100% 받을 수 있는 물건은 하늘의 별 따기와 같은 상황에 월세를 탈피하고 전세로 넘어가려던 서민들의 시름이 깊어질 것으로 보인다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr(좌) tvN '미생' (우) 수원시 곡반정동 원룸촌 일대. /비즈엠DB부동산 플랫폼 '다방'을 통해 수원시청역 인근 전세금 1억원 이하 원룸 및 오피스텔 매물을 살펴보니 전세자금대출이 불가능한 상품이 제법 있는 것으로 확인됐다. /다방 캡처부동산 플랫폼 '다방'을 통해 수원시청역 인근 전세금 1억원 이하 원룸 및 오피스텔 매물을 살펴보니 전세자금대출이 불가능한 상품이 제법 있는 것으로 확인됐다. /다방 캡처지난해 6월 수원시 영통구 일대에서 부동산임대사업자가 오피스텔 전세보증금을 돌려주지 않고 대출 이자도 갚지 않아 건물들이 경매에 넘어가는 사건이 발생해 전·월세 세입자들이 피해를 호소했다. 사진은 경매절차가 진행됐던 수원시 원천동 오피스텔 건축물. /임열수기자 pplys@biz-m.kr
2020-08-24 윤혜경
주택도시기금으로 운용되는 전세 및 월세자금 대출 금리가 0.3~0.5%p 인하된다.3일 국토교통부는 7·10 부동산 대책 후속 조치로 주택도시기금 전·월세대출 금리를 내리고 소년소녀가정 및 교통사고 유자녀 전세자금 대출한도를 자녀수에 비례해 우대하는 조건을 신설하는 등의 방안을 추진한다고 밝혔다.일반 버팀목 전세대출은 0.3%p 내려 연 1.8~2.4%로 금리가 낮아진다. 이자 부담이 연 30만원 줄어드는 셈이다.청년 전용 버팀목 대출도 0.3%p 낮아져 금리가 1.5~2.1%로 책정됐다. 가령 금리 1.5%로 7천만원을 빌린다고 가정하면 월 이자는 8만8천원이다. 즉, 8만8천원의 이자로 집을 이용할 수 있는 것이다.대상 주택도 7천만원에서 1억원 이하로 확대되고 대출한도도 기존 5천만원에서 7천만원으로 2천만원 높아진다.대학생을 비롯한 사회초년생 등 만 25세 미만 단독세대주를 위해 별도로 적용하는 대출한도도 확대된다. 7천만원 이하 주택을 최대만원까지 연 1.2~1.8%의 저금리로 이용 가능하다. 주거안정 원세대출은 일반형과 우대형 모두 각각 금리가 0.5% 인하된다. 일반형은 연 2.0%, 우대형은 연 1.0%로 낮아진다.월세 40만원을 대출받아 1년 거주한다면 일반형은 최대 연 9만6천원, 우대형은 연 4만8천원의 이자만 내면 되는 것이다.청년 전용 보증부 월세대출은 보증금과 월세 대출금리가 모두 0.5%p 낮아져 보증금은 연 1.3%, 월세는 연 1.0%의 주택도시기금 최저 금리를 적용받는다.보증금 3천500만원에 월세 40만원까지 대출 받아 1년 거주한다면 연간 약 20만원의 이자 부담이 줄어든다. 주택도시기금 대출 금리 인하는 시행세칙 변경과 은행 전산시스템 개선 등을 거쳐 이달 10일 시행될 예정이다. 기존 대출 이용자도 혜택을 볼 수 있다.더불어 소년소녀가정 등 전세자금 대출에 자녀 수에 비례한 대출한도 우대조건을 신설해 다자녀 가구에 대한 지원도 강화된다.해당 대출은 소년소녀가정, 가정위탁아동, 교통사고 유자녀 가정, 아동복지시설 퇴소자에게 아동의 보호기간 또는 만 20세까지 전세자금을 무상 지원하는 대출로, 앞으로는 보호대상 아동이 2명이면 1억2천만(수도권)원까지 지원 대상을 확대하고, 보호 대상 아동이 3명 이상일 경우 아동 수에 따라 2천만원씩 추가 지원한다. 현재는 가구원 수에 상관없이 수도권 기준으로 최대 9천만원까지만 지원 중이다.지원을 희망하는 가구는 거주지역의 주민센터(읍면동 사무소) 또는 시·군·구청에, 교통사고 유자녀가정은 교통안전공단에 신청하면 된다. 국토부 측은 "청년·1인가구가 밀집한 대학가·역세권 등 도심 내에 맞춤형 주거인 공유주택 공급을 지원하는 공유주택 모태펀드에 출자의 근거를 마련했다"며 "공유주택 펀드는 도심 내에 공유주택을 운영하거나 공유서비스를 제공하는 스타트업, 중소·벤처기업, 사회적 기업 등에게 초기 사업 자금을 지원하며, 주변 시세 대비 저렴한 임대료로 공급해 공공성을 확보할 계획"이라고 전했다./박상일기자 metro@biz-m.kr지난달 31일 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 공식 공포된 이날 오후 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있다. /연합뉴스
2020-08-03 박상일
