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'임대차3법'  (검색결과   21건)

전세난에 오피스텔 전·월세값도 상승

새 임대차법 시행 이후 전국적으로 전세난이 심화하면서 오피스텔의 전·월세 가격도 크게 오르는 모습이다. 4일 한국부동산원이 발표한 '20년 4분기 오피스텔 가격동향 조사 결과'에 따르면 전국 오피스텔 전세와 월세는 전분기 대비 각각 0.62%, 0.25% 상승했다. 전세는 전분기 0.27%에서 4분기 0.62%로 상승폭이 확대됐다. 수도권은 0.35%에서 0.70%로 상승폭이 2배 이상이었고, 지방 또한 -0.04%에서 0.28%로 상승전환했다.저금리 유동성과 주택가격의 지속 상승, 3 개정에 따른 이전 수요, 전세공급 부족현상 등에 따른 영향이라고 한국부동산원은 분석했다. 2020년 12월 기준 전국 오피스텔 전세가 평균 가격은 1억6천541만1천원이며, 1㎡ 당 평균 가격은 441만2천원이다. 수도권의 전세 평균가는 1억7천815만4천원, 1㎡당 평균가는 484만8천원으로 집계됐다.월세 가격도 상승세다. 전국은 0.07%에서 0.25%로 상승폭이 확대됐다. 수도권은 0.13%에서 0.29%로, 지방은 -0.15%에서 0.06%로 상승 전환했다. 주택시장의 전세공급 부족으로 전세가격이 오르자 월세로 전환하는 수요가 증가한 것이다. 전국 월세 평균 가격은 보증금 1천313만6천원, 월세 66만3천원으로 집계됐다. 수도권은 보증금 1천364만1천원에 월세 70만1천원으로 나타났다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2020년 4분기 전국 오피스텔 동향. /한국부동산원 제공

2021-01-04 윤혜경

[2021년 확 바뀌는 부동산제도②청약 및 임대차]절망빠진 무주택자, 청약시장 노려라

2020년은 정부의 부동산 대책이 쏟아진 해였다고 해도 과언이 아니다. 수도권 대부분이 투기과열지구 및 조정대상으로 묶고 주택담보대출과 전세자금대출 규제를 강화한 6·17대책부터 종합부동산세(종부세) 세율을 6%대 이상으로 대폭 인상하고 등록 임대사업자에게 주던 세제혜택이 축소되는 방안이 담긴 7·10 대책, 수도권에 총 26만호의 신규 주택을 공급하고 수도권 재건축·재개발 및 3기 신도시의 용적률을 올리겠다는 8·4 공급대책 등이 연이어 발표됐다. 지난 11월 19일에는 풍선효과로 집값이 급등한 김포시를 규제지역으로 지정한다는 문재인 정부의 24번째 부동산 대책이 발표되기도 했다.쏟아지는 정부의 부동산 대책으로 제도 변경이 잦아지면서 부동산 시장은 혼란에 빠진 모습이다. 실제 지난 7월 31일 자로 새 주택임대차보호법(임대차법)이 시행되면서 수도권 부동산 시장은 혼돈에 빠졌다. 이와 관련해 국토교통부와 법무부 등에 민원에 쏟아지자 정부는 임대차법 관련 해설서를 만들어 배포했다. 관계부처 담당 공무원도 명쾌한 대답을 내놓지 못하자 정부가 직접 나선 것이다.2021년에는 그간 발표된 정부의 대책이 속속 시행될 예정이다. 세금 정책을 비롯해 청약제도 등 바뀌는 부동산 제도를 비즈엠이 정리해봤다. ■ 청약제도 신혼부부·생애최초 특공 자격 완화아파트를 분양받는 번호표와도 같은 '청약'. 내년 1월부터는 무주택자 및 신혼부부에 대해서는 보다 우선순위를 제공하지만, 부동산 질서를 교란한 이들에게는 청약 자격 자체를 박탈하는 엄벌이 가해진다.주택공급에 관한 규칙 일부개정안에 따라 2021년 1월부터 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 소득 요건은 최대 160%까지 확대된다.민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자의 월평균 소득의 120%에서 140%로, 맞벌이는 130%에서 160%로 요건이 완화된다. 세전 소득 기준으로 3인 가구 이하인 경우 160%는 월 889만원, 연봉 1억668만원이다. 소득기준 완화로 30~40대 정규직 맞벌이 부부도 신혼부부 특별공급 기회를 얻을 수 있게 됐다.공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준 또한 100% 이하에서 130% 이하로, 맞벌이는 120% 이하에서 140% 이하로 완화될 예정이다.생애최초 특별공급 소득요건도 내년 1월부터 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 100% 이하, 민영주택은 130% 이하지만, 내년부터는 공공주택과 민영주택 각각 130% 이하, 160% 이하로 완화된다.특별공급 내 일반공급 물량도 확대된다. 현재는 신혼부부 특별공급은 물량의 75%를 소득요건 100%(맞벌이 120%) 이하인 이들에게 우선 공급하고 있지만, 내년부터는 이 비율이 70%로 줄어든다. 대신 상위 소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 확대된다. 생애최초 특별공급은 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나뉘어 공급된다. 완화한 소득요건을 충족한 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 셈이다. 일반공급은 가점제가 아닌 추첨제로 진행될 예정이다. 특히 특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아진다. 특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화된 소득요건을 충족하는 이와 우선공급에서 떨어진 사람이 공급대상이기 때문이다.전매행위 위반자 청약 자격 제한민간택지 분양가상한제 아파트 당첨자 거주의무 신설불법 전매 등 부동산 시장의 질서를 교란하는 이들에게는 10년간 청약자격이 제한된다. 현재까지는 위장전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급방법 등을 쓴 자들에 한에서만 청약 금지 불이익을 줬으나 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격을 제한한다. 분양가상한제 적용 아파트 당첨자의 거주의무기간도 신설된다. 내년 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최초 입주 가능일로부터 2~3년을 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 3~5년을 살아야 한다. 만일 거주의무기간에 실제 거주하지 않는데 실거주한다고 할 경우에는 징역 1년 이하 또는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 거주의무기간 중 해외체류, 근무·생업·취학 또는 질병 치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있다면 한국토지주택공사(LH)의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정해준다.사전청약제도 시행3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만호에 대한 사전청약은 2021년 7월부터 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정, 주택 조기 공급을 통해 주택 시장 안정화를 도모하는 제도다. 당첨된 후 본청약 때까지 무주택자를 유지해야 자격이 된다. 7월과 8월에는 인천 계양 1만1천호를 비롯해 남양주진접2 1만4천호, 성남 복정1·2 1만호 등이 사전청약을 진행할 예정이다. 9월과 10월에는 남양주 왕숙2 1만5천호가, 11월과 12월에는 부천 대장 2만호, 고양 창릉 1만6천호, 하남 교산 1만1천호, 과천 과천 1만8천호가 사전 청약을 진행할 예정이다. ■ 임대차 제도전월세 신고제 시행2021년 6월부터는 오피스텔과 고시원 등을 제외한 주택의 전·월세 신고제가 시행된다. 주택 전세는 물론 월세 계약까지 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시·군·구청에 전반적인 계약사항을 공동으로 신고해야 한다. 신고할 내용은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금·중도금·잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정일자가 부여된다.또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금이나 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해지된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 임대인과 임차인 모두 함께 신고해야 한다. 전·월세 신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정한다.임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고했을 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과된다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2021년 확 바뀌는 부동산제도② 청약 및 임대차. /박소연기자parksy@biz-m.kr아파트에 둘러싸인 서울 단독·연립주택 밀집 지역. /연합뉴스과천의 부동산 중개업소 밀집지역 모습. /비즈엠DB사전청약 대상에 포함된 3기 신도시 인천 계양지구 일대. /비즈엠DB서울 송파구 한 부동산에 붙은 매물 정보. /연합뉴스

2020-12-30 윤혜경

김현미 장관 "전세난 3 때문 아니다"

김현미 국토교통부 장관은 3 때문에 전세난이 가중되는 것은 아니라는 견해를 분명히 밝혔다.김현미 장관은 9일 국회 예결위에서 '전세난은 3 시행으로 발생한 현상'이라는 유상범 국민의힘 의원의 지적에 "갱신청구권을 행사하면 전세 공급도 줄지만, 기존 집에 사시는 분들은 계속 거주하기 때문에 수요도 동시에 줄게 된다. 3 때문이라고 말씀드리기는 어렵다"고 반박했다.김 장관은 "(3이) 모든 것의 원인이라고 말씀드리기 어렵고, 여러 원인을 검토하고 있다"면서 "상응하는 대책이 나오는 대로 발표하겠다"고 말했다. 김 장관은 전세난 관련 대책으로 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관의 전세임대가 유력하다는 관측에 대해 "여러 방안을 검토하고 있지만, 아직 확정된 것은 아니다"라며 즉답을 피했다. 다만 그는 "전세임대는 이미 정부 예산이 잡혀있고, LH에 그 정도 사업할 정도의 자금력은 확보돼있다"며 "시간이 오래 걸리지 않는 방안을 집중적으로 검토하고 있다"고 설명했다.김 장관의 이러한 입장과 달리 부동산 전문가들은 3 시행이 전세난을 가중시켰다고 입을 모은다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금의 전세난은 3의 시행에 저금리와 계절적 요인 등 여러 요인이 겹쳤기 때문"이라며 "우선 지난 7월 31일 3(전월세상한제, 계약갱신청구권)이 전격 시행되면서 기존 세입자들의 재계약이 늘었다. 전세시장에 새로 공급되는 '유통 물량'이 절대적으로 줄어들다 보니 신규진입자 입장에서는 매물 구하기가 하늘의 별 따기다. 기존 세입자와 신규 세입자 간의 희비가 엇갈리는 셈"이라고 설명했다. 박 전문위원은 또 "집주인은 아예 4년 치 전세를 한꺼번에 올려 받자는 생각에 매물을 일단 비싸게 내놓고 본다. 게다가 재건축과 초고가 주택 거주요건 강화로 집주인들이 이왕이면 자신의 집에서 거주하려는 수요도 증가했다"면서 "수도권 일부에서는 3기 신도시 사전분양(2021년 7월)을 앞두고 청약을 받기 위해 전입하는 수요까지 생겨나면서 전셋값이 불안하다. 최근 한 두 달 사이에 전셋값이 급등한 것은 3의 영향이 가장 컸다"고 덧붙였다.함영진 직방 빅데이터랩장도 "새 임대차법으로 재계약 사례가 많아진 데다, 이사 철 아파트 입주 물량 감소 현상까지 겹치며 시중 전세 매물이 많지 않은 상황"이라며 "분양 시장 선호로 무주택 자격을 유지하려는 임대차 수요는 꾸준한 상황이라 당분간 전셋값 오름세는 이어질 전망"이라고 내다 봤다. /이상훈기자 sh2018@biz-m.kr김현미 국토교통부 장관이 9일 서울 여의도 국회에서 열린 예산결산특별위원회 전체회의에서 답변하고 있다. /연합뉴스2일 서울 한 부동산 업체에 상담 환영 안내 문구가 붙어 있다. 정부가 새 주택임대차보호법을 시행한 지 석 달이 지났지만 전·월세 물건은 없고 가격만 오르고 있다. /연합뉴스

2020-11-09 이상훈

임대차2법 시행 석달…직방 사용자 64.3% '도움 안 돼'

계약갱신청구권제와 전월세상한제가 핵심인 개정된 임대차법이 시행된 지 석 달이 지난 가운데, 직방 사용자 10명 중 6명이 바뀐 법이 전·월세 거래에 도움이 되지 않는다고 응답했다. 9일 국내 부동산 플랫폼 직방은 지난달 13일부터 26일까지 14일간 자사 앱 이용자 1천154명을 대상으로 현재 전·월세 시장과 3 개정에 대한 의견을 묻는 조사를 실시했다. 그 결과, 10명 중 6명이 전·월세 거래에 임대차법이 '도움이 안 된다'고 답했다. '도움된다'는 응답은 14.9%에 그쳤다. 특히 임대인이나 임차관계와 무관한 자가 거주자 층에서 부정적인 견해가 많았다. 이들의 75.2%는 임대차법이 도움이 안 된다고 답했으며, 전세 임차인 67.9%, 월세 임차인 54% 순으로 부정 의견이었다.연령별로는 50~60대 이상, 세대 구분별로는 2~3인 가구, 4인 이상 가구에서 도움이 안 된다는 응답이 더 많았다. 통상적으로 전, 월세 수요가 많은 층인 20~30대나 1인 가구가 아닌 그룹에서 개정된 법이 도움이 안 된다고 응답한 비율이 높게 나타난 것으로 보인다.전월세 전환율 하향 조정에 대한 볼멘소리도 많았다. 전세에서 월세 전환 시에 월세 부담을 줄이고자 하향 조정된 전월세 전환율(4%->2.5%)이 월세 전환에 따른 주거비 부담 완화에 얼마나 영향을 미치는지에 대한 질문에는 42.7%가 '영향 있다'고 응답했다. 월세 임차인 입장에서 영향이 있다는 응답이 다른 그룹보다 높게 나타난 반면, 전세 임차인은 영향이 없다는 응답이 상대적으로 높게 나타났다.임차인의 주거안정을 위해 개정된 3이 시행 4개월 차를 맞았으나, 개정 시행된 지 얼마 지나지 않아 혼란을 빚고 있는 상황인 것이다.직방 관계자는 "단기적으로 실질적인 대책이 없더라도 심리적 안정을 위한 지속적, 장기적인 제도 및 시그널을 마련해줄 필요가 있겠다"며 "선호 거래도 정도의 차이는 있지만 임대, 임차인 모두 '전세' 거래를 선호하는 응답이 높아 전세물건 부족 현상이 더욱 우려되며, 월세로의 전환 움직임이 급격히 이뤄지지는 않을 것으로 예상된다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr직방 사용자 1천154명에게 3 개정이 전·월세 거래에 도움이 얼마나 되는지를 물어본 결과, 도움이 안 된다는 부정적인 의견이 많았다. /직방 제공

2020-11-09 윤혜경

전세대란 해결책 나오나… 김현미장관 "전세 대책 정리되면 발표하겠다"

"전세시장을 안정화 할 수 있도록 논의 중이며 정리되면 발표하겠다."3 발표 이후 최근 3개월간 서울을 비롯한 전국 전세 물량이 품귀 현상을 빚으며 급격한 공급부족 사태가 빚어지고 있는 가운데 김현미 국토교통부 장관은 전세 대책과 관련해서 이 같은 입장을 밝혔다.김현미 장관은 3일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 '전세난이 도대체 언제 안정되느냐'는 김은혜 국민의힘 의원의 질문에 "1989년도에 임대차 의무계약을 1년에서 2년으로 늘릴 때 4~5개월 혼란기가 있었다"며 "이번에는 더 큰 제도적 변화이기 때문에 변화가 정착되는 과정에서 시간이 더 필요하다"고 강조했다. 김 장관은 이어 "(전세) 현장의 어려움도 있지만 계약갱신청구권을 통해 임대료의 큰 폭 증액 없이 (전세 계약을) 연장하는 분도 많이 늘었다"면서 "그런 분들의 목소리가 전혀 반영되지 못해 안타까움을 갖고 있다"고 했다. 전날 김상조 청와대 정책실장이 언론 인터뷰를 통해 최근 전세난에 대해 '불편하더라도 기다려달라'고 한 것에 대해선 "(발언과 관련해) 상호 협의한 것은 없다"면서도 "개인의 의견이라기 보다 정부가 고민한 것을 말한 것 같다"고 답했다. 한편, 월간 KB주택가격동향 자료를 보면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 5억3천677만원을 기록했다. 이는 조사 이후 최초로 5억원을 돌파했던 지난 8월(5억1천11만원) 보다도 3천756만원(7.5%) 오른 수치다. /김명래기자 problema@biz-m.kr김현미 국토교통부 장관이 3일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 답변하고 있다. /연합뉴스김현미 국토교통부 장관이 3일 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 답변하고 있다. /연합뉴스

2020-11-03 김명래

한국건설산업연구원 "내년 전셋값 5% 상승할 것"

임대차법 시행 이후 전셋값이 고공행진을 이어가는 가운데 내년까지 전셋값 상승세가 이어질 것이란 전망이 나왔다. 한국건설산업연구원은 지난 2일 열린 '2021년 건설·부동산 경기전망' 세미나에서 "2021년 우리나라 전셋값은 올해보다 5.0% 상승할 것"이라고 발표했다.올해 전국 전셋값 상승률은 4분기 예상 전셋값 상승률(1.8%)을 포함해 4.4%다. 또 지난 9월 말 기준 서울의 전셋값은 1년 전과 비교해 평균 14.38% 상승했다.이 같은 전셋값 상승이 내년에도 이어질 것이라는 게 건설산업연구원 전망이다. 임대차법으로 집주인의 실거주가 늘고 예전 세입자들이 눌러앉는 사례가 증가하면서 전세 매물이 희소한 데다 3기 신도시 공급 청약 등에 대한 기대로 당장 내 집을 사지 않고 전세로 남겠다는 수요자들이 많아졌기 때문이다. 게다가 내년 서울과 수도권에서 새로 입주하는 아파트 물량도 확 줄어들 예정이어서 당분간 전셋값 상승 추세는 계속될 것으로 연구원은 전망했다. KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향을 보면 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 5억3천677만원으로 집계됐다. 조사 이후 처음 5억원을 넘기기 직전인 7월(4억9천922만원)과 비교해 3천755만원(7.5%) 상승했다. 또 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 2년 전인 2018년 10월(4억6천160만원)보다 7천517만원(16.3%) 올랐다. 최근 3개월간 상승률(7.5%)이 2년 상승률(16.3%)의 절반에 육박한다. 이 추세대로라면 향후 6개월 안에 지난 2년 동안 상승분을 모두 따라잡게 된다. 서울 아파트 중위 전셋값도 사상 처음 5억원을 넘어섰다. 지난달 서울 아파트 중위 전셋값은 5억804만원으로 9월(4억6천833만원)보다 4천만원 가깝게 올라 5억원을 넘겼다. 불과 1년 전만 해도 서울 아파트 중위 전셋값은 4억원대 초반이었다. 가을 이사철 수요 등도 영향을 미치면서 전셋값은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 서울 중형(86.8㎡) 아파트를 기준으로 보면 불과 5개월 전 4억8천600만원대였던 전셋값이 3 시행을 기점으로 급등하기 시작해 지난 10월에는 5억3천700만원을 기록했다.김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "임차시장에 신규 진입하는 게 어려워졌다"며 "제도 시행 초기 매물 잠김에 의한 가격 상승은 불가피한 것으로 보이는 만큼, 분양시장과 같이 임차시장에서도 공공 임대주택 입주자격 완화 등의 대책이 필요하다"고 주장했다.부동산 전문가들 역시 이런 분위기는 한동안 지속될 것이라고 내다봤다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 "3 시행으로 공급이 절대적으로 부족해 전셋값이 오르는 것으로 당장 공급을 늘릴 수 있는 대책이 나오지 않으면 향후 2~3년간 전셋값 상승 문제가 해결되지 않을 수 있다"고 전망했다. /이상훈기자 sh2018@biz-m.kr아파트 단지들이 빼곡한 수원시내 모습. /김금보기자 artomate@biz-m.kr

2020-11-03 이상훈

전세난 가중되자 전국 미분양 물량 1년만에 절반이상 감소

신규 주택 공급이 감소하고 전세난이 갈수록 심화하면서 전국의 미분양 주택이 빠르게 줄어들고 있는 것으로 조사됐다.경제만랩이 국토교통부 자료를 분석한 결과를 보면 전국 미분양 물량은 지난해 8월 6만2천385가구에서 올해 8월 2만8천831건으로 전년 대비 53.8%(3만3천554가구) 감소했다. 같은 기간 수도권은 69.4%(작년 8월 1만331가구→올해 8월 3천166가구)나 미분양이 줄었다. 경기도의 경우 8천569가구에서 2천585가구로 전년 대비 69.8%(5천984가구) 줄었다. 5대 광역시 역시 8천918가구에서 4천394가구로 50.7%(4천524가구) 감소한 것으로 나타났다.악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 지난해 8월 전국 1만8천992가구에 달했지만, 올해 8월 1만7천781가구로 전년보다 1천211가구 감소했다. 특히 경기도가 눈에 띄는 하락폭(작년 8월 2천691가구→올해 8월 1천649가구)을 보였다.업계에선 주된 원인으로 3 시행 여파에 따른 전세대란 확산과 정비사업 규제에 따른 신축 아파트 공급 감소 등이 맞물린 결과로 보고 있다.황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "재건축 초과이익환수제와 분양가상한제가 시행되면서 새 아파트 공급이 줄어든 데다 주택 인허가도 감소하면서 주거 불안에 시달리는 주택 수요가 미분양 물량에 눈길을 돌리고 있는 상황"이라며 "신규 주택 공급이 장기화되면 미분양 물량은 물론, 새 아파트를 중심에 대한 관심도 더 커질 수 있다"고 내다봤다.한편, 전국 주택 인허가 물량이 지난해 1~8월 28만2천944가구에서 올해 1~8월 25만7천294가구로 전년대비 9.1% 감소해 공급 차질에 따른 시장 침체가 장기화될 수 있다는 우려가 커지고 있다./김명래기자 problema@biz-m.kr2019~2020년 전국 아파트 미분양 주택형황./경제만랩 제공

2020-10-28 김명래

홍남기 "표준임대료 검토한적 없어…충돌않는 범위서 전세대책 마련

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 전세시장 안정에 총력을 기울이고 있으며, 지금 정책과 충돌하지 않는 범위에서 최대한 대책을 마련하겠다고 밝혔다.23일 홍남기 부총리는 이날 국회 기획재정위원회 종합감사에서 이같이 말했다.홍 부총리는 기동민 더불어민주당 의원이 전세대책 필요성을 강조하자 "전세대책과 관련해 정부도 일정 부분 (시장) 안정을 위한 대응이 필요하다고 생각한다"고 말했다.그러면서 "지난 10년간 전세대책을 다 리뷰해봤다. 대개 매매가격이 떨어지는 과정에서의 전세대책은 많은데, 전세 지원대책을 하려다 보니 다시 매매시장에 영향을 미쳐 매매가를 올리는 경향이 과거에 많았다"고 설명했다.이어 "여러 조치를 취할 수 있지만 부동산 시장을 안정시키려는 조치와 충돌해 손쉽게 채택을 못 한다. 그런데도 작은 대책이든 큰 대책이든 정부가 할 수 있는 모든 것을 관계부처와 머리를 맞대고 검토 중"이라고 덧붙였다.추가적인 전세 대책을 준비하고 있음을 시사했으나, 무조건 내놓지는 않겠다며 신중한 모습을 보인 것이다.정일영 민주당 의원이 '표준임대료 제도 도입'을 검토해봤냐고 묻자 홍 부총리는 "검토한 바 없다"고 답했다. 표준임대료 제도는 시·도지사가 매년 표준주택을 정한 뒤 면적, 구조를 따져 표준주택의 전월세 가격을 정하는 것을 말한다. 즉, 임대인이 임대차매물을 시세보다 더 올리기 힘들 수 있게 되는 셈이다. 정 의원이 신규계약 전월세 상한제를 검토한 적 있느냐는 질문에도 홍 부총리는 "없다"고 부정했다.홍 부총리는 3으로 대부분의 임차인들이 혜택을 보고 있다고 봤다. 그는 "계약갱신청구권이 도입되면서 대부분의 전세 사시는 분들이 혜택을 보고 있다고 판단하다. 다만, 적용되지 않은 분들이 (부담이 있다)"고 말했다.매매시장과 관련해서는 "정부 대책으로 매물잠김이 나타난 것도 사실이다. 부인하지 않겠다"면서 "그러나 갭투자가 확연히 줄어든 것은 통계로 확인 가능하고 법인 매물이 상당 부분 많이 나오는 것도 포착했다"고 강조했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr23일 오전 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 서울 여의도 국회에서 열린 기획재정위원회의 기획재정부, 한국은행, 한국수출입은행, 한국조폐공사 등 종합국정감사에서 답변하고 있다. /연합뉴스

2020-10-23 윤혜경

오늘부터 전월세전환율 4%→2.5%…"임차인 부담 줄어들까?"

전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 29일부터 2.5%로 낮아진다. 또 세입자가 집주인의 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절당했을 때 실제로 집주인이 거주하고 있는지 확인하기 위해 집의 임대차 정보를 들여다볼 수 있게 된다.국토교통부는 29일 이런 내용을 담은 주택임대차보호법(주임법) 시행령이 시행된다고 밝혔다.개정된 주임법은 전월세전환율을 기존 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 3 시행으로 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘어나면서 세입자들의 부담을 줄이기 위한 조치다.예를 들어 전세 보증금 1억원을 월세로 돌린다고 하면 이전에는 1억원×4.0%/12, 즉 33만3천원의 월세가 계산됐지만 이제는 1억원×2.5%/12, 20만8천여원이 된다.다만, 전월세전환율은 2.5%로 고정되는 것은 아니다. 이 전환율은 구체적으로 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 이율(2.0%)을 더하는 방식으로 산출된다. 현재 기준금리가 0.5%이기에 전월세전환율이 2.5%일 뿐, 기준금리가 변하면 전환율도 자동으로 바뀌게 된다.정부는 이번 전월세전환율 인하 조치로 전세 월세 전환 속도를 늦추는 효과를 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이와 함께 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하게 하기 위해 전 세입자에게 임대차 정보열람권이 확대된다.집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 세입자가 집주인이 실제로 집에 거주하는지, 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있게 된다. 해당 주택에 대한 '임대차 정보제공 요청서'를 작성하고 임대차계약서 등 증빙서류와 함께 지자체에 제시하면 된다./김명래기자 problema@biz-m.kr전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 기존 4.0%에서 2.5%로 낮아진다./비즈엠DB

2020-09-29 김명래

서울 전셋값 5주 연속 상승세 지속…가을 이사철 '빨간불'

서울의 아파트 전셋값이 전주대비 0.5%나 오르며 5주 연속 상승세를 이어갔다.25일 KB부동산 리브온이 발표한 주간KB주택시장동향 자료에 따르면, 주간 상승률 기준으로 서울의 전셋값 상승률이 5주째 0.40%~0.50%의 고공행진을 이어가고 있다. 전국의 전셋값도 지난주보다 0.25% 상승해 5주째 0.20%대를 유지했다. 지역별로 수도권(0.36%)과 5개 광역시(0.17%), 기타 지방(0.10%) 모두 올랐다. 서울은 지난주 상승률(0.42%)보다 확대된 0.50%를 기록했고, 경기(0.33%)도 전주대비 상승했다. 5개 광역시에서는 대전(0.45%), 부산(0.15%), 대구(0.12%), 울산(0.11%), 광주(0.06%)가 상승을 기록했다.서울은 성동구(0.98%)와 노원구(0.97%), 은평구(0.94%), 동작구(0.75%), 종로구(0.69%)가 상승률이 높았고, 경기에서는 광명(1.80%), 김포(1.08%), 남양주(0.60%), 구리(0.56%), 고양 일산동구(0.55%) 등이 높게 상승했다. 인천에서는 중구(0.28%), 서구(0.26%), 연수구(0.20%), 부평구(0.10%), 계양구(0.05%)가 올랐다.박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "본격적인 가을 이사철을 맞아 전셋값이 치솟고 있다"며 "전세를 구하려고 해도 매물이 아예 제로인 단지도 많다"고 지적했다. 그는 "3이 '찻잔속 태풍'이 될지, '구조적 전세난의 시발점'이 될지 가을 이사철이 풍향계가 될 것"이라고 전망했다한편, 서울(0.28%)과 경기(0.25%) 등 수도권(0.24%) 아파트 매매가격도 전주대비 상승했다./김명래기자 problema@biz-m.kr지역별 아파트전셋값 주간변동률./KB부동산 리브온 제공

2020-09-25 김명래

주택 전셋값 급등에 오피스텔도 풍선효과… 3달 연속 상승세

3 시행으로 주택 전셋값이 급등하면서 오피스텔 시장에 '풍선효과'가 나타나고 있다.상가정보연구소 조사를 보면 올해 전국 전용면적 3.3㎡당 오피스텔 평균 전셋값은 지난 4월 1천377만원을 기점으로, 5월(1천421만원), 6월(1천441만원) 3달 연속 상승세를 이어가다 7월 1천412만원으로 하락했다. 하지만 임대차법이 본격 시행된 8월에는 전달 대비 49만원 오른 1천461만원(21일 기준)을 기록했다.전셋값이 가장 많이 오른 지역은 대구로 7월(1천123만원)보다 173만원 상승한 1천296만원이었으며, 광주(84만원), 경기(70만원), 부산(54만원), 울산(38만원), △서울(28만원)이 뒤를 이었다. 같은 기간 대전과 인천은 각각 30만원, 2만원 하락했다.조현택 상가정보연구소 연구원은 "최근 주택임대차보호법이 개정되며 주택 전세 '품귀현상'으로 인해 오피스텔의 전세 수요도 상당히 높아진 것으로 보인다"며 "수요는 높지만 매물이 부족해 오피스텔 전셋값이 상승 중"이라고 분석했다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행되면서 전세 매물이 귀해지고, 가을 이사철까지 맞물리면서 전셋값 상승 여파가 원룸뿐 아니라 오피스텔 시장에까지 영향을 미치고 있다. 22일 서울 마포구의 한 부동산중개업소 매물정보란. 2020.9.22 /연합뉴스2020년 전국 오피스텔 평균 전세가격./상가정보연구소 제공

2020-09-22 이상훈

3 시행 여파 수도권 일대 아파트 전셋값 고공행진…서울은 62주 연속 상승

임대차 3법이 본격적으로 시행되면서 서울과 경기·인천 등 수도권 일대 아파트 전셋값이 고공행진을 이어가고 있다.한국감정원 조사를 보면 8월 다섯째주(31일 기준) 서울의 주간 아파트 전셋값이 전주 보다 0.09% 오르며 62주 연속 상승했다.교육환경이 양호한 지역이나 역세권 위주로 전셋값 상승세가 지속됐다고 한국감정원 측은 설명했다.서울 아파트 전셋값은 지난달 말 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입한 새 임대차 법 시행 전후로 집주인들이 신규 계약에서 보증금을 올려 받으면서 치솟았다.감정원 기준으로 8월 첫째 주 상승률이 0.17%로 올해 들어 가장 많이 올랐고, 이후에는 0.14%(2주)→0.12%(3주)→0.11%(4주)→0.09%(5주)로 4주 연속 상승률이 둔화했다.구별로 보면 강동구 아파트 전셋값이 지난주 0.18%에서 이번주 0.17%로 상승폭을 줄였으나 9주 연속 가장 많이 올랐고, 마포구가 지난주와 같은 0.15%로 두 번째로 많이 올랐다.이어 강남·서초·송파구가 각각 0.13% 올라 뒤를 이었다. 서초구는 정비사업 이주수요(한신4지구) 등 영향으로, 송파구는 방이·문정동 중심으로, 강남구는 학군 수요가 꾸준한 대치·도곡·개포동 위주로 올랐다. 경기도 아파트 전셋값 역시 이번주 0.21% 올랐다. 수원 권선구(0.61%)는 호매실지구 신축 위주로, 수원 영통구(0.32%)는 상대적으로 가격이 낮은 단지 위주로 올랐고, 하남시(0.34%)는 미사·위례신도시 신축 위주로 상승했다. 인천은 이번주 0.13% 상승해 지난주(0.06%)보다 상승폭을 키웠다.연수구(0.38%)가 송도국제도시 위주로, 미추홀구(0.21%)가 용현·주안동 신축 대단지 위주로 오르며 상승세를 이끌었고, 남동구(-0.04%)는 하락했다.아파트 매매가격 또한 상승세를 이어갔다. 서울 아파트 매맷값은 0.01% 올랐으며, 경기도와 인천이 각각 0.11%, 0.03% 올랐다.한편, 행정수도 이전 논의로 집값이 폭등한 세종시의 아파트값과 전셋값은 이번주 각각 0.51%, 1.06% 올라 지난주(0.66%·1.46%)보다 상승폭을 줄였다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr새 임대차 법 시행 이후 8월 서울 아파트 전셋값이 4년 8개월 만에 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.68% 올랐으며, 2015년 12월(0.70%) 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 사진은 2일 서울 마포구 일대 부동산./연합뉴스

2020-09-03 이상훈

3 소식에 7월 전세시장 소비자심리지수 상승

임대차 3법의 국회 처리 소식이 전해진 지난달 서울 등 수도권 일대 전세시장 소비심리가 상승한 것으로 나타났다.국토연구원 부동산시장연구센터의 '7월 부동산시장 소비자 심리조사' 결과를 보면 지난달 서울의 주택 전세시장 소비심리지수는 전달 120.2에서 11.0p 오른 131.2를 기록했다. 경기 지역의 전세시장 심리지수는 122.6, 인천은 111.2였고 수도권 전체로는 124.0을 기록했다.이 지수는 전국 152개 시·군·구 6천680가구와 중개업소 2천338곳에 대한 설문조사를 바탕으로 산출된 것으로, 0∼200 범위의 값으로 표현된다. 심리지수가 95 미만은 하강국면, 95 이상·115 미만은 보합국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류된다.업계에선 계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제 등 임대차 3법 처리가 영향을 미친 것으로 분석한다.서울의 경우 주택 매매시장 소비심리지수도 올랐다. 서울은 전달 150.1보다 5.4p 오른 155.5를 기록했다.반면 경기는 133.3으로 전달 138.4보다 5.1p 내려섰고, 인천은 112.3으로 전달 127.8보다 15.5p 떨어졌다. 이로써 수도권 전체의 매매 심리지수는 전달 140.9보다 3.0p 내려간 137.9를 기록했다.지방 역시 전달 125.4에서 6.1포인트 내려간 119.3을 기록했다. 전국의 매매 심리지수는 전달 133.8에서 4.3p 하락한 129.5를 나타냈다./김명래기자 problema@biz-m.kr서울 일대 아파트 전경./연합뉴스

2020-08-14 김명래

[비즈엠 부동산Live]용인 수지·처인구 아파트 전세 매물 '반토막'

계약갱신청구권제와 전월세상한제가 핵심인 새 임대차법이 시행된 가운데 용인시 수지구와 처인구 아파트 전세 물건이 전달에 비해 50% 가까이 줄었다.13일 부동산 빅데이터 업체인 '아실(아파트실거래가)'의 매물증감 데이터를 보면 8월 13일 기준 도내에서 아파트 전세가 가장 급격하게 줄어든 곳은 용인시 수지구로, 전달 1천297건에서 이달 717건으로 44.8% 감소했다. 한 달 새 절반 가까이 줄어든 것이다.특히 용인시는 수지구뿐만 아니라 처인구와 기흥구에서도 전세 매물 잠김 현상이 나타났다. 처인구는 전달 177건에서 105건으로 40.7% 감소했고, 기흥구는 37.4% 줄어들었다.지난 6·17대책으로 조정대상지역으로 지정된 오산시도 전세 매물이 반 토막 수준으로 줄었다. 지난달 325건에서 이번 달 189건으로 41.9% 감소했다. 부천시도 1천400건에서 872건으로 37.8% 줄었다. 이 밖에도 안성시와 의왕시, 수원시 장안구, 화성시, 고양시 일산서구 등 도내 대다수 지역에서 아파트 전세 매물 감소 현상이 일어났다.아파트 중에서는 성남시 수정구 창곡동에 소재한 '위례더힐55' 전세 매물 감소가 두드러졌다. 지난 2015년 12월에 준공한 위례더힐55는 21개 동·1천380가구 규모의 대단지 아파트로 지난달 87건에서 이달 31건으로 전세 매물이 64.4% 감소했다.매물이 줄었기 때문일까. 해당 단지는 최근 전세 거래 최고가를 경신하기도 했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 위례더힐55 전용면적 84㎡ 6층 매물의 경우 올해 1월 보증금 5억4천만원에 전세 거래되다 지난 7월 6억원에 임대차계약이 성사됐다. 현재 시세는 5억3천만~6억원, 호가는 6억5천만원까지 형성돼 있다.전달 대비 매물이 59.5% 감소한 성남시 수정구 창곡동 '위례자연앤래미안e편한세상'도 전세 가격이 꿈틀거리는 모습이다. 해당 단지는 2016년 6월에 준공, 21개 동·1천540가구로 조성됐으며, 전용 84㎡ 기준 전세가는 5개월여 만에 4천만원이 뛰었다. 지난 2월 보증금 5억5천만원에 전세계약이 이뤄진 위례자연앤래미안e편한세상은 올해 7월 5억9천만원에 계약서를 썼다.해당 단지의 분양가는 4억8천만원대로, 전세값이 분양가를 훌쩍 뛰어넘은 것이다.이처럼 전세 매물이 감소하고 가격이 뛰는 데는 임차인에게 4년 거주를 보장하고, 임대료 인상을 5% 이내로 묶는 새 임대차법이 지난달 31일 전격 시행에 들어간 영향으로 해석된다.새 임대차법 시행 후 월세 매물이 많아지는 양상이다. 안양시 동안구 호계동 '평촌어바인퍼스트(2021년 1월 준공)'는 15일 전보다 월세 매물이 82.3% 늘었고, 시흥시 월곶동 '나보타시티'도 보름 전 대비 50% 증가했다.네이버 부동산에 올라온 평촌어바인퍼스트 전용 59㎡ 매물을 보면 전세는 4억7천만원인 반면 월세는 보증금 1억원에 월 임대료가 100만원이다.가령 현금 2억원을 보유하고 있고 나머지 2억7천만원을 버팀목전세자금 대출(금리 2.4% 기준)받아 전세로 산다면 주거비는 1년에 648만원, 한 달 54만원이다. 전·월세 전환율 상한선은 4%로 4억7천만원짜리 전세를 보증금 2억원에 월세로 전환하면 1년에 1천800만원, 한 달 90만원을 꼬박 내야 한다. 전세와 비교했을 때 40만원 가까이 차이가 나는 셈이다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "거주요건 강화로 자신 집에 거주하려는 집주인이 많아진 데다, 재계약이 늘어 인기 지역의 전세 유통물량이 감소했다. 여기에 월세전환 증가도 영향을 끼쳤다"고 분석하면서 "서민들의 주거비 부담이 가중될 수 있다"고 우려의 목소리를 냈다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리현상과 임대2법 시행, 매입 임대사업자 폐지, 갭투자 규제 등으로 신규 전세매물이 많지 않은 편"이라면서 "당분간 일부는 보증부월세 전환이나 준전세로 전환되는 현상이 지속될 것으로 보인다"고 설명했다.합 랩장은 이어 "월세가 전세보다 임대료 부담이 크다고 단정 지을 순 없지만, 월세 이율이 전세자금대출이자보다는 높은 편이라서 빠른 월세화가 서민의 주거비 부담증가로 이어지고 있다"고 말했다. /윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr용인시 전경. /용인시 제공위례자연앤래미안e편한세상 위치. /네이버 지도 캡처계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 공식 공포된 31일 오후 서울 송파구 부동산중개업소 매물 정보란이 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상으로 비어있다. /연합뉴스

2020-08-13 윤혜경

3 시행 서울 아파트 평균 전셋값 5억원 돌파

임대차법이 본격으로 시행된 가운데 서울의 아파트 평균 전셋값이 2년 만에 5천만원 가까이 올라 5억원 돌파를 목전에 둔 것으로 조사됐다.KB국민은행 부동산 리브온 조사 결과 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억9천922만원으로 2년 전인 2018년 7월(4억5천46만원)보다 4천876만원 상승했다. 상승률로 보면 10.8% 올랐다.지난달 평균 전셋값은 1년 전(4억6천354만원)과 비교하면 3천568만원(7.7%) 올랐다. 서울의 아파트 평균 전셋값은 2016년 3월 4억244만원으로 4억원대에 진입한 뒤 2년 여 전인 2018년 5월 4억5천9만원을 기록하며 4억5천만원을 넘어섰다.지난달 5억원 턱 밑까지 쫓아온 서울 전셋값은 지난달 말 임대차 3법 통과 이후 전셋값 급등세가 이어지는 것을 고려하면 이달(8월) 5억원 돌파가 확실시된다.7월 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 1천895만원으로, 전용면적 86.95㎡로 계산하면 4억9천923만원이 돼 평균 전셋값과 같아진다.전용 86.95㎡ 아파트를 기준으로 2년 사이 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 서초구다. 2년 새 1억1천421만원(17.3%)이 뛰었다.지역별로 강남구가 1억253만원(13.7%) 올라 서초구와 함께 1억원 이상 상승했고, 이어 송파구(5천757만원·11.1%)가 3위에 올라 이른바 '강남3구'가 나란히 1∼3위를 차지하며 서울의 전셋값 상승을 이끌었다.특히 성동구(5천281만원·10.5%)와 광진구(5천139만원·10.2%)가 5천만원 이상 올랐고 양천구(4천537만원·9.7%)와 성북구(4천395만원·10.9%)가 4천만원 넘게 상승했다.이어 강서구(3천551만원·8.9%), 용산구(3천529만원·6.8%), 마포구(3천488만원·6.7%), 영등포구(3천443만원·7.8%) 등의 순으로 전셋값 상승액이 컸다.지난달 기준 서울에서 평균 전셋값이 가장 비싼 지역은 강남구로, 전용 86.95㎡ 기준 평균 8억4천936만원을 기록했다.한국감정원 관계자는 "서울의 경우 새 임대차보호법 시행과 저금리 기조, 재건축 거주요건 강화 등으로 전세 매물 부족 현상이 지속되면서 역세권과 학군이 양호한 지역과 정비사업 이주 수요가 있는 지역 위주로 전셋값 상승폭이 확대되고 있다"고 말했다./김명래기자 problema@biz-m.kr서울 여의도 63스카이아트에서 바라본 마포구 일대 아파트./연합뉴스

2020-08-13 김명래

정부, 매매·전세가 담합, 허위매물 등 시장 교란행위 특별점검

정부가 최근 발표한 부동산 대책 및 '임대차 3법'과 관련해 우려되는 매매·전세가 담합, 허위매물, 부정청약, 위장전입, 계약갱신청구권 부당 거부 등 부동산시장을 교란하는 전반적인 행위를 특별 점검하고 있다.특히 입주민 가격담합 등 교란행위에 대해서는 합동특별점검 중으로, 필요시 연장 추진하겠다는 방침이다.12일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 제2차 부동산시장 점검 관계장관회의에서는 부동산 스급대책 후속조치 진행상황과 부동산시장 교란행위 차단 추진방안에 대한 논의가 집중적으로 이뤄졌다.이날 회의에는 김현미 국토교통부 장관, 은성수 금융위원장, 이호승 청와대 경제수석, 김현준 국세청장, 김창룡 경찰청장, 윤석헌 금융감독원장과 행전안전부 및 서울시 관계자가 참석했다.참석자들은 국토부와 서울시간 본격 가동한 '공공정비사업 활성화 TF'를 활용해 공공참여형 고밀재건축 신청조합에게 사업성 분석, 무료 컨설팅 등을 지원해 8~9월내 선도사업지 발굴을 하겠다고 했다.공공재개발인데도 적지 않은 조합들이 의사를 타진해와 신규지정 사전절차를 기존 18개월에서 6개월로 단축하고 사업시행 인가절차를 간소화해 최대한 빠르게 협의하고 진행해 나갈 예정이다.이와 동시에 부동산시장을 교란하는 행위는 철저히 단속한다. 이들은 매매 및 전세가 담합, 허위매물, 부정청약, 위장전입, 계약갱신청구권 부당 거부 등을 부동산시장 교란 행위로 규정했다.온라인 플랫폼에서 아파트를 싸게 팔지 말라는 등 시세에 영향을 미치는 교란행위는 강력히 대응하기로 했다. 올해 2월 개정된 공인중개사법에 따라 합동특별점검을 진행 중이며 의심사례는 내사 착수 및 형사입건 조치 예정이다. 공인중개사법 위반 시 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과된다.홍 부총리는 "앞으로도 새로운 유형의 교란행위도 적극 포착해 대응할 계획"이라며 "호가조작, 집값담합 등 교란행위에 대해 대응규정이 미흡하다고 판단될 경우에는 관련제도 개선방안도 적극 검토할 것"이라고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr12일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 정부서울청사에서 제2차 부동산 시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다. /연합뉴스

2020-08-12 윤혜경

'전세 4억 이하 품귀'… 아파트 전세는 오르는데 거주 열악해져

소위 '3'으로 불리는 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제가 국회 본회의를 통과하면서 임대차 제도 변화가 이뤄진 가운데, 서울에서 보증금 4억원 이하인 아파트 전세거래가 빠르게 줄어들고 있다.10일 국내 부동산 플랫폼 직방이 서울 아파트 전세거래를 가격과 면적, 준공연한 측면에서 분석한 결과를 보면 올해 상반기 4억원 이하 전세거래비중은 52.7%로 집계됐다. 2011년 89.7%를 기록한 이후 2016년 64.1%로 줄었다가 올해 50% 초반까지 감소한 것이다.4억원 이하의 중저가 전세가격대를 거래 권역별로 분석해보니 강남과 서초·송파에서 빠르게 감소하고 있었다. 상대적으로 전세가가 저렴한 노원·도봉·강북구(노도강)와 금천·관악·구로구(금관구)는 4억원 이하 전세거래 비중이 늘었다.지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 올해 상반기 노도강 88%, 금관구 76%로 절대다수를 차지했다.4억원 이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며, 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.준공연한은 2011년 강남3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고, 금관구는 10.9년으로 준공연한이 가장 짧았다. 하지만 2020년 상반기는 '그외 서울'권역만 19.2년으로 준공연한 20년 이하로 나타났으며, 다른 권역은 준공연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26.0년으로 재건축연한에 거의 육박한 것으로 분석된다.아파트 전세가는 계속 오르고 있으나 거주 여건은 열악해지고 있는 것이다.직방 관계자는 "임대차법과 주택공급 대책을 통해 임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐다"면서도 "다만, 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활히 이뤄질 수 있도록 유통망에 대한 고민이 필요하다"고 말했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr2011년부터 2020년 상반기까지 서울 아파트 전세가격대별 거래비중. /직방 제공

2020-08-10 윤혜경

임대사업자 매물 시장 나오나… 의무임대기간 절반만 채워도 양도세 중과 안한다

정부가 지난 7·10대책을 통해 세제특혜 논란이 일었던 민간 임대사업자 제도를 손본다고 했으나, 기존 민간 임대사업자들로부터 '소급 적용'이라는 반발이 제기되자 결국 한발 물러섰다. 기존 민간 임대사업자가 의무임대기간의 절반만 채우면 임대주택에 대한 양도세 중과를 하지 않겠다고 한 것. 이와 더불어 거주 주택에 대한 양도세 비과세도 적용해주는 등 그간 받아왔던 세제 혜택을 등록 말소때까지 유지해주기로 했다.또 다주택 처분 등을 위해 의무임대기간을 채우기 전 스스로 등록말소해도 이때까지 감면해 준 세금을 추징하지 않는다. 7일 기획재정부는 이같은 내용이 담긴 '민간주택특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치'를 발표했다. 이러한 조치를 취하게 된 배경은 지난 7월로 거슬러 올라간다. 7월 10일 오전 정부는 7·10 대책 발표를 통해 임대사업자에게 주던 세제혜택을 축소하겠다는 방침을 전했다. 임대사업자로 등록시 취득세 감면, 양도소득세 중과·종합부동산세(종부세) 합산 과세 면제 등의 혜택을 준 것이 다주택자들의 절세 수단으로 악용됐다고 판단해서다. 이에 따라 아파트 임대사업자에게 주는 혜택은 폐지하되, 빌라·다가구주택 등의 임대사업은 혜택을 유지하기로 했다. 아파트를 제외한 주택임대사업자는 투기 대상이 아니라고 봐서다.그리고 지난 4일 '민간임대주택특별법 일부개정안'이 국회 본회의를 통과했다. 임대사업자로 등록한 뒤 4년 단기 또는 8년 장기로 임대한 집주인에게 주던 세제감면 혜택을 폐지하겠다는 게 골자다. 민간 임대사업자들은 저마다 볼멘소리를 냈다. 의무 임대기간이 끝나지도 않은 시점에서 기존 세제혜택을 거둬들이는 것도 모자라 다주택 중과를 받는 경우가 생길 것이란 불만이 제기돼 왔다. 정부는 이들을 위한 구제책을 또 내놨다.우선 정부는 7·10대책으로 폐지한 단기 임대(4년)와 아파트 매입임대(8년)에 대해서 임대등록기간에 받은 임대소득에 대한 소득·법인세 및 임대주택 보유에 대한 종부세 세제 혜택을 유지해주기로 했다. 그간 제공됐던 △임대소득에 대한 분리과세 시 필요경비 우대 △등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세·법인세 감면(30%, 75%) △등록임대주택에 대한 종부세 비과세 등의 세제 혜택을 '임대등록일부터 자진·자동 등록 말소일'까지는 유지해주기로 한 것이다. 또 다주택 해소를 위한 주택 매각으로 자진해서 등록을 말소하거나, 의무기간이 만료돼 자동 등록 말소해도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않기로 했다.이번 조치로 단기임대주택이 4년으로 말소돼 5년 요건을 채우지 못하는 경우나 장기 임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못해도 구제 받을 수 있다.재건축이나 재개발로 등록이 말소돼 재등록이 불가능해도 종부세와 양도세를 추징하지 않는다. 다주택자의 빠른 주택 처분을 장려하려는 취지로, 임대사업자가 거주하고 있는 주택을 매각하더라도 의무 임대기간의 절반 이상을 채우면 다주택자에게 적용되는 양도세 중과(현재 10~20%p)가 적용되지 않도록 하는 방안을 마련했다.의무임대기간을 충족시키지 않아도 거주주택에 대한 1가구1주택 비과세를 적용해준다.정부는 자진·자동 등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과와 법인세 추가과세를 하지 않기로 했다. 다만, 자진말소는 임대주택 등록 말소 후 1년 안에 집을 팔아야만 양도세 중과가 적용되지 않는다. 이미 양도세 비과세 혜택을 적용받아 거주 주택을 처분한 뒤 임대 주택이 자진·자동 등록말소되는 경우도 양도세를 받지 않기로 했다.그동안 단기와 장기는 각각 5년, 8년에 해당하는 의무임대기간을 채워야만 임대주택에 대해서 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%포인트, 3주택 이상자 +20%포인트) 및 법인세 추가세율(+10%포인트) 적용을 제외해줬다.이와 더불어 정부는 자진·자동 등록말소로 인해 의무임대기간을 채우지 않았더라도 임대사업자가 거주하던 주택을 임대주택 등록말소 후 5년 이내에 팔면 '1가구 1주택 양도세 비과세'를 인정해주기로 했다.정부는 7월 11일 이후 등록분에 대해서는 민간 임대사업자에게 주던 각종 세제 혜택을 주지 않겠다고 재차 강조했다.기재부는 "이번 보완책은 기존 사업자가 등록말소 시점까지 안정적으로 임대 사업을 유지할 수 있도록 하려는 취지"라고 밝혔다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr지난달 25일 서울 중구 예금보험 공사 앞에서 열린 '소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회'에 참가한 시민들이 촛불을 흔들고 있다. /연합뉴스민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택 폐·유지 여부. /기획재정부 제공7일 서울 여의도 63스카이아트에서 바라본 마포구 일대 아파트. /연합뉴스

2020-08-07 윤혜경

[비즈엠 부동산Live]"규제의 역설"… 3 이후 경기도 전세값 상승폭 더 커졌다

개정된 주택임대차보호법의 영향 때문일까. 경기도 아파트 전셋값이 오르는 모습이다.소위 '3'으로 불리는 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 3가지를 담고 있다. 이 개정안은 지난달 30일 국회를 통과한 후 바로 다음날인 31일 임시 국무회의를 거쳐 전격 시행됐다. 3 중 전·월세상한제는 집주인(임대인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액보다 5% 이상 올릴 수 없게 제한하는 것으로, 집주인들이 신규 계약 시 보증금을 최대한 올려 받으려 하면서 이 같은 현상이 나타난 것으로 풀이된다.6일 한국감정원이 발표한 '8월 1주 전국 주간 아파트 가격 동향'을 보면 경기 아파트 전세가는 0.29%로 전주(0.24%) 대비 상승폭이 늘었다. 2015년 4월 20일(0.35%) 이후 5년4개월여 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 도내에서 전세값 상승세가 가장 가팔랐던 곳은 과천이었다. 전주 0.15%에서 금주 0.47%로 한주 만에 0.32%p가 올랐다. 과천 대장주로 꼽히는 원문동 '래미안슈르(과천주공3단지 재건축)'가 대표적인 예다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 해당 단지의 전세 보증금은 반년도 채 안 돼 6천만원 이상 올랐다. 전용면적 84.946㎡ 전·월세 거래 현황을 보면 13층 짜리 매물이 올해 3월 보증금 7억1천만원에 거래되다 올해 7월 들어 8억5천만원에 전세 계약이 성사됐다. 4개월 만에 보증금이 1억4천만원 뛴 것이다. 저층인 2층도 올해 4월 6억3천만원에서 7월 6억9천300만원으로 보증금이 6천300만원 올랐다. 현재 네이버 부동산에는 전용 84㎡ 전세 매물이 9억원에 올라온 상태다.보증금은 낮아지고 월세는 높아진 거래 현황도 있었다. 올해 2월 보증금 8억4천만원에 월세 60만원이었던 래미안슈르 전용 116㎡ 15층은 6월 보증금 5억원에 월세 100만원에 임대차계약이 이뤄졌다. 동일한 층에 동일한 면적이지만 보증금은 3억4천만원 저렴한 반면, 월세는 40만원 비싸다. 통상적인 전세계약 기간이 2년인 점을 고려하면 960만원을 월세로 더 내는 셈이다. 과천시 한 공인중개사 관계자는 "국회에서 3으로 전세값을 떨어뜨리려고 하는데, 점점 더 오르는 양상이다. 최근에는 (전용 84㎡ 전세가) 9억5천만원이었다"라며 "주인들이 전세를 안 하고 반전세로 돌리기도 한다"고 설명했다.화성시(0.44%)와 오산시(0.47%), 광명시(0.55%), 구리시(0.62%)도 전세값 상승세가 계속됐다. 이들 지역은 전주 대비 0.14~0.20%p 전세값이 뛰었다. 용인시는 0.55%로 전주 대비 0.14%p, 수원시는 0.44%로 전주보다 0.07%p 올랐으며, 안양과 부천, 광주 등은 0.01~0.06%p 상승한 것으로 집계됐다.전문가는 '규제의 역설'이라고 진단했다. 가령 조정대상지역으로 묶이면 다른 지역에 수요가 몰려 '풍선효과'가 나타나는 것처럼 전세금이 계속 오르고 전세 매물이 줄어드는 상황에서 3이 추진돼 오히려 부작용이 나타났다는 것이다.서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 "부동산 시장은 규제가 가해지면 다른 곳에서 부작용이 튀어나온다. 3으로 세입자(임차인)가 계약 연장을 요구할 시 4년간 살 수 있게 되면서 임대인이 4년간 갑에서 을로 바뀌게 되는 상황이 만들어졌다. 그러다 보니 임대인이 바뀌기 전에 선행적으로 가격을 올리는 것"이라고 설명했다.그러면서 "임대인들을 규제하니까 임대주택 공급이 줄고 있다. 수요는 증가하는 데 공급이 감소하면서 당분간 가격이 상승할 것으로 보인다"고 전망했다./윤혜경기자 hyegyung@biz-m.kr과천시 대장주로 꼽히는 원문동 '래미안슈르' 등 아파트 단지 전경. /강승호기자kangsh@biz-m.kr과천시 대장주로 꼽히는 원문동 '래미안슈르' 등 아파트 단지 전경. /강승호기자kangsh@biz-m.kr지난달 30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다. /연합뉴스

2020-08-06 윤혜경

'계약갱신·전월세상한제' 시행...부동산 전문가들 "전세 품귀현상 심화" 우려

'임대차 3법' 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법이 국무회의를 통과해 본격 시행된다.정세균 국무총리는 31일 오전 정부서울청사에서 임시 국무회의를 열고 전날 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안 공포안을 심의·의결했다.앞으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.집주인이 계약을 갱신하지 않고 세입자를 내보내려면 집주인이나, 직계 존·비속이 실거주해야 한다. 실거주 2년 내 다른 세입자를 들였다가 적발되면 기존 세입자에게 받았던 월세 3개월 치 혹은 신규 세입자에게 올려받은 월세 24개월 치를 종전 세입자에 돌려줘야 한다. 시행 전 임대차 계약에도 소급 적용된다.부동산 전문가들은 임대차 3법 도입으로 전셋값 상승과 함께 전세 '품귀현상'이 더욱 심화할 것이라고 내다봤다.함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차 3법 도입으로 세입자의 권리 보장과 임대소득 과세의 투명성이 향상될 것"이라면서도 "다만 저금리 기조에 따른 전세의 월세 전환, 임대사업자 규제 강화 등의 원인으로 전세 공급 부족이 심화될 우려가 있다"고 예상했다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전셋값 마련 부담은 덜겠지만, 신규 진입자는 걱정이 많을 것"이라며 "재계약을 통해 눌러앉으면 유통되는 전세매물이 줄고, 결국 전셋값이 더 오를 수 있기 때문"이라고 말했다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전·월세 신고제 등 임대차 3법은 결과적으로 민간임대 공급을 축소할 가능성이 높다"며 "중장기적으로 전·월세 가격을 안정화시킬 수 있으나, 시행 직전 단기간에는 가격을 상승시킬 여지가 있다"고 설명했다.이어 그는 "금리 인하와 신규 물량 공급 축소 등이 임대차 3법과 맞물리면서 전세 물량이 전체적으로 줄고 전세난을 가중시킬 가능성이 있다"며 "수요가 몰린 지역을 중심으로 장기 임대주택 공급을 확대하는 정책이 필요하다"고 덧붙였다.임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다./이상훈기자 sh2018@biz-m.kr30일 오후 국회 본회의에서 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 내용의 주택임대차보호법이 통과되고 있다. /연합뉴스

2020-07-31 이상훈